論股權轉讓形式下的不動產交易納稅籌劃與征管

來永杰

【摘 要】本文通過對不動產交易中的直接出售和股權轉讓，出租和股權轉讓等不同方式的分析，比較不同方式的稅收差異，通過對不動產的出售，出租，股權轉讓等不同方式產生的稅費進行比較，認為股權轉讓方式產生的稅費負擔比較小。在實際工作中，對于股權轉讓存在許多問題，并對此提出了建議和思考。

【關鍵詞】股權轉讓；不動產交易；納稅籌劃；征管

近年來，隨著經濟市場的不斷發展，企業之間不動產的轉讓，租賃行為日益增多，企業股權轉讓交易行為也日漸增多。由于股權轉讓具有偶發性、隱蔽性，轉讓價格且帶有主觀性，這給當前企業納稅籌劃存在較大的空間，對當期稅收環境產生許多問題，也給稅收征管帶來較大的挑戰。

一、股權轉讓中常見的納稅籌劃

（一）出售和股權轉讓兩種方式的稅收負擔差異

近年來，隨著經濟的快速發展，企業之間股權轉讓，不動產的轉讓行為日漸增多，形式日益復雜，同時也存在較大的稅收差異。而實現不動產轉讓的主要途徑主要有兩個：一是直接出售不動產，這種銷售屬于簡單的不動產交易，直接出售操作簡便，債權債務清晰。二是公司股東將股權全部轉讓給其他主體，實現公司所擁有的不動產的轉讓，此操作過程比較復雜，后續債權債務，人員安置問題也比較多。

1.兩種轉讓方式產生的稅費種類不同

根據我國現行稅收法律法規的有關規定，企業不動產銷售業務涉及的稅費有增值稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅、契稅。對于企業以不動產投資入股以及股權轉讓，不征收增值稅和暫免征收土地增值稅，因此股權轉讓時涉及的稅費僅有所得稅和印花稅。

2.兩種轉讓方式產生的稅費負擔不同

由于繳納的稅費種類不同，兩種轉讓方式產生的稅費負擔自然也有所不同。下面通過一個例子來簡要說明：某有限責任公司擬全部轉讓名下不動產，房產土地成本為400萬元，轉讓價格為1000萬元。不考慮生產經營產生的未分配利潤、盈余公積等因素，股東均為個人（土地增值稅按5%核定征收）。

兩種轉讓方式繳納稅費情況列表如下（單位：萬元）保留一位小數：

從上述例子可以看出，兩種轉讓方式產生的稅費相差較大，這是企業把不動產交易披上“股權轉讓”外殼的客觀因素，通過股權轉讓操作可以減少大量稅款。稅款可以大量減少，但是企業的債權債務一并轉讓，隨即產生新的問題，該企業是否良好的信用，是否誠實合規的經營體系，真實的往來賬務，后續人員安置等諸多問。實際中，納稅與雙方納稅預期的心理落差，助長了隱瞞轉讓真實價格和真實交易情況。

（二）出租與股權轉讓兩種方式的稅負差異

隨著經濟發展，中小企業日益增多，租賃市場日益火爆，企業把閑置的部分或全部房產出租給其他企業使用，獲取收益。租金收入的稅負負擔重，如果長期租賃，出租方變相采取股權轉讓方式轉讓給承租方，兩家企業共同投資合營。企業不動產出租業務涉及的稅費有增值稅及附加，企業所得稅，印花稅，房產稅等。相比較自用房產稅的一般低于出租房產的稅負，自用房產稅按照取得時的原值計算，持有比較長時間房產一般原值較低，租金一般是按現時價格，稅率12%，稅負偏重。

舉個簡單的例子：某有限公司擬將名下所有不動產出租，每年租金收入200萬。房產土地成本為400萬元，轉讓價格為1000萬元。不考慮生產經營產生的未分配利潤、盈余公積等因素，股東均為個人。

出租方式和股權轉讓方式繳納稅費情況列表如下（單位：萬元）保留一位小數：

從上述例子可以看出，房產長期出租和股權轉讓產生的稅費相差較大，這是企業把不動產出租交易披上“股權轉讓”外殼的客觀因素，通過股權轉讓，雙方投資合營操作可以減少大量稅款，是企業財務人員常用的避稅手段。但是在運用中，資金往來問題，財產問題，人員安置，雙方信用問題，一系列問題在實際工作是要重點考慮的。

二、股權轉讓中存在的問題

（一）股權轉讓成交價格的真實性和隱蔽性

股權轉讓關系到企業切實利益，部分納稅人為了少繳納或逃避繳納的目的，一般會簽訂一份平價轉讓或低于實際轉讓的虛假合同，而從企業賬面上也只能反映新公司的股東發生了變化，無法反映股權轉讓的真實情況和真實金額。即使轉讓企業提供了不真實的合同，稅務部門也很難判斷。《征管法》雖明確了對于計稅價格明顯偏低時，可核定計稅價格，但實際工作中，稅務機關缺乏有效的核定價格手段，委托中介機構評估核定。而中介評估機構和企業串通，虛低評估價格，達到少繳稅款的目的，當期的稅收繳納的誠信問題值得考慮和深思。

（二）調查取證難度大，各部門信息不共享

在實際工作中，稅務機關工作人員一般對股權轉讓資料的審查，如中介評估報告，轉讓協議書，企業財務報表，忽視了股權轉讓實際情況，是否真實交易金額轉讓，是否在賬務上的列支正確，相關損失是否真實可靠，由于調查取證難度較大，一般不作為重點審查。例如：某企業在2018年1月份辦理股權變更事項時，發現2016年12月份財務報表中的未分配利潤有一百多萬，到2017年12月減少到十萬左右，凈資產減少了將近上百萬，在2017年度中沒有股利分紅，未交個人所得稅。原因在于有上百的應收賬款、存貨、固定資產的損失列支，但是該企業又未進行損失的專項申報，所以該項損失不得確認，在股權轉讓中應當作為企業凈資產的增加繳納個人所得稅。

