關于商業銀行住房租賃融資模式的探究和思考

楊萍

【摘要】加快培育和發展住房租賃市場是中央重大決策部署，是建立房地產長效機制的重要內容，隨著近年特別是2017年以來國家有關部門和地方政府加大推進力度，住房租賃市場發展大幕已全面開啟，將成為未來住房消費的重要發展方向，是地產領域藍海和重要政策紅利，蘊含巨大的金融服務機遇。多家商業銀行搶灘住房租賃市場，深度介入住房租賃業務，是政策導向，也是市場方向。住房租賃銀行貸款融資從2017年10月剛起步，目前銀行、政府、企業意向合作規模已達萬億級，未來的發展空間最大。本文從住房租賃市場發展現狀、政策及運營模式出發，認為商業銀行住房租賃融資模式的創新應與住房租賃運營模式相結合，以提供差別化的融資服務，以助力國內住房租賃市場發展。

【關鍵詞】住房租賃；運營模式；信貨融資

一、住房租賃市場的相關政策及發展現狀

（一）住房租賃現有政策

十九大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。為支持國內住房租賃市場發展，住建部、發改委等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發展住房租賃業務，并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。到目前為止，全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了租房政策。

國家方面給予住房租賃的相關政策支持可總結為以下幾點：（1）用地支持：加大租賃用地的供給、鼓勵利用集體用地建設租賃住房等。（2）金融支持：允許提取住房公積金支付房租、鼓勵對租賃企業給予融資支持。（3）財政支持：稅收優惠、公租房貨幣化。（4）法律支持：立法，切實推進租購同權。

（二）住房租賃市場發展現狀

相關住房租賃支持政策的出臺，推動了房屋租賃市場近幾年的迅猛發展。隨著政策的落實，北京、上海、廣州、深圳、南京、成都等10多個城市開始加速推動租賃土地上市出讓。萬億級的住房租賃市場發展前景下，吸引各路資本紛紛涌入住房租賃領域。魔方公寓、YOU+公寓、青年匯、鏈家自如、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。除此之外，萬科、龍湖、旭輝、遠洋、保利等行業龍頭開發商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域，表現非常強勢。

二、住房租賃運營模式簡介

目前租賃公司的運營方式主要有兩類，一類是重資產運營：主要通過自持物業開展租賃業務；另一類是輕資產管理：主要通過承租物業開展租賃業務。在租賃崛起的大背景下，專業租賃管理機構，長租公寓迎來發展的黃金期。

（一）重資產運營的三類模式

1.政府主導型：此類運營主體為政府按照相關政策要求成立的租賃企業，因具有國資背景，在獲取優質、低效租賃房源上具有先天優勢，主要采取定向拿地自建租賃性質住宅，作為房源。政府主導型企業重點是為中低收入、經濟夾心層人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外來人才流入而提供的人才房。

2.國企主導型：此類運營主體是國有房地產開發企業、國有背景投融資企業，通過自建、購買、出讓等方式獲得房源，開展租賃業務。典型房企有各地市安居集團等國有背景房地產企業。九部委在加快發展住房租賃市場的通知中提出，“人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用”。

3.私企主導型：此類運營主體多為私營房地產企業。為發展住房租賃市場，在一二線城市的土地招拍掛中，往往規定一定比例商品住宅必須由企業自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成為市場化企業住房租賃業務的主要房源之一。另一主要源頭是非住宅用地改造。房企競得的商業用房、辦公用房或工業用房，因種種原因長期閑置，將其改作租賃住房，既充分利用閑置資源又滿足人群居住需求。

（二）輕資產管理的兩類模式

輕資產管理企業目前主要以私企為主。企業不擁有住房的產權，而是通過契約方式將松散的租賃房源整合起來，進行集約化的管理。主要有兩種商業模式：

1.改造式長租

將獨棟樓房整體包租后進行改造和長租。特點是租期長，通常在十年以上；前期改造資金需求較大，多為一次性投入，后期管理成本較小。近年來，政府鼓勵非住宅房屋改建為集中式租賃住房，大大增加了整棟房源的供給。魔方公寓是此類模式的代表。

2.零散式長租

企業從個人等分散的房東手里租到較長期限的房屋，通過標準化的簡單改造，提供租賃服務。特點是租賃期限不定，業主流動性大；前期房屋改造投入較少，單個項目的現金流難以預測，市場監管難度極大。鏈家、自如、我愛我家相寓是此類模式的代表。

三、商業銀行住房租賃融資模式

毫無疑問，正如其他行業一樣，租賃市場的發展離不開金融的支持。在融資層面，各金融機構逐漸加大對租賃市場的支持力度。而商業銀行作為融資供應的主體，在現有金融監管越來越嚴的趨勢下，也將必然逐步收緊房地產貸款的融資，將有限的信貸資源越來越多的投入到國家宏觀調控優先支持的住房租賃市場。除在利率優惠、開發貸展期、政策性信貸支持等方面的貸款支持外，商業銀行就住房租賃融資模式也在不斷創新，本文現從公司和個人融資兩方面介紹現行住房租賃商業銀行融資模式。

