淺談我國土地評估市場的規范問題

張建　申惠芬　孫健

摘 要：基于社會經濟迅速發展背景下，房地產行業在我國可以說取得了突出性進展，房屋建設施工工藝和技術正不斷完善，相應的社會大眾對房屋質量要求也更加嚴格，為使房地產行業繼續朝向美好廣闊方向前進，首先就要進一步健全房地產體系，而土地市場評估作為其中重要組成部分之一更是發揮著重要作用。不單單是對土地自然屬性的一種真實評價反應，更能完全凸顯出土地所包含的經濟價值，但仍存在著一系列問題，對土地市場評估準確性必然會帶來一定影響，需相關部門能夠積極構建相對完善系統結構，對土地市場評估起到嚴格規范約束作用，促使土地評估市場能夠實現最佳成果。本文主要對我國土地評估市場的規范性問題展開深入探討，從而提出合理化規范策略。

關鍵詞：土地評估市場；規范約束；問題；策略

根據相關調查顯示可知，無論是土地售賣還是使用都與土地評估市場之間有著密切關系，隨著社會主義市場經濟的不斷發展，土地評估所占據地位也更加突出，進而未來發展空間也將得到一定程度延伸。但總體來說仍存在不足之處，即為土地評估興起時間較晚，盡管經過種種努力取得了進步，土地評估市場卻仍是缺乏嚴格管理規范，致使土地市場評估出現眾多不穩定因素[1]。為有效解決這一現狀，就需相關工作人員能始終遵循實事求是思想原則，充分做到具體問題具體分析，準確找出導致問題產生的根本原因，在此基礎上提出可行性解決措施，便于為相關部門更好開展工作提供指導性幫助。

一、關于土地市場的簡要概述

（一）土地市場含義

所謂土地市場就是指土地產權交易場所或是土地產權在流通使用過程中產生經濟關系的總和，是幫助交易雙方明確土地資源交易價格的一種活動形式。往往可就兩方面內容具體展現：第一，土地使用權的讓渡和取得，需經歷協商、競爭及溝通等一系列過程；第二，土地資源權利的過渡和在此期間產生的租金、價格及補償費等，非常容易受到供求關系影響約束。總體來說，我國土地資源使用權的市場定義便是政府對土地資源的有償出租、出讓及相關單位及個人獲得土地開發權利的關系總和[2]。

（二）土地市場的功能闡述

據當前實際情況來看，我國土地市場功能具體可分為以下幾點：第一，合理優化土地資源。因土地資源配置方式不同所以常常可將其劃分為市場方式和行政方式，其中最常見便是行政方式，主要是指由我國政府利用行政手段將土地資源順利分配落實到使用者手中，達到土地資源和生產生活資料有效融合的最終目的。第二，產業結構的優化調整。隨著經濟水平的迅速提高，無論是產業結構還是生產力分配都需科學合理化，如地價、地租作為土地市場的重要經濟要素，可幫助土地資源在不同產業環境下實現有效配置，往往其與其他經濟信號相比較而言存在著明顯不同，更具科學性優勢，可實現生產力布局安排的最佳狀態[3]。第三，不斷完善土地市場體系。通常來說，一個較為健全土地市場體系不僅僅要包含生產資料市場和消費品市場，更要將技術、勞務及金融等內容全部涵蓋在內，只有這樣才能充分凸顯出市場管理機制存在作用。同時土地資源作為人類生產的核心要素之一，只有保證市場配置能夠更加科學合理化，才能實現市場體系的進一步完善，充分發揮市場機制重要性地位。

二、我國土地市場不規范的具體表現和原因分析

（一）具體表現

現階段，我國土地市場普遍存在著不規范現象，可將其具體表現分為以下兩點：第一，土地資源供求失去平衡。土地市場上提到的供求關系就是指供給服從需求，本質上來說就是一種保障維護機制。往往該種機制主要是由計劃部門設立負責，規劃部門進行土地場所的選擇，并由管理部門負責供地，在此情況下土地供應總量控制難度也大幅度增加。第二，土地市場價格不合理。如土地資源自身稅費、地租等經濟要素較為混亂，尚且缺乏相對統一理論支持，又或者房地產經營發展過程中稅費極其混亂繁多，致使我國房地產商根本無法適應此種經營環境，久而久之土地市場價格明確必然會出現不規范問題，不具備較為專業健全土地市場價格控制評估標準，導致土地市場價格普遍存在著隨意性等現象，促使土地市場價格真實可靠性大大降低，對我國土地評估市場的未來發展極為不利[4]。

