房地產開發企業稅收籌劃研究

張強光

【摘要】隨著我國經濟的快速發展，房地產開發企業得到了巨大的發展機遇，各大房地產企業不斷發展壯大，行業之間的竟爭呈現白熱化的狀態。我國開始于2016年5月1日起，全面實施營改增，調整建筑業和房地產業的增值稅稅率為11%，稅率的調整對于房地產開發企業來說產生了重大影響。通過對房地產開發企業進行稅收籌劃，可以達到合理控制稅收支出的目的，降低營改增對企業產生的不利影響，充分利用營改增的政策紅利，提高企業經營效益。

【關鍵詞】稅收籌劃；房地產企業；業務流程

一、房地產行業稅收籌劃思路

對于房地產企業的稅收籌劃，可以從以下兩個思路進行。一是根據房地產企業在開發房地產的過程中所涉及的相關稅目，根據每一個稅目的特點以及所涉及的相關稅法規定，進行相應的稅收籌劃。另一個思路，是依據房地產企業日常經營涉及的不同環節，一個行業中會有很多企業，但每個企業的經營狀況、經營特點都是不一樣的，所以企業需要根據自己在日常生產經營過程中所涉及到的不同環節進行納稅籌劃，這樣更有利于企業健康快速發展。

二、房地產企業稅收籌劃過程

房地產企業的日常經營活動可以劃分為不同的步驟和環節，下面具體針對房地企業不同的經營環節涉稅情況，提出相應的稅收籌劃建議。

（一）前期準備環節

設立房地產公司的方式有很多種，我們討論的是已經成立了的房地產開發企業，可以通過并購、收購、資產重組等等，與原有的房地產開發企業進行企業整合，選擇那些經營狀況為虧損的企業，可以充分利用稅前補虧這一稅收優惠條件，虧損的累計數達到一定水平之后，存續的企業或者新設的企業，就有大量盈利可以在稅前彌補虧損，以達到稅收籌劃的目的，給企業帶來經濟收益。因此對于相關企業的選擇就顯得十分重要，不能為了獲得稅前補虧的優惠條件而不加辨別的選擇虧損企業，要為了企業的長遠考慮，選擇那些雖然有虧損但是有繼續發展潛力的公司。

房地產企業在收購、合并過程中，選擇合適的支付方式也需要企業管理層慎重考慮。選擇股權支付方式，交易雙方都不需要繳納企業所得稅。但是如果雙方選擇支付方式時完全采用非股權支付，不僅發起收購的企業需要繳納所得稅，而且被收購或被合并企業也需要計算企業所得稅。同時，如果資產公允價值較計稅基礎越高，所負擔的稅款就會越多。

（二）房地產企業土地獲取環節

房地產開發企業想要開發房地產不可避免的需要購置新的土地進行開發建造，而隨著房地產行業的競爭日益激烈，所有的房地產開發企業都想獲得更多的土地資源。土地資源總數是有限的，因此土地資源價格不斷攀升，相應的土地增值稅就是房地產開發企業不可避免的稅負。

要想減少土地增值稅的稅負，房地產開發企業可以選擇另外一種獲得土地的方式。即“以地換地”方式，這樣企業所涉及的就是契稅的稅種，而且根據《契稅暫行條例》中的規定：“在土地使用權的交換中，如果二者的交換價格相等，免征契稅；如果二者的交換價格不等時，由多交的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅?！逼髽I采取劃撥方式獲得土地使用權時，在房地產轉讓時也必須繳納契稅。要考慮相應的獲取方案是否能夠降低公司的稅務成本，選擇方案之前要對項目的實際情況進行整體納稅測算，納稅額權衡其他方面再做決策。

（三）開發建設環節

房地產企業在項目的開發建設環節，涉及到很多類型的支出。在開發建設環節的稅收籌劃不能簡單的進行稅目的籌劃，應從整體上把握，從而調整房地產企業的成本費，發揮其對于減少企業稅收的影響。

在開發建設環節的成本費用主要包括兩個部分：直接費用和間接費用。直接費用是直接計入商品成品的，而間接費用多數情況需要在不同的項目之間按一定的方式進行分攤。企業可以轉換相關費用的支出方向，比如加大對公共配套設施的投入，既改善了住房小區環境，提高了居住的舒適度，又可以增加土地增值稅中扣除項目的金額，從而減少企業的納稅負擔。將合同進行分次簽訂也可以減少應繳的土地增值稅。即當住房初步完工時，但沒有安裝設備以及裝修前，先與購房者簽訂一份房地產轉移合同。在購房者要求對房屋進行裝修裝潢時，再與其簽訂一份設備安裝以及裝潢、裝修合同。這樣只需要按照第一份房地產轉移合同上的金額進行繳納土地增值稅即可。

（四）銷售處置環節

2016年3月24日，中國財政部和國家稅務總局聯合發布了財稅[2016]36號文，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納人營改增試點范圍。自2016年5月1日起，現行營業稅納稅人全部改征增值稅；將不動產納人抵扣范圍。自此，房地產行業結束營業稅時代。通過營改增，給房地產開發企業帶來了新的稅收籌劃空間。

對于銷售建好的房地產項目，房地產開發企業可以通過與勞務派遣公司合作，由勞務派遣公司派遣勞務人員負責銷售房產。由勞務派遣公司派遣的人員所支付的工資薪金等勞務成本，可以抵扣，而由公司自己的銷售團隊進行，所支付的工資不能抵扣。由勞務公司支付其工資，房地產企業支付勞務成本，可以獲得6%的進項發票，抵扣進項稅額。

三、結論

我國經濟社會的發展速度很快，稅收籌劃的思路和角度也在不斷的變化和完善。房地產行業作為我國的支柱產業之一，它所涉及的稅收籌劃不應該單從降低企業成本的角度考慮，還要把企業放在經濟大環境中，進行相應的規劃和行動。

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