（一）公司住房租賃信貸。

公司住房租賃信貸主要是服務于住房租賃企業的信貸產品，通過滿足住房租賃企業各階段的金融服務需求，解決住房租賃市場中長期存在的融資難點、痛點問題，助力實現“住有所居”。

1.股權投資類融資

為布局住房租賃藍海市場，現有很多商業銀行都可以通過股權類投資直接給予企業前端資金支持。股權融資，是輕資產類長租公寓運營商的主要融資渠道。由于回報期太長、盈利能力不強、現金流不穩定、缺乏可抵押資產等原因，住房租賃市場上的獨立第三方長租公寓運營方，在外部融資上相對更依賴于創業投資、風性投資等股權融資方式。近年來，股權融資的規模有顯著提升，預計未來受益于政策鼓勵和輪次升級，融資規模還將持續提升。例如2016年魔方公寓C輪3億美元、2018年自如A輪40億元。

2.住房租賃貸款

可以用于在自持用地、租賃用地、其他商品房用地等國有建設用地以及集體建設用地上新建房屋用于住房租賃業務的融資需求；用于滿足借款人購買房屋用于住房租賃的融資需求；用于住房租賃經營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統籌安排的其他合法資金需求；用于支付租金、改造裝修租賃住房、家具家電配置等前期投入以及住房租賃業務日常運營維護等經營周轉用途的融資。

3.資產證券化融資

租賃市場的資產證券化從2017年初以來不斷加速發展，成為租賃住房融資的一個重要渠道。資產證券化渠道的融資方式也在不斷發展創新，產品形式、融資主體和標的資產，都越來越多元化。產品形式上，已經有了ABS、ABN、CMBS、類REITs等多種形態，未來隨著REITs試點的開展，有望出現正式的REITs產品。融資主體上，有房地產企業、長租公寓運營企業等多類融資企業。標的資產上，也已經出現租金收益權、消費貸款債權等多種資產權益。截至目前，已有12例租賃市場資產證券化產品獲批發行，總規模達500多億元。其中，六例產品已完成發行或首期發行，總計劃發行規模32U4乙元，已完成發行規模88.37億元（占比27.5%）.

4.銀行間債券市場融資

2017年以來，多家房企拋出了以運營和擴張長租公寓為目的的融資計劃。據《證券日報》不完全統計顯示，自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后，保利、旭輝、龍湖、石榴集團和綠城等房企紛紛介入，7家企業總計473億元的融資計劃獲批。截至3月19日，部分房企已經完成了部分融資額度的發行工作。

（二）住房租賃個人信貸

在住房租賃市場中，商業銀行除了能夠提供上述各種租賃公司類融資外，個人住房租賃的分期貸也必然將是一個潛在的龐大市場。未來長期租賃市場的發展肯定會抑制一部分購房需求，從而催生出住房租賃分期貸。業務模式上可實現建設期由信貸介人，進入運營期可選擇租賃分期置換退出，通過把租戶加進貸款流程，從而鎖定長期租金和個人客戶的商業模式，不僅可以幫助商業銀行更好的了解、控制公寓運營方的現金流，更可以幫助公寓運營方提前實現現金回流。

四、長期住房租賃融資模式建議

做好金融支持住房租賃市場發展是響應國家戰略、履行社會責任、實現業務轉型的重要舉措，也是商業銀行搶抓業務藍海的戰略性機遇。個人認為，商業銀行在進軍住房租賃市場，主動探索多渠道、市場化手段發展住房租賃業務的新模式的同時，更應將住房租賃融資與住房租賃運營模式相結合，提供適合企業發展的融資服務。

（一）重資產運營的融資模式

對于重資產運營的政府主導型企業和國企主導型企業，商業銀行可以重點提供低成本的住房租賃貸款，可以用于建設、購置及運營等全周期信貸需求。對于一般的政府運營平臺公司，財政注資、銀行貸款以及發債（包括私募債、短券、中票等多種模式）是其資金來源的最主要方面，輔以租房本身的現金流，來實現整個項目的運轉平衡。對于重資產運營的私企主導型企業，可以提供股權投資、并購融資、租金分期等方式幫助企業擴張布局，提前鎖定現金流。

（二）輕資產管理融資模式

對于改造式長租輕資產運營的企業，商業銀行可以根據企業資信情況，提供住房租賃租金融資、裝修融資等模式，減輕企業前期資金壓力。對于零散式長租輕資產運營，則可以根據租戶資質，提供租戶租金分期融資模式，幫助企業主提前回收現金流。

五、結語

在積極響應中央政策號召，滿足新業態需求大背景下，商業銀行應嚴格按照國家政策、法律法規、監管規定開展住房租賃融資服務，注重防范風性，發揮商業銀行租賃貸款、并購貸款、債券發行和承銷等產品和服務的組合優勢的同時，更要結合客戶需求和市場形勢，創新開展公司住房租賃貸款，加強公私聯動，通過解決租賃市場的融資痛點問題，帶動代收租金、現金管理、個人金融服務等較為廣闊的業務空間，全面促進住房租賃市場的繁榮。

參考文獻：

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