（二）原因分析

根據實踐調查分析了解到，導致我國土地評估市場出現不規范的主要原因無非是以下幾方面內容：第一，土地市場供給機制不完善。據當前現狀來看，我國仍存在著隱形土地市場現象，這對土地市場的正常健康運行必然會產生干擾破壞影響，致使土地資源價格大幅度提高，國家在征用土地時部分所有者漫天要價，造成國家經濟效益的巨大損失；或是土地市場價格較低，部分外商經常以此為借口對國有土地資源價格壓降，從而僅僅只用很少的錢便可購買到大量土地資源。同時隱形土地市場的存在還低國有土地使用權起到了重大沖擊，部分企業開始逃稅漏稅，土地資源地下交易出現幾率是大幅度提高，致使開發商根本無法獲取真實可靠土地資源信息，進而政府掌握土地市場真實情況的難度也將大大增加，需相關部門及時制定提出較為完善合理土地資源，便于對企業、開發商及所有者都能產生規范性指導作用[5]。總而言之，隱形土地市場的出現不僅會弱化土地管理，還對土地資源的國有制產生危害作用，需引起高度關注重視。

第二，土地市場價格不科學。改革開放以來，我國土地資源開始廣泛落實推行無償使用制度，將行政方式看作是土地供給的主要手段之一，用地單位在獲取土地資源時并不需要支持地租和價格，僅僅只要提供少量征地成本即可，逐漸導致多征少用、多征不用等現象是頻繁出現，城鎮中的大量土地都處于閑置狀態。同時我國大多數土地出讓形式都為協議出讓，協議出讓地價普遍呈現出較低趨勢，進而不但會出現開發商需求膨脹，大量商品房處于空置，還會大大提高房地產經濟利潤，對土地市場起到了刺激作用[6]。第三，土地資源收益分配不合理。一般來說，土地資源價格高低主要是由經濟利益所決定，只有構建相對完善土地收益分配機制方可確保土地市場價格滿足合理性標準要求。但就目前現狀來看卻無法實現這一目標，政府一味追求土地收益最大化，再加上各參與方之間收益分配不夠協調，都使其實際經濟效益得不到良好保障。

三、我國土地評估市場存在的規范性問題

基于現階段實際情況來看，我國土地評估市場運行期間普遍存在著從業人員綜合素質較低、評估機構種類較多及各部門權責落實不到位等現象，再加上我國土地評估人才相對匱乏，都對土地評估行業未來發展起到了重要阻礙影響。同時如果評估對象不同，那么評估機構在審批過程中所采用的評估方法也將不同，只有這樣才能避免土地評估市場出現各種不規范問題，實現土地市場評估最佳狀態[7]。

（一）評估人員專業水平和綜合素質較弱

據調查統計可知，當前在土地估價師和土地登記代理人協會注冊的評估機構已全面覆蓋，但內部評估人員整體素質卻明顯呈現出較低趨勢，其中專業技術作為評估機構整體素質水平提高的關鍵所在需評估機構能引起高度關注，展開專業培訓教育，使其能更好的從事土地市場評估工作。但就實際情況來看，我國大多數評估機構都尚且缺乏專業評估人員，出現了人員財務及業務脫節現象，甚至還有部分誠信較低評估結構未經允許擅自跨行評估，致使資金成本方面出現弄虛作假問題。因此為徹底解決這一狀況，相關執業機構和從業人員就要不斷提高自身土地評估水平，做好報告質量把控工作，確保評估收費標準能夠科學合理化，只有這樣才能幫助土地評估機構樹立良好信譽形象。

（二）評估行業執業水平需進一步提高

基于社會主義市場機制背景下，評估行業普遍存在著執業水平不高問題，進而必然會對土地評估市場的健康發展產生沖擊破壞，甚至還有部分地方土地部門管理范疇內的評估機構，因尚且不具備正確計劃調控方法和市場競爭實力，再加上信息數據公開透明度不高和專業理論知識較為匱乏，盡管擁有豐富實踐操作經驗但仍無法實現土地市場評估的最佳成效。同時土地評估結構往往具備最基礎權利保障，需掌握充分土地評估資料信息，便于更加客觀了解資產存在價值，促使土地評估結構誠信水平大幅度提高。在此期間還需注意一點就是隨著我國《資產評估法》等法律法規的頒布提出，評估機構作為擁有土地評估專業知識的一方代表對自身所掌握的信息資料更要嚴格保密，便于更加健全完善法律法規體系，促使土地評估市場順利實施。

（三）土地評估行業不夠規范化

若想實現我國土地評估市場的規范化目標，首先便要對土地評估行業進行進一步規范約束。就目前現狀來看，因評估機構自身行為不夠嚴格合理，所以致使土地評估行業也整體呈現出不規范狀態。除此之外，土地評估機構之間的競爭可以說逐漸呈現出惡性局面，不僅會對客戶實際利益起到嚴重損害效果，甚至還使土地市場充滿了不誠信現象，在這種情況下土地評估行業的規范約束就尤為重要，便于評估結構評估人員能對土地評估市場有一個更深層次了解認知。

（四）土地評估機構數量不斷增加

盡管土地評估機構的增長能加大社會主義市場競爭，但盲目性增長卻更容易使土地市場面臨著嚴峻發展局面，如果任由其隨意增長發展將會造成土地評估行業的嚴重擁擠。因此為了爭取到更多業務，土地評估市場還需經歷一個培育過程，防止部分評估機構為獲得更高經濟效益出現權錢交易等現象。同時為促使土地評估服務更加順利高效開展，土地管理部門還應定期公開土地資料信息，如基準地價、地價標定等，并且在土地評估市場調查取證基礎上實現市場競爭的公平公正，幫助落后者積極改善落后局面，培養其逐漸養成良好先進創新意識，實現土地評估機構數量和土地評估市場相協調目的，從而推動土地評估行業朝向更好方向前進。在此期間還需注意一點就是只有在確保土地評估結構充分滿足各項標準要求之后方可允許其形成正規評估機構，并對各項評估流程工序嚴加把控，實現土地評估市場的規范化運行。