此外，工商部門辦理股權變更登記手續時，對轉讓合同真實性并不審查，只根據稅務部門的聯系單，各部門信息交換不健全、不共享導致納稅人有納稅籌劃的空間。

（三）多次轉讓股權轉讓的隱蔽性

股權多次轉讓，可以要繳納個人所得稅的，轉變成免繳。舉個例子：A將股權轉讓給外甥媳婦B。該企業有房產土地，近幾年凈資產增加有上百萬，直接轉讓要繳個稅近20萬，通過A轉讓給配偶C，C轉讓給姐姐D，D轉讓給兒子E，E再轉讓給配偶B，完成免繳個稅流程。此過程手續比較麻煩，但是能免20萬個稅也是值得的。

對于多次股權轉讓成本確認一般不具有連續性，在現行金三系統中無法查詢前一次交易記錄，如果多次交易時間間斷較長，稅管員沒有股權臺賬登記或者更換稅管員，無記錄查詢前一次交易情況，對于納稅人就有納稅籌劃的空間。

舉個例子：A企業注冊資本200萬，企業股東B占60%，企業股東C占40%，且都已經足額出資，2014年1月，股東B將全部60%股份以80萬元轉給股東D（這個時候A企業2013年12月底資產表顯示企業虧損80萬，凈資產為120萬元），B凈資產份額為72萬元。2016年8月，股東D又將60%股份以120萬元轉給E（這個時候A企業彌補了虧損，凈資產為200萬元），這個時候如果因為管理員調整或因為無臺賬查詢，系統中無相關股權轉讓成本記錄，管理員一般會確認該轉讓價格為120萬元，因為所對應的股權出資比例也為120萬元，往往就只收取印花稅，實際D應繳納轉讓財產增值部分個人所得稅=（1200000-720000）*20%=96000元。

（四）稅收政策不健全，給轉讓者提供了避稅港

我國現有的關于股權轉讓的稅收政策尚不健全，稅務機關執法難度較大，轉讓者也有較大的納稅籌劃空間。如稅務機關對申報計稅依據明顯偏低的，可參照個人股東享有的股權比例所對應的凈資產份額核定。為了籌劃這一政策，納稅人可采取先分配后轉讓的策略，達到合理避稅的目的。企業股東有法人，也有自然人，而個人所得稅和企業所得稅的稅負有所差異，自然比較多地采用自然人投資形式進行投資，從而達到減少稅收的目的。

三、加強對股權轉讓征管的建議

（一）加強股權轉讓交易的真實性

加強對股權轉讓交易的審核。重點審核：1.審核雙方的股權轉讓協議，章程修正案，會議紀要。2.審核雙方轉讓時點和上一年度的財務報表，分析上一年度到轉讓時點利潤變化和凈資產變化的具體情況。3.審核雙方身份證復印件（自然人為身份證復印件，法人為營業執照復印件）。同時引入股權轉讓誠信機制。對其申報價格明顯偏低，交易不真實等各類情況進行記錄并評定其信用等級，在其日后的日常管理工作中，根據信用等級對納稅人采取差別化的管理措施。

（二）加強信息共享，部門共享協作

拓寬和理順信息交換渠道，加強各部門的信息溝通，及時掌握股權轉讓的情況，第一時間介入管理，掌握工作主動性。其次做好日常工作，認真核實企業的生產經營狀況、登記變更情況、不動產出售、出租情況，注冊資金變化情況等。最后利用有效信息，核實股權轉讓的原因、價格、過程、目的等，確保真實可靠。

（三）加強對股權轉讓的全過程監督

金三系統雖然有不到位之處，稅收管理員可以加強臺賬工作，在股權轉讓核查報告中注明轉讓后股東持股比例和持股成本。分析投資目的，投資雙方真實關系，真實交易情況。加強對整體轉讓的審查，核實被轉讓方的債權、債務、人員安排情況。以減少稅收為目的，違規股權轉讓，沒有把債權、債務，人員安排到新的企業，不得享受優惠政策，應當按照直接出售辦法，征收各項稅費。

（四）加強股權轉讓的法制化，提高業務能力

同一項經濟行為，只要采取不同的股權轉讓方式，繳納的稅費就不一致，顯現了稅負的不公平性，這給企業帶來了較大的納稅籌劃空間，卻給當前的稅收征管帶來問題，針對當前的稅收法律政策上的不足，建議應盡快制定一套關于股權轉讓的政策，對股權轉讓行為予以規范，進一步加強稅務稅收征管。同時，要認真學習股權轉讓的相關稅收政策，掌握股權轉讓稅收問題的處理方法，提高自身的業務水平，不斷提高納稅人的依法納稅意識。

（五）實施有效的稅務輔導和稅務檢查

隨著近幾年的股權轉讓交易增多，不動產交易案件的查處也在增多，其涉稅金額也不斷增大，要引起高度重視，交易項目存在諸多問題。針對大多數納稅人股權轉讓的稅收政策不了解和不熟悉，稅務部門應當加強政策的宣傳和輔導，切實提高財務人員的專業技能，提高企業的依法納稅意識。同時建議實施有效的專項股權轉讓納稅評估和稅務稽查，將此項工作提上日常議程，顯得尤為重要。對檢查發現的涉稅金額較大，情節嚴重的，要加大打擊力度，增強稅法的威懾力。

規范企業的股權轉讓流程，按照真實的交易完成資產轉讓，體現真實、公平的納稅環境，積極構建和諧社會，讓每一企業的發展走上正軌，促進經濟又好又快發展。

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