論我國倒按揭養老障礙及其法律解決

冉瑤瑤 陳婷婷 崔琳珊 鄒健華

【摘 要】我國作為一個人口大國，近年來面領著愈演愈烈的人口老齡化危機。隨著老年人比重的上升，養老問題也逐漸成為公眾關注的熱點。傳統的養老模式面對著日益增加的養老需求暴露出了種種弊端。與此同時，國外傳來的“倒按揭”養老模式在我國的實踐也似乎困難重重。本文將對“倒按揭”養老在我國所遭遇的現實障礙進行分析，并提出其法律解決，以求為中國人的養老問題的解決提供參考。

【關鍵詞】倒按揭；以房養老；社會保障

一、研究背景

我國已經進入了人口老齡化快速發展階段。且我國老齡化的特點是“未富先老”，經濟發展滯后于人口老齡化。又因長期以來實施的計劃生育政策，我國出現了很多“四二一”家庭，甚至出現了“八二一”家庭，即兩個年輕人需要照顧四個甚至八個老人和一個孩子。這使年輕人承受著巨大的生活壓力，也肩負了更為沉重的社會責任。

目前我國的養老方式依舊停留在傳統的居家養老上，即使近幾年出現了不少新型養老模式，但運行狀況也是不盡人意。

面對我國“銀發浪潮”現有的養老模式太過脆弱，遠遠不足以解決我國愈來愈緊迫的養老問題了。所以尋找適合我國國情的新養老模式已是我國現階段最緊迫的問題之一。

二、倒按揭養老制度概述

倒按揭養老制度，又稱住房反向抵押貸款制度，是“以房養老”模式的一種。廣義的“以房養老”是指凡是用房子來養老的方式都屬于以房養老，其中包括“倒按揭”養老、賣房養老、住房置換養老、出租房屋養老等等。[1]而狹義的“以房養老”就是指倒按揭養老。

倒按揭養老制度有四個顯著的特征：第一，人群特定性。一般是擁有房屋產權、達到一定年齡的公民才有資格申請“倒按揭”養老項目。第二，養老保障性。“倒按揭”養老項目的養老保障性從根本上決定了它與商業性質的普通擔保物權的不同。它是專門為老年人提高晚年生活質量而設計的，充分體現對老年人相關權益的保障。第二，不得追索性。參與“倒按揭”養老項目的老年人死亡后，參與機構按約定得到老年人房產而后出售所得的金額少于老年人生前從參與機構得到的資金總額時，不能向老年人的家屬后代追索余額。第三，抵押特殊性。“倒按揭”養老項目方式中的“抵押”有別于普通抵押權的地方在于：一是抵押期間與老人的生命周期息息相關難以確定。二是擔保額與老人的生活高度相關，有一定的特殊性。

三、國外倒按揭養老運行模式簡介

“倒按揭”養老模式對我國來說是舶來品。它起源于荷蘭、成熟于美國而后在各發達國家相繼運行并傳入我國的。所以了解并借鑒國外的模式對我國建立符合我國國情的“倒按揭”養老模式有非常重要的作用。筆者通過分析總結為以下幾種模式：

（一）不動產抵押保全貸款模式——以美國為代表

在美國“倒按揭”養老模式主要表現為由不動產抵押保全的貸款。是指達到一定年齡的老年人把房屋產權抵押給商業銀行、保險公司等金融機構，金融機構對房產現有價值以及預期價值進行評估后，扣除手續費、保險費等相關費用后按照貸款合同支付貸款。[2]雙方合同生效后，老年人及其繼承人隨時可以回贖房產。在抵押期間，老年房主享有房屋居住權。當房主去世或者永久辦理抵押房屋后，房屋的產權自動轉移給貸款機構，并由其對房屋進行處置，所得的價款用來償還貸款的本息。

（二）老年人壽險產品模式——以新加坡為代表

目前這種模式在新加坡運行比較成功，也得到了一定的社會認可。此種模式是指符合一定條件的房產獨立或共同所有人以自身壽命為保險標的，以房產作為抵押擔保，并按月（年）從保險公司獲取現金流以支付晚年生活費用。在投保人死亡、永久搬出住房或者符合合同約定的其他條件發生時到期，保險公司以房產價值為限收回保險費。“整個過程就像保險公司用分期付款的方式從老年人手中買下房產。” [3]新加坡實行“以房養老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養老”模式有較強的借鑒性。