四、土地評估市場的規范化應用措施

為盡可能實現土地評估市場的規范運行，首先就應積極培養基層土地工作人員養成正確思想意識，促使評估工作能夠更加趨于規范化、法律化方向，徹底解決以往存在的土地評估人員素質道德水平不高等問題，進一步加強評估人員風險防范意識和工作責任感，便于大幅度提高執業質量，實現土地評估行業的健康有序發展，為我國土地資源的合理利用奠定基礎保證。

（一）拒絕客戶的不合理要求

由上文了解到，隨著社會市場競爭的愈發激烈，客戶對土地評估機構工作也提出了一系列不合理要求，而部分機構為獲得更高經濟效益便開始盲目迎合客戶，完全違背了國家脫鉤改制標準規范，根本無法滿足土地評估市場規范性原則。甚至還有部分土地管理部門存在著弄虛作假現象，不僅容易對土地評估行業形象產生嚴重損壞，還徹底拋棄了機構誠信意識，致使國家經濟利益造成了巨大損失。因此需相關部門能進一步提高對該方面內容重視程度，徹底拒絕客戶的一些不合理要求，有效解決以往存在的高額回扣及低價無序競爭等問題，不斷完善健全土地評估機構的標準化制度，便于提高評估人員專業技術水平和綜合服務質量，更好滿足客戶實際需求。

（二）編制合理化土地供給方案

通常來說，土地供給方案的編制過程可詳細分為以下幾步驟：第一，確保土地遠期規劃和年度供給方案提出的合理性。在對不同城市發展特點的綜合比較分析基礎上要準確掌握自身發展特點和存在優勢，利用量化分析進一步明確方案計劃，在充分確定供地場所、時間及數量等信息后，便于為土地評估提供準確性參考依據，借此實現宏觀調控總量的最終目的，促使社會主義市場能夠始終處于非飽和狀態下，這樣一來不但能實現土地資源經濟效益的最大化，還能對有限土地資源起到保護作用，實現雙方共贏。第二，積極頒布提出各種有利政策。對于當前部分地區來說，其普遍存在著土地資源供應過量和土地閑置角度等現象，需評估人員在開展實際工作時能始終遵循先存量、后增量原則，對新的土地供應起到一定限制約束作用，并且還需對高檔土地供應進行嚴格控制，必要時可暫停供應土地。第三，堅持落實集約用地思想意識。充分考慮到城市自然資源、人口數量及社會經濟等綜合要素，做出科學合理分析探討，進一步明確城市適宜的發展規模，并且還要根據土地總體規劃方案盡可能盤活存量土地資源，始終遵循資源節省和回收利用原則，避免城市建設出現一味擴大現象，從而不但會大大提高投資成本，還會出現土地資源大量浪費問題，引發一系列負面現象。第四，凸顯土地規劃社會地位，借助市場規劃實現產業結構調整最佳成效，有利于實現土地資源的合理利用，促使我國土地評估市場取得更好發展。

（三）構建相對完善土地評估市場自律性組織

以下就三方面內容展開闡述介紹：第一，我國政府需積極給予扶持性幫助。基于對當前土地市場發展情況的掌握了解，在受到經濟利益驅動影響下，若想形成團結互助利益共同體可謂是面臨著較大難度。在此情況下各級政府和房地產企業就應積極提出幫助性措施，要求從業人員能嚴格按照標準規范行使自身職責，大大提高土地評估公平公正性，促使同業行會能夠成為真正意義上的同業組織。第二，構建科學化的規章制度。無論是評估機構還是評估人員都要有較為專業完善規章制度對其行為起到規范約束作用，如同業競爭制度、服務價格管理制度及從業人員道德規范制度等，便于進一步明確同業行會權利義務，更好行使自身工作職責，為客戶提供更高質量服務幫助，徹底解決以往土地資源利用存在的矛盾糾紛問題，極大拉近各參與方之間關系，做好協調溝通工作，充分凸顯當地政府存在作用，促使我國土地評估市場繼續朝向可持續方向前進。

結束語：

綜上所述，在社會主義市場經濟迅速上升背景下，我國土地評估行業可謂是快速崛起，然而因受多方面因素影響導致土地評估市場仍存在著一些不規范現象，甚至評估期間還容易出現不公平等惡意競爭局面。為徹底解決這一現狀，我國政府就應積極制定提出相對完善土地評估管理約束制度，對所有參與主體都起到良好規范作用，有效提高土地評估人員專業水平和綜合素質，克服以往評估存在隱患問題，切實做到具體問題具體分析，提出可行性較強應對措施，大大提高土地評估質量，實現土地評估市場運行的最佳狀態。

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