論如何加強物業公司消防設施設備的管理工作

趙臻

【摘 要】因火災往往是由人員的疏漏導致，并且具有極其嚴重的危害性，因此，防火更重于救火。我國的消防工作基本方針為“預防為主，防消結合”，物業公司是保障物業財產及住戶安全的主要單位，在日常工作需要加強對消防設施設備的管理工作。

【關鍵詞】物業公司；消防設施；管理

目前我國大多數物業企業并沒有加強對消防安全管理工作的重視程度，在工作職能方面有所欠缺，相關工作人員缺少足夠的消防安全意識，疏于對消防安全工作進行管理，因此，在物業管理中存在許多消防安全隱患。物業的消防安全管理工作直接影響到業主的生命財產安全，也影響到物業的利益，因此，物業公司應該嚴格按照消防安全管理措施，加強對物業消防安全工作的管理，有效減少并消除消防安全隱患，提升消防管理服務水平，增強消防安全意識，從而創良好、安全的生活環境。

一、物業公司消防管理工作存在的問題

（一）物業公司缺少完善的消防基礎設施

當前，我國物業公司在規劃建設中，缺乏對消防安全設施的整體規劃。部分房產開發商在建設時，為提高自身的經濟利益，在消防設備及設施建設方面投入較少，使得物業在后期管理中存在消防安全隱患，特別是一些早期建成的物業，缺乏完善的消防基礎設施，例如沒有設立專門的消防通道，或者消防通道不暢通，消防器材配套不齊全，缺乏消防水源儲備等。另外，在物業公司進行消防設施的建設過程中，還存在暖氣、燃氣管道、電視電話線的架空高度不足、固定不牢或者深埋不夠等違反消防安全的行為，還缺少必要的消防安全通道標志及標識，未留出消防通道，甚至人為在出入口添加水泥墩、欄桿等障礙物，一旦發生火災，會延誤救援時間，從而造成嚴重后果。

（二）物業公司缺少消防設施維保資質

我國《消防法》規定，物業服務企業對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。但由于維保檢測單位的工作流于形式，只有具備消防設施維保資質的消防技術服務機構才能對消防設施進行專項維保，并出具檢測報告，而大多數物業服務企業很難獲得這樣的資質，導致維保監管難以支撐，使得消防設施的管理運行與專項維保的脫節，物業消防設施難以得到系統、有效的維護。另外，物業服務企業沒有專項消防設施的維保費用，只能從公共設施設備維修費中支出，使得專項維保單位缺少充足的資金保障，只能對故障進行應急維修，缺少對消防設施的系統維護，從而導致消防設備使用狀態不穩定，縮短使用壽命。

（三）物業管理人員消防安全管理水平較低

我國物業管理起步較晚，物業管理機構仍在逐步完善的過程中，這就導致多數物業消防管理人員未經過專業的消防安全培訓，并且素質水平相對較低，在消防器材使用以及組織人員疏散方面的能力較差，甚至有些物業管理人員連最基本的滅火器都不會使用，一旦出現火災，會影響救災的進度，威脅到業主的生命安全，還會導致物業公司產生巨大的經濟損失。另外，物業公司對于消防安全管理的責任未落實到位，在管理時更注重綠化、保潔、防盜等管理，未真正意識到消防安全管理的重要性，也沒有制定有效的消防安全應急預案。

（四）缺乏消防設施設備管理監督機制

物業公司在消防設施設備的管理資金方面存在較大的缺陷，主要體現為：第一，開發建設單位應當在住宅區驗收時按照住宅建筑總投資1.5%的比例，一次性向管委會繳交住宅區的公用設備專用基金不能按質按量到位。在具體操作時，往往開發建設單位以物業管理用房抵資繳納，或者通過其他方法欠交，少交。