（三）終身抵押制度——以意大利、法國為代表[4]

意大利和法國的終身抵押制度是一種特殊的抵押制度——空虛所有權制度下的“倒按揭”養老制度。其最大的特點在于它的性質是抵押，所有權沒有發生移轉，它留給繼承人回贖的權利，只有在繼承人放棄的時候，貸款人才能得到所有權。如果借貸人的壽命過長，在其獲得的養老金超過其房屋價值的時候，借貸人必須向銀行或者金融機構支付超過的份額。反之，如果在借貸人死去的時候剩余金額不足返還房屋的價值，而繼承人不愿意贖回房屋，可以選擇獲得其差價。

四、倒按揭養老制度在我國的實踐及障礙

在2014年我國保監會批復了幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險》保險條款及費率，中國的首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽正式推出。此種“以房養老保險產品”是指有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至去世；老人去世后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。但是第一次試點的簽約家庭只有12戶。此種通過保險公司推行倒按揭養老模式的初次嘗試，并沒有收獲一個令人滿意的結果。

中信銀行也曾推出過“倒按揭”養老產品，申請這項業務首先要出據一份老年人的健康證明，審核通過后，老年人本人或法定贍養人以房產作為抵押向銀行申請貸款用于養老，銀行核定貸款額度后，按月將貸款資金劃入中信銀行的卡上，借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金就可以了，養老按揭貸款最長期限為10年。該模式與國外的不同之處在于貸款人不僅限于老人本人，且要求其家庭具有多套房產。i但最終實施效果也不盡如人意。結合社會現狀，筆者分析倒按揭養老在我國的難以推行障礙大致有三：

（一）傳統觀念的束縛難以擺脫

對于大多數中國家庭來說，“父繼子承”的觀念根深蒂固。在子女的經濟壓力較大，而父母對于生活品質沒有更高追求的家庭里，很少有人愿意將房子抵押來換取養老金。雖然選擇此種方式會獲得一筆可觀的養老金，但和失去產權比起來，對于很多老人來說都難以接受，總得“于心不忍”。其次，傳統社會倫理道德的影響還體現在其他方方面面，例如：父母選擇“以房養老”難免被理解為子孫不孝，選擇倒按揭養老的家庭往往會遭受許多負面的社會評價。

（二）倒按揭的適用人群有限

對于倒按揭這種新型養老模式，可以加以選擇的人群大致分為三類。一類是收入不高的獨生子女家庭。對于他們來說必定面臨著贍養兩對老人的現狀。再加上如果還有孩子教育方面的支出，經濟壓力難免很大，這時筆者認為“以房養老”實為一個不錯的選擇。一類是養老資金不足的老人，這是一種增加養老資金、提高老年生活水平的選擇。對這類老人來說選擇倒按揭養老能使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴。還有一類是那些思想相對開放，父母喜歡自由無拘束的老年生活并且不愿與兒女有過多經濟往來的家庭。這種家庭較傳統的中國家庭而言確實是少數，雖然目前有部分九零后的年輕人都表示其父母很樂意選擇這種養老方式。但就目前來說“倒按揭養老”還并不是一個大眾化的選擇。

（三）缺乏相應的制度基礎和法律保障

倒按揭養老模式作為一個舶來品，與我國現行的法律框架存在著種種沖突。若其要想在我國實現良性運轉，當務之急，需要一個可以將其容納的法律制度來化解這些矛盾。同時，由于我國禁止流質契約，這意味著保險公司，銀行等金融機構在投保人去世后，需等待房產拍賣、出售等處置，而不是直接獲得房產的所有權，這便使得金融機構需要承擔相當大的風險。在相關制度和法律規定還不成熟的現在，金融機構面對重重風險，望而卻步。而老人們對于相應的能否退保、房屋評估靠不靠譜、房價不穩定等也問題心存疑慮。種種因素最終導致倒按揭養老模式在我國舉步維艱。

五、構建我國倒按揭養老制度法律框架

（一）土地制度調整

我國現行的土地制度規定，城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。購買者在購買房屋后實際取得的不是土地的所有權而是有期限的使用權。1994年頒布的《城市房地產管理法》規定了土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后，續期需要重新簽訂土地出讓合同并繳納相應的土地使用權出讓金。ii其后2007年我國《物權法》規定住宅建設用地使用權期滿后自動續期。但都未對具體的程序，土地出讓金金額計算做出明確規定。筆者認為，倒按揭養老制度運行首先要排除土地制度上的障礙，應當通過立法明確在續期時土地出讓金的計算方法，費用如何承擔，以便倒按揭養老在推行中能夠準確評估房屋價值。

