房地產企業戰略聯盟行為的博弈分析

馮碩

【摘 要】針對中國房地產企業戰略聯盟發展的新趨勢，從博弈論的角度闡述了房地產企業戰略聯盟行為的演化路徑。首先，運用古諾模型和伯特蘭德模型對房地產企業戰略聯盟的動因進行了分析。其次，分析并提出了房地產企業選擇戰略聯盟伙伴的準則。最后，基于參與者的有限理性，建立了基于演化博弈的相應的數學模型，并討論了企業戰略聯盟的長期演進趨勢。

【關鍵詞】房地產企業；戰略聯盟；博弈

房地產企業戰略聯盟行為的博弈研究集中于宏觀背景下中國房地產企業戰略聯盟的作用和模式，而并未充分關注房地產企業自身的主觀動因。為了獲得更多的利潤，選擇合適的策略對房地產企業至關重要。決策不僅取決于某企業自身，而且還受到其他競爭企業戰略的影響，因此博弈論是分析問題的有效工具。本文將運用博弈論的幾種理論模型對房地產企業戰略聯盟行為進行分析。

一、房地產企業戰略聯盟行為的動因分析

（一）基于古諾模型的競爭分析

假設有n個房地產開發企業在同一地區經營，對于房地產而言，雖然消費者對不同的物業有不同的偏好，不同企業開發的產品在功能和外觀上有一定的差異，但實質上從功能的角度來看，產品仍然是可替代的，這就表明n個企業將有條件達到古諾均衡，因此他們會產生聯盟動機。

（二）基于伯特蘭德模型的競爭分析

前面我們從房地產供應的角度對房地產開發企業的競爭戰略進行博弈分析。現在，我們假設企業是用價格策略來決定的，為了簡化分析，假設市場上只有兩個競爭對手：A和B。與非聯盟中的兩個企業的價格和收入相比，不難發現，聯盟雖然市場供給減少，但價格明顯上升，聯盟企業利潤明顯大于非聯盟企業的利潤。聯盟行為對雙方都有利。上述模型是波特蘭德模型的一個簡單案例，我們也可以擴展至n個企業的競爭，其結果是相似的。這表明，如果房地產企業以價格為競爭戰略，企業聯盟仍然是最有利可圖的保證。如果所有的商業決策者都知道這一點，那么他們也會有很強的聯盟動機。

二、房地產企業選擇戰略聯盟伙伴的準則

合適的戰略聯盟伙伴是聯盟成功的前提。為了保證聯盟伙伴選擇的科學性和合理性，避免聯盟伙伴選擇決策失誤，本文提出了選擇房地產企業戰略聯盟伙伴的以下準則：

（一）企業戰略目標的匹配性

房地產企業的戰略聯盟對戰略聯盟各方的戰略目標的匹配性要求非常高，房地產行業的特點是投資大、回收周期長，這就造成了房地產企業投資的過程中過多的不確定性即高風險性。在戰略目標不匹配的情況下組建聯盟，失敗的可能很大，結合房地產業的高風險性，無疑將給聯盟企業造成很大甚至致命的損失。

（二）企業優勢的互補性

中國房地產企業的普遍特點就是多而小、資源不集中，房地產企業很難在整個價值鏈的各個環節上擁有優勢。為此，聯盟伙伴必須具有某種優勢或專長，具有能夠對聯盟投入互補性資源的能力，以實現憑借自身條件無法實現的目標。如果聯盟各方都不具備優勢或優勢不明顯，甚至有明顯的弱點，又都想借助于對方發展自己，那么這樣的聯盟很難擺脫失敗的命運。

（三）企業行動的協同性

聯盟的各方付出的努力需要形成一個合力，幫助各方實現戰略目標。房地產企業組建聯盟時，首要的任務就是根據各企業的戰略目標制定出聯盟的戰略目標，然后聯盟各方通過資源的整合實現資源利用效率的最大化。如果聯盟各方不能以聯盟的目標為目標，而是各自為戰，不能做到企業行動的協同性，那么建立聯盟意義就不存在了。

