不動產登記數據整合建庫過程中若干問題的討論

蔡佳鑫　張文莉　張銀玲

摘要：建立和實施不動產統一登記制度是黨的十八屆三中全會做出的重大決策。不動產登記數據整合工作是將目前各個部門分散存放、格式不一、介質不同的不動產登記信息進行梳理、規范、整合，建設成不動產統一登記數據庫，為不動產登記業務和信息共享查詢服務提供支撐。本文介紹了目前我國不動產數據整合中幾個主要的問題，提出了具體的工作方法和過程。

關鍵詞：不動產登記；數據整合；數據庫建設

1 不動產登記數據整合的原則和任務

1.1不動產登記數據整合的原則

不動產登記數據整合的三個原則是：完整性、一致性和規范性。“完整性”主要指在數據整合過程中要遵守土地、房屋、林地等數據庫標準和規范的要求，對相關數據項進行補充和完善，確保規定的必選項和條件必選項內容完整?！耙恢滦浴敝冈跀祿系倪^程中不應對原始數據進行修改，確保數據整合前后的數據一致。“規范性”指必須依據目前我國現行的土地、房屋、林地、農村承包地等數據庫標準，對已有的不動產登記信息進行梳理并規范化。

1.2數據整合的任務

我國各地的具體情況不同，不同類型的不動產數據存在的現狀也不完全一樣，在實際工作中可以根據數據收集情況選擇符合條件的數據整合路線和方法進行整合。具體工作任務如下：

（1）對于已建成的與不動產登記相關的數據庫（比如城鎮地籍數據庫、農村承包地數據庫、城鎮房產登記數據庫），可依據不動產登記數據庫標準，建立不同數據庫的相關映射關系模型，對原有的數據庫中數據資料補充完善后，轉換形成符合不動產登記數據庫標準要求的不動產登記信息數據庫。

（2）對于沒有建立數據庫但是已有不動產登記電子檔案或部分電子數據的，按照最新的不動產登記數據庫標準，對電子檔案和數據進行提取、轉換。對缺少的不動產登記信息進行補錄和完善，建立符合不動產登記數據庫標準的不動產登記信息數據庫。

（3）對于沒有電子數據只有不動產登記紙質檔案的，依據不動產登記數據庫標準錄入數據，補錄電子數據，對紙質檔案采取數字化掃描的方法進行錄入，數據規范化整理后建立符合不動產登記數據庫標準要求的不動產登記信息數據庫。

2 不動產登記數據整合的思路及流程

不動產登記數據整合整體思路按照尊重歷史、充分繼承的原則，保留和認可原有各部門已形成的調查成果，對涉及初始調查和變更調查的房屋、林地、草原、承包地等，統一按照目前的有關技術要求和工作方法開展確權登記，通過對宗地進行統一編碼建立各類數據之間的聯系。在原來分散的各個職能部門職權工作整合完成后，按照工作總體推進安排，在一定時期內，組織開展各個地區集中統一的調查，將各部門的調查資料，按照空間位置關系和統一標準緊密整合，消除不同部門、不同類型數據之間的矛盾和沖突，形成全國統一的不動產產權產籍“一張圖”。圖1為不動產登記數據整合的思路。

3 不動產登記數據整合中的幾個關鍵問題及解決方案

3.1不動產登記空間數據整理過程和注意事項

（1）圖層整理：根據《不動產登記數據庫整合技術規范》要求，需要對梳理好的對集體土地所有權登記、集體土地建設用地使用權、國有土地建設用地使用權、宅基地、房屋、農村土地承包經營權、林權以及海域（含無居民海島）等空間數據進行二次篩選整理，保留原不動產登記空間數據數據庫中的部分需要的圖層作為不動產登記數據庫整合的基礎數據。

這個工作需要注意的是：不是所有的空間數據都需要進入不動產登記數據庫的，通過對整理后的空間數據進行圖層合并、冗余數據剔除、信息補錄等操作。需要保留的要素信息圖層在《不動產登記數據庫整合技術規范》中有明確的規定，在生產作業過程中應當嚴格執行。

（2）統一空間參考系：根據《不動產登記數據庫整合技術規范》，如果在一個具體的地理范圍內坐標參考不一致， 應當通過系統轉換實現相同比例尺下同一地理范圍內空間參考一致。如參考坐標系不一致，應提供相應的坐標系轉換參數。

3.2 數據整合的內容

（1）空間數據整合

空間數據整合的內容主要包括：數據轉換、行政區整合、地籍區和地籍子區整合、宗地數據整合、房屋數據整合、其他定著物數據整合。

（2）非空間數據整合

非空間數據整合的內容主要包括：國有建設用地使用權登記信息整合、集體土地所有權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地信息整合、房屋產權信息整合。

（3） 登記簿、冊、證的整合

按照《不動產登記暫行條例》的規定，不動產登記簿樣式主要內容分為宗地基本信息、不動產權利登記信息、其他事項登記信息三大部分，以宗地為基礎，將同一宗地范圍的所有不動產編入同一不動產登記簿，以不動產單元為基本登記單位，用不動產單元號串聯三大部分信息，確保一個宗地一簿，一個不動產單元一本，一類權利事項登記信息一頁。

3.3 嚴格執行數據質量檢查制度

數據質量檢查是確保不動產登記數據整合質量的，重要環節。這個工作應貫穿于不動產數據整合全過程，對數據整合各個環節進行嚴格的數據檢查和驗證并對數據下載、查詢、修改以及刪除建立日志跟蹤，便于成果回溯。

數據質量檢查重點包括屬性檢查與圖形檢查兩方面內容。屬性檢查包括屬性表結構、內容以及不同要素表之間的邏輯關系檢查。圖形檢查包括空間拓撲關系、圖斑完整性以及與原始數據的一致性檢查。在具體的工作中，要按照整合數據標準，對完成清理整合后形成的不動產登記單元數據進行一致性檢查，確保數據庫屬性數據、圖形數據、圖像數據的準確關聯和內容一致；對數據的完整性進行檢查，確保清理整合后的數據能滿足不動產統一登記的需求； 對數據的唯一性進行檢查，確保關聯的正確性；對數據庫的準確性進行檢查，確保清理后數據的準確。

在實際工作中，數據的質量控制嚴格按照“二檢一驗” 制度，一級檢查為過程檢查，檢查比例為100%檢查，由數據整合單位作業人員承擔；二級檢查為最終檢查，由數據整合單位專職質量檢查人員承擔；一級驗收為甲方驗收，并對成果進行抽查，并出具檢查報告及驗收意見。

4.結語

隨著不動產統一登記工作在全國各地的開展，在各地的深入推進，要充分理解和認識地籍與房產數據整合建設的重要性和緊迫性，為建立統一不動產產權產籍“一張圖” 奠定基礎。本文結合參與的不動產登記數據整合以及數據庫建設的實踐經驗，分析了不動產數據整合中的數據整理、數據整合以及數據質量檢查三個主要的問題及解決辦法， 為不動產數據整合建設提供了一個參考方案。

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