（二）明確產權，完善產權登記制度

2014年6月17日保監會頒布的了一項指導意見，規定老年人申請以房養老的保險產品時必須對房屋具有完全獨立的產權。iii當前，除了正式登記過擁有完整產權的房屋外，我國還存在著一些產權不明的房屋，例如農村所謂的“小產權房”，這類房屋由于建造在集體土地上，而集體土地不允許被用于非農業建設，因此這類房屋難以得到國家房管部門的認可。[5]筆者認為，這一規定限制了倒按揭養老的參與主體范圍。對于已經存在的農村“小產權房”應當對其產權予以明確，并完善對其的登記管理。

（三）引入讓與擔保制度

前述第三部分中，筆者曾提到，由于我國物權法中禁止流質契約的規定，金融機構在老人去世后無法直接獲得房屋的所有權，因而增加其所面臨的風險。為了解決這一問題，筆者認為可以借鑒外國實踐，引入讓與擔保制度。所謂讓與擔保是指合同約定債務人以其財產的所有權作為抵押物來擔保自己的債務，在其合債權到期無法履行債務時，讓與擔保權人可以直接以擔保物的所有權受償的制度。[6]在讓與擔保內部關系中，讓與擔保權人僅獲得了所謂“形式”上的所有權即一種法律外觀上的所有權，但該種所有權無法對抗讓與擔保設定人的實質所有權。只能依據設定人轉移標的物的所有權的實質目的而設定的擔保權進行對抗。[7]由于讓與擔保制度中讓與擔保權人能夠獲得法律外觀上的所有權，能降低第三人介入的可能，從而降低金融機構的風險。

（四）通過其他等法律規范住房反向抵押貸款的市場主體

倒按揭養老在實施過程中存在各種操作風險，比如，支付周期，違約風險，信用風險，遺產處置，產權變更，合同風險，突發事件等。[9]所以，應該制定相應的市場準入標準來加以保護。目前我國國內合法的貸款發放機構主要包括銀行、農村信用社、小額貸款公司等，保險公司除發放人壽保險保單質押貸款外，還不具備發放不動產抵押貸款等其他類型貸款的功能。因為市場主體在自主經營過程中會有非正當競爭手段，所以，市場主體的經濟行為需要相關法律加以規范。因此在相關金融法律法規當中對貸款機構和借款人的權利義務加以規定尤為必要。

（五）完善住房反向抵押貸款配套服務環節相關法律制度

房屋評估中介作為倒按揭養老制度的一個重要參與方，具有重要作用，它直接牽扯到借款雙方的經濟利益。我們需要專業公正獨立的評估機構，也需要建立專業的法律服務機制，需要它客觀公正的處理反向抵押貸款過程中產生的利益糾紛，為借款人和貸款機構提供法律服務。同時，我們可以適度減免相關服務費用來擴大參與，提供更親民的服務。

注釋：

i參見http：//finance.ifeng.com/bank/zzyh/20111019/4869407.shtml，訪問日期2018年5月6日

ii《城市房地產管理法》第二十一條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

iii《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》第六條第一款：“投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人”

【參考文獻】

[1]崔炎.住房反向抵押養老法律問題與對策研究[D].哈爾濱工程大學，2016.

[2]于艷芳.美國“以房養老”住房反向抵押貸款的經驗與啟示[J].石家莊經濟學院學報，2015.38（1）.

[3]谷晏，肖海峰.“以房養老”的國際經驗及啟示[N].海南金融，2014（4）.

[4]唐金成，曾斌.“以房養老”的國際比較及其經驗[J].西南金融，2015（11）.

[5]郭麗紅，龐美秋.我國“以房養老”法律制度的完善[J].汕頭大學學報（人文社會科學版）.2017（4）.

[6]王闖.讓與擔保法律制度研究[M].北京：法律出版社，2000：16.

[7]梅瑞琪.讓與擔保制度法律構成初探[J].浙江工商大學學報，2009（3）.

[9]馮紅紅.基于金融機構風險防范視角的以房養老風險量化研究[D]，江西師范大學，2015.