（四）企業文化的兼容性

企業文化是企業行為與作風的內核，聯盟企業間組織文化的差異，會轉化為經營理念上的差異，加大管理的難度。尤其是當房地產企業與上下游企業、行業外企業的結合時，這種企業文化差異的影響會更大。如果文化差異不能有效整合和溝通，便容易產生文化磨擦，導致組織的員工在理念和行為上的沖突。當這種文化沖突無法協調時，有的企業可能將退出聯盟，最終以聯盟的失敗和解體而告終。

三、房地產企業戰略聯盟行為的演化博弈分析

通過對前古諾模型的供給競爭策略和伯特蘭德模型的價格競爭策略的分析，發現采用聯盟行為是房地產企業的最佳選擇。自然出現了一個問題，那就是為什么房地產公司以前似乎很少有聯盟，但現在它們開始增加了？這是因為先前的動機分析是基于所有企業都是完全理性的假設，事實上，他們往往不是完全理性的，而是會通過學習和模仿來做出決策。宏觀經濟和市場形勢在不斷發生變化，房地產企業將在宏觀經濟和市場形勢變化的外部條件下進行戰略調整，因此本文從演化博弈的角度進行進一步的分析。

根據演化博弈理論，博弈者選擇的策略的收益和平均收益低于其他策略。只要游戲方有判斷游戲的能力，就會開始模仿另一種策略。這意味著這兩個策略游戲玩家的比例x和1-x不是固定的，而是與時間相關的，它們可以被寫成x（t）和1-x（t）。這個比例動態變化的速度取決于游戲玩家學習和模仿其他游戲方的速度。

我們可以得出這樣的結論：（1）基于有限理性的原因，房地產市場競爭中存在一定的“囚徒困境”，當市場的表現非常繁榮時，許多企業對戰略聯盟的興趣不大。（2）當市場環境趨于困難時，聯盟比非聯盟可能具有更大的利益。因此，一些企業將開始采取聯盟戰略，一定時間后聯盟與非聯盟企業的比例將達到均衡。（3）隨著市場環境的不斷變化，聯盟與非聯盟之間的收入差距不斷加大，甚至超過2倍，許多企業將在多場博弈后逐步走向戰略聯盟。特別需要說明的是，由于戰略聯盟是一種風險集中和不穩定的組織，戰略聯盟的不穩定性主要源于合作伙伴行為的不確定性，因此聯盟處于一種強烈的信任約束或懲罰機制中。企業選擇背叛必須付出一定的代價來限制企業的投機行為。為此，本文提出以下限制機制：第一，可靠的合同和監督機制；第二，信譽和信用機制；第三，激勵與懲罰措施和適當的聯盟利益分配機制。

以往的分析表明，隨著宏觀經濟和市場形勢的變化，房地產企業的經營戰略將發生變化。隨著中國房地產調控政策的深化，企業間博弈的主觀內在動因是當前戰略聯盟選擇的來源。著名學者Michael Porter認為戰略聯盟是企業之間的長期契約。它不僅超出了正常市場，而且還沒有合并的程度。對于房地產企業來說，戰略聯盟是房地產業未來發展的必然趨勢。一方面，市場環境和宏觀層面對整個房地產業都不樂觀。另一方面，當前房地產項目趨向大規模、復雜化、規范化、開發周期長、融資難等。客觀上，企業聯盟的必然性是可以預見的。隨著國家宏觀調控和市場的逐步成熟，更多的戰略聯盟甚至兼并重組將成為房地產企業未來發展的趨勢。

四、結語

房地產調控已成為全國關注的焦點。影響房地產企業經營決策的因素很多，包括外部土地政策、稅費政策、宏觀經濟等。從企業之間的博弈角度來看，為了獲得更多的收益，企業在某一地區必然會形成戰略聯盟。本文從博弈論的角度，對房地產企業采取戰略聯盟行為的主觀動因進行了理論分析，并進一步探討了聯盟的演化路徑和模式，以期為房地產企業的戰略聯盟提供一定的決策依據，為房地產企業的決策者提供幫助，也為管理部門在這方面加強政策引導和控制提供參考，從而推動中國房地產行業健康有序發展。

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