第二，對物業的公共設施設備的專項維修基金的管理缺乏透明度。沒有相關的聽證會制度保證和沒有制定具體的、嚴格的資金使用標準。這種情況可以使基金被各種名目透支或私自挪用。如果這個問題得不到很好的解決，苦干年后，消防設施設備更新、改造，這筆經費該由誰出。

第三，消防設施設備的更新、改造資金沒有列入專項基金給予保障，現在的物業資金管理規定，只對電梯的維修、更換資金列為專門的收費。而消防設施設備中的消防自動控制系統，由于更新速度快，使用年限短，維修費用大等特點，更需設立專門的維修基金。而這一項至今尚未有具體規定。

二、加強物業公司消防設備設施管理的措施

（一）完善消防設施設備安全管理制度

物業公司必須制定嚴格的消防設施設備安全管理制度，并確保有效執行，進一步加深工作人員對消防安全管理的認識，切實保障業主的人身財產安全。完善的消防安全管理制度是預防火災的基礎，物業公司應將消防安全檢查作為重點工作，其內容包括安全通道檢查、消防控制室檢查、防火門檢查、消防栓檢查、自動報警及滅火系統檢查、滅火器壓力檢查、應急照明及疏散標志檢查、公共電氣線路檢查等；制定明確的檢查程序及巡查路線，并對檢查結果進行認真記錄，及時發現問題并進行整改；消防監控中心需要24小時均有人員值班，并保持通訊暢通，以便第一時間對火警做出反應；保證滅火器數量配備足夠，常用消防設施及設備均處于明顯可見的位置，保證安全通道暢通，有效落實火災預防工作。

（二）做好消防應急預案

為避免在出現突發火災事件時，物業人員不能及時采取行動，延誤救災時機，物業公司除了加強日常巡查工作，增加消防演習工作以外，還需要根據《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的要求，并結合物業公司的實際情況，制定科學、完善的消防應急預案，使值班人員能在火災發生的第一時間做出正確反應，有效降低火災造成的財產損失和人員傷亡；各種消防器材如消防頭盔、消防手套、消防服、照明燈、消防安全帶、消防斧、安全繩等，必須配備齊全并統一放置，由專人專責負責，以便工作人員第一時間拿取，禁止無關人員使用消防設備或進出消防通道，避免影響救災工作。

（三）加強對物業值班人員的消防安全培訓

絕大部分火災都是因為人員消防意識淡薄及疏忽導致，因此，加強對消防設備設施的管理，還需加強物業值班人員的消防安全意識，使值班人員樹立高度的責任心，重視消防安全管理工作。

除了提高消防安全意識外，物業值班人員還需要掌握消防應急處理能力。首先，值班人員要懂得判斷火災的類型，一般物業火災屬于電器和固體可燃物火災，根據火災的類型，采取相應的應急滅火措施，才能有效控制火勢，扼制火災的蔓延，將損失降至最低；其次，必須熟練掌握消防器材，如滅火器、消防水槍等設備的使用，以便及時撲救火災。另外，在發生火災時，除了有毒氣體窒息、火勢燒傷以外，對火災的恐慌也是造成人員傷亡的重要因素，因此，值班人員必須具備過硬的心理素質，秉持救人第一的原則，及時消除受災人員的慌亂心理，并對現場進行緊急疏散，避免出現跳樓、踩踏事件。

在平時的消防管理工作中，物業公司還應定期舉行消防預警演習，提升值班人員的消防應急能力，成立義務消防隊，并按照指揮、通信、警戒、疏散、撲救、救援等明確分工，做好消防應急工作，確保道路通暢，避免事態擴大，并積極配合消防部門實施滅火撲救工作。

三、結束語

在物業管理中，消防安全管理占有重要的地位。因此，物業公司需要在日常工作中堅持“預防為主，防消結合”的原則，確保消防設施設備配備齊全并正常運作，提升相關管理人員的消防安全意識以及消防應急處理能力，對發現的問題和故障進行及時處理，保證業主的生活安全。

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