外部性影響與城鎮房地產業之探討

齊忠迎

摘要：社會經濟的發展，加快了城市化進程，發展城郊房地產行業是重要趨勢，但外部性對土地資源和房地產業有很大影響。筆者身處基層，對城鎮房地產的現狀、問題及原因，以及發展趨勢作進一步探討。

關鍵詞：社會經濟與發展；外部性；城鎮房地產；現狀；問題；探討

一、社會經濟發展與城鎮房地產業

改革開放以來，隨著城鎮化進程的迅速發展，特別是住房制度改革后，各地房地產開發浪潮如火如荼，大量房地產的開發和相應基礎設施體系的建設，給城鎮用地造成了巨大的壓力，由此而形成的城鎮外延急劇膨脹和人口郊區化的事實，使得各地房地產行業快速發展，房產價格居高不下，其GDP值的穩定發展，造成了房地產業自1998年政府取消福利分房以來，在短短十幾年的時間內一躍成為我國新興支柱產業。房地產業的蓬勃發展，據不完全統計帶動了相關100多個行業的發展，對我國的社會經濟發展，做出了突出貢獻。

近幾年來，隨著我國土地政策的進一步落實、土地資源的日益匱乏、房地產“泡沫經濟”、“炒房圖”的不斷出現，十九大報告指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”和“以城縣群為主體構建大中小城縣和小城鎮協調發展的城鎮格局”，對房地產業的發展起到很好的政策引導。然而，我縣的城鎮房地產行業依然存在著諸多問題，例如有的片區房屋開放供不應求，有的片區開發后房屋空置率偏高，房屋價格遠遠高于城縣居民的一般承受能力，建設用地緊缺處于警戒紅線，正、負外部性對城鎮房地產價值存在的不均衡性等。筆者針對我縣的城鎮房地產所處的現狀及存在問題與外部性影響，以及城鎮房地產業的發展進行了有關探究。

二、外部性與房地產業

外部性在經濟學領域內可以分正外部性和負外部性：

正外部性又稱外部經濟性，就房地產業而言，就是指該活動對社會經濟發展能夠帶來好處，但該人或者企業卻不能由此得到相應補償。舉例來說，某房地產開發企業在一處納污河段周邊拿到一處地開發城鎮居民房地產，但需要對納污河段進行疏浚、清淤，設置攔水壩，并對河堤進行護坡、綠化、美化、亮化等措施，設置綠地、涼亭、休憩長廊、林蔭小道等設施，方便居民散步、小憩，大大改善了環境。而開發商對此付出并未獲得直接收益。

負外部性又稱外部不經濟，就房地產業而言，在房地產開發過程中，建筑施工垃圾、生產生活污水、建筑施工揚塵、施工噪音、建筑材料運輸造成的道路交通負擔等問題沒有按照相關規定進行相應達標處理，從而造成嚴重的環境污染（干擾他人正常交通、生活）而又不為此付出任何代價或只付出很小的代價，這時，企業所獲得的私人收益就會高于社會收益，而私人成本則會低于社會成本。而開發商對此并未付出或并不為此進行相應的經濟補償。

一句話，經濟的外部性問題，無論是外部經濟還是外部不經濟的存在，對房地產業發展和城鄉居民社會和諧影響甚大。以下將針對我縣城鎮房地產業發展現狀情況以及經濟外部性對其影響，進行相關闡述。

三、城鎮房地產業現狀

以城鎮區域為中心，呈放射狀向周邊郊區發展，是每個城市擴張的必然，這種發展模式，不僅帶動城鎮房地產業的發展，還能解決外來務工人員的居住以及加快社會的城市化建設進程。城鎮房地產業目前處于擴張探索階段，但是作為國民經濟的支柱性和先導性產業，必須正視一下四個方面的現狀：

1. 城鎮房地產業總體規劃滯后。城鎮總體發展規劃中缺乏統一的大片規劃或規劃不明確，控制性詳細規劃不明確，修建性詳細規劃需要繼續優化，現有或開發的城鎮房地產業各個社區各自為戰，布局不合理，發展形勢過于單一，沒有凝聚起相應人氣，沒有形成房地產業的生態鏈。

2. 建設用地資源匱乏。建設用地的不可再生性，不僅使城市土地資源日漸稀缺，受供給限制的驅動，縣城與周邊城郊區的融合將加速，而且土地在征收過程中受外部性影響，操作起來也不容易，原土地持有方對土地征收補償價格、附著物補償等異議很大.土地在征收過程中，地價補償問題，地上附著物問題，以及土地性質、農用地轉為建設用地的現狀，均不容樂觀。

3. 經濟外部性對城鎮房地產價值影響甚大。房地產經濟學中，對于房地產價格價值的影響因素描述為“第一是位置、第二是位置、第三還是位置”。可見，城郊房地產所處的位置因素（距中心商務圈、科教文衛體機構的相對位置）是決定房地產價值的關鍵因素。對房地產開發商而言，因為位置因素的優劣，新增房地產存在有價無市、空置率過高或部分地段房屋短缺、供不應求的現象。居民對房地產持有往往存有從眾心理，往往會舍近求遠，部分的業主會到城市購買住房，期待房屋的增值溢價。

