保利地產(chǎn)上半年拿地不再激進(jìn) “儲(chǔ)備資金”財(cái)務(wù)費(fèi)用大增

周月明

近期，A股上市公司已陸陸續(xù)續(xù)發(fā)布了2018年上半年的成績(jī)單，其中，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地產(chǎn)行業(yè)由于最近一兩年深受調(diào)控政策影響，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)也更受市場(chǎng)關(guān)注。

8月13日，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭保利地產(chǎn)（600048.SH）率先披露了半年報(bào)，那么其上半年的成績(jī)?nèi)绾文兀磕玫刂С雠c城市布局有何變化？資金鏈?zhǔn)欠穹€(wěn)健？《投資者報(bào)》記者近日帶著這些問(wèn)題致電致函公司一位女性負(fù)責(zé)人，其稱將有工作人員查看采訪函，但截至發(fā)稿記者并未收到回復(fù)。

拿地不再激進(jìn)

從2018年半年報(bào)可以看出，保利地產(chǎn)維持了較為穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年上半年，營(yíng)業(yè)收入為595億元，同比增長(zhǎng)9%，凈利潤(rùn)93億元，同比增長(zhǎng)30%，與去年同期相比增速有所提升。2017年上半年保利地產(chǎn)營(yíng)收同比下滑1.2%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅2.5%。就房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)而言，2018年1月至7月，保利地產(chǎn)簽約面積1621萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%；簽約金額2391億元，同比增長(zhǎng)46%，已完成設(shè)定銷售目標(biāo)4000億元的60%。

保利地產(chǎn)的銷售戶型仍然定位在普通住宅的中小戶型，今年上半年，公司住宅產(chǎn)品銷售金額占比達(dá)90%，其中144平方米以下中小戶型住宅產(chǎn)品占比達(dá) 90%。

而在城市布局方面，保利地產(chǎn)依然以一二線城市和珠三角、長(zhǎng)三角等核心城市群的三四線城市為主，其中一二線城市簽約金額占比近78%。從區(qū)域上來(lái)看，珠三角和長(zhǎng)三角兩大核心城市群分別占比達(dá)31%和20%。上半年簽約金額最多的是廣州，達(dá)200億元以上，其次為佛山、杭州兩地100億元以上，北京等14個(gè)城市超50億元。

在這些城市中，二線城市對(duì)保利地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)貢獻(xiàn)較大。今年上半年，二線城市的銷售單價(jià)提升帶動(dòng)銷售金額維持10%以上的增速。

不過(guò)值得注意的是，保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備已有下滑。截至2018年上半年，保利地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備面積8950萬(wàn)平方米，其中一二線城市5425萬(wàn)平方米，占比約61%；區(qū)域上看，珠三角和長(zhǎng)三角兩大核心城市群4124萬(wàn)平方米，占比約46%，總土地儲(chǔ)備較2017年年底下降2%。

今年上半年，公司新拓展項(xiàng)目共計(jì)69個(gè)，其中并購(gòu)、合作等方式獲取項(xiàng)目45個(gè)，占拓展項(xiàng)目總數(shù)的64%。新增容積率面積1510萬(wàn)平方米，花費(fèi)總成本1072億元，較去年同期，新增土地儲(chǔ)備下降了11%。

拿地不再激進(jìn)也可以從現(xiàn)金流量表中購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來(lái)，2018年上半年為959億元，同比增長(zhǎng)18%，而去年同比增長(zhǎng)高達(dá)73%。

土地儲(chǔ)備減少的同時(shí)，保利地產(chǎn)還在加快去庫(kù)存，截至 2018 年 6 月末，公司全國(guó)商品房待售面積下降至 5.51 億平方米，同比下降 14.7%。且新開(kāi)盤(pán)數(shù)量也占比較小，2018年上半年在售樓盤(pán)共計(jì)567個(gè)，其中國(guó)內(nèi)樓盤(pán)557個(gè)，2018年新開(kāi)盤(pán)的僅有69個(gè)。這些數(shù)據(jù)在一定程度上體現(xiàn)出保利地產(chǎn)2018年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。

周轉(zhuǎn)放慢財(cái)務(wù)費(fèi)用大增

此外，值得注意的是，雖然保利地產(chǎn)的待售面積同比下降，但存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)卻較長(zhǎng)，也就是說(shuō)，從拿地到建成房子賣出仍需要很長(zhǎng)時(shí)間。2018年的半年報(bào)中，公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高達(dá)2160天，差不多6年，比貴州茅臺(tái)都要長(zhǎng)兩年。這一存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是在2017年以來(lái)突然激增的，同時(shí)增長(zhǎng)較快的還有存貨金額，2018年上半年達(dá)4846億元，同比增長(zhǎng)30%，比去年高了9個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，雖然保利地產(chǎn)加快了待銷售面積的去庫(kù)存速度，但囤的土地、以及還不到銷售環(huán)節(jié)的這一部分資產(chǎn)仍然較多。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，周轉(zhuǎn)時(shí)間高達(dá)6年無(wú)疑意味著很大的不確定性，因?yàn)楹茈y說(shuō)6年后房?jī)r(jià)是否還會(huì)大舉增值。

此外，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越長(zhǎng)，存貨占用水平越高，流動(dòng)性越低，對(duì)資金鏈會(huì)造成一定影響。查看公司的資產(chǎn)負(fù)債率，2018年上半年達(dá) 79.32%，較2017年年底的77.28%和今年一季度的78.45%連續(xù)升高。不過(guò)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的時(shí)候，通常要把預(yù)收款項(xiàng)剔除掉，因?yàn)轭A(yù)收賬款是房屋預(yù)售時(shí)收到的房款，待拿到現(xiàn)房后才確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入。保利地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率維持在40%左右，在行業(yè)平均水平之上。

細(xì)看保利地產(chǎn)的融資情況，2018年上半年，公司融資活動(dòng)現(xiàn)金流入856.31億元，同比增長(zhǎng)43.16%，綜合成本5.09%，其中新增有息負(fù)債796.13億元，有息負(fù)債綜合成本為4.86%，融資成本低于行業(yè)平均水平。從債務(wù)類型來(lái)看，有息負(fù)債仍以銀行借款為主，占比超過(guò)71%，公司債券及中期票據(jù)等直接債務(wù)融資工具占比約14%。

對(duì)于公司的融資情況，保利地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中稱：“公司充分發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)，以低成本儲(chǔ)備大額資金。”

雖然融資成本較低，但2018年上半年，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)17.92億元，逼近凈利潤(rùn)的兩成，較去年同期增加137%。

此外，保利地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-98.33億元，同比下滑2%。這意味著拿地速度快于銷售速度，且2018年上半年公司累計(jì)銷售回籠 1698億元，回款率較去年同期下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)至78.9%。銷售回款速度下降、利息支出增加，都是影響資金鏈健康的潛在不穩(wěn)定性因素。