4. 城鎮房地產物業管理、服務落后。城鎮房地產業受所處位置（外部性）因素影響，配套基礎設施比如：供暖、燃氣管道、綠地率、車位、交通等方面，均比城市的配套設施存在較大差距，物業管理服務方面，也有明顯差距。

四、城鎮房地產業發展存在的問題與原因分析

1. 城鎮發展總體規劃不合理。城鎮房地產發展定位不明確，發展分散，不成片，難以形成規模；總體規劃的沒有論證，規劃先行、引領作用并未發揮出來；住宅樓建設盲目性、隨意性時有發生；規劃布局需進一步優化，缺乏明確的城市定位；“以河為軸、兩翼發展”的規劃方案，缺乏進一步的詳細規劃，使房地產開發雜亂，給居民的生產生活帶來不便。

2. 城鎮房地產發展受制于建設用地。社會經濟的發展，加速城市化建設進程，對土地的征收占用，是制約城市化的發展的重要因素：一是土地資源的稀缺性。建設用地的來源方式有征收國有、集體土地和通過征收城鎮原有存量土地兩種方式，涉及拆遷、補償問題，因征收補償價格會產生分歧，操作起來耗時費力。建設用地需要考慮“占補平衡”問題。二是城鎮建設用地缺乏科學的規劃性，沒有預見性和超前性，沒能發揮應有的指導和約束作用，“重建設，輕規劃”“盲目性、隨意性”現象普遍存在。城鎮建設用地管理粗放，土地資源浪費空置過高，對基礎設施建設難以形成規模，城鎮房地產業沒有形成規模化，缺乏應有的集聚功能。

3. 外部性影響城鎮房地產業發展。外延擴展的模式，外部性對城鎮房地產業的發展影響顯著，越往外擴展城鎮的集聚功能越弱，偏中心商圈、市政配套等，使得房地產的價值偏低；城鎮房地產開發商多為規模較小的房地產企業，人力、技術、資金相對弱，開發水平比較低，使得城鎮的發展難以和真正的城區接軌，另一方面，城鎮新區的高起點規劃，規模化配套建設，也會形成新的城市、產業的集聚相應，對城鎮房產、經濟發展起到明顯的正外部性影響，起到增值溢價。

4. 基礎設施、物業管理落后。從現狀來看，多數新完成的城鎮房地產業，普遍存在建筑密度低、容積率小的問題，也存在居住業主少，空置率偏高等現象，使得基礎設施配套不完善，物業管理及服務難以正常開展；多數城鎮居民的生活水平差距較大，基建設施不配套，物業服務不到位，物業管理費用收繳困難；部分住房產權多元，物業管理難以協調，部分從業人員少，業務水平低，物業管理及服務沒有形成整合，資源沒有充分得到利用。

五、對發展城鎮房地產業的幾點思考

結合我縣城鎮房地產業發展，以饃饃墩片區拆遷開發、四中北片區拆遷安置開發、黨委南片區開發和龍灣新區“一館三中心”建設為例。筆者對發展城鎮房地產業的規劃、建設用地的取得、外部性對其影響以及配套基礎設施物業服務方面有以下幾點思考：

1. 服從城鎮總體規劃，以控制性詳細規劃為本，適時修改修建性詳細規劃。控制性詳細規劃要服務于城鎮總體規劃，堅持全面規劃、布局合理、規模適度、體現地方特色，要實現社會效益與經濟效益相輔相成。市縣城鎮房地產業的開發必須在總體規劃的框架內，遵循詳細規劃，并適時補充和完善修建性詳細規劃，形成富有地方特色的、規模化的城鎮房地產開發格局。

2. 新增建設用地與舊城區征收用地相結合。使用新增建設用地，也就是指征收集體土地，好處是容易操作，便于大面積規劃；利用原舊城區的存量土地，需要通過評估、補償（房屋及用地、地上附著物、拆遷與安置），開發前應充分做好準備，考慮到方方面面的問題，既要遵循估價原則，又要充分考慮各方面的實際問題，體現出建設用地征收（房屋補償）科學與藝術的結合。

3. 充分考慮外部性影響。無論是征收補償，還是城鎮房地產的經營與管理，位置因素、基礎設施建設與配套服務因素、城鎮片區的集聚功能，都有很大的影響。要規范城鎮房地產市場，使得房地產業穩定、協調、持續發展。要考慮配套設施、商貿區、文教、衛生方面的建設，切實杜絕半拉子工程。

4. 搞好配套設施、物業管理、服務工作。遵循城鎮規劃的基礎上，建設規模化城鎮房地產業，不僅做到“七通”，還有配套建設相應的教、科、文、衛、體設施機構，滿足居民各方面的需求。聘用有資質的物業管理公司，搞好業主的物業服務。

參考文獻：

[1]王偉超.小城鎮建設與房地產業相互促進關系研究[D].哈爾濱工業大學，2007.

[2]李斌.預期對中國商品住宅市場的影響研究[D].山西財經大學，2013.

（作者單位：沂水縣龍家圈鎮政府）