我國商業銀行住房貸款業務存在的普遍風險與防控措施

鄧敏文

摘要：隨著國內經濟的發展，人們物質需求的提高，房地產行業得到了空前的發展。本文進行了商業銀行住房貸款的含義、特點和發展狀況以及住房貸款業務存在的普遍風險的分析。商業銀行應該加強銀行住房貸款風險管理機制的建立，加強抵押物的審查力度，設置監督機構和嚴格支付管理，改革創新相關制度和提高管理水平與風險防范能力以及強化貸款風險管理，權責分明。

關鍵詞：商業銀行；房貸；風險；防范

一、我國商業銀行住房貸款的含義、特點與發展狀況

（一）我國商業銀行住房貸款的含義與特點

我國銀行住房貸款（以下簡稱房貸）是銀行向借款人提供的用于購買一般住宅貸款的專項資金。借貸人要以所購房產或固定資產作為抵押和擔保，并按期償還貸款。個人房貸特點是：資金用途單一，還款周期長，貸款利率相對較低。它是銀行信貸業務中的支柱之一，為銀行帶來收益的同時，也給銀行帶來了一定的風險。

（二）我國商業銀行房貸業務的發展狀況

從上世紀90年代起，住房分配形式的改革，以及經濟發展水平飛速增長帶動的人們對物質生活的追求標準的提高，極大地促進了房地產行業的飛速發展。個人房貸業務作為銀行信貸業務的重要組成部分之一，也得到了空前的發展，在銀行信貸業務中的比重不斷提高。然而由于近兩年國家宏觀經濟政策的調控、經濟質量結構的調整，加之部分城市房地產價格泡沫化嚴重，房價波動幅度較大，對個人房貸業務辦理造成了一定的沖擊，但其發展的主體形式并沒有受到影響，個人房貸還款期限長，利率較低的特點，使得房貸依然是普通用戶購房、籌集資金的不二首選。個人房貸業務的大力增長是房地產和個人貸款業務相互促進、共同發展的必然結果。

二、我國商業銀行房貸業務存在的風險

（一）商業銀行角度

商業銀行作為企業，利潤最大化是經營目標。在房地產市場，只要房地產的市場價值不變或存在緩慢上升情況，商業銀行的住房貸款業務都不會出現虧損，而且很大可能出現盈利。因此在現有房地產價格出現持續上漲的狀況下，商業銀行可能會為了賺取更大的利潤，而盲目擴大放大房貸業務的規模，從而對于應對房貸風險的一面表現得過于放松，低估風險，造成風險意識弱化。

（二）房地產開發商角度

源于房地產開發商的投資風險增大，當前，房地產價格呈現出過快上漲的趨勢，未來回落可能性很大，這將不利于房地產的穩定投資，從而導致房地產相關貸款的風險的加劇。其主要表現在兩個方面：一是房地產開發商可能會由于土地和房地產價格的下跌而必須增加其在銀行的抵押品，商業銀行從而面臨著高流動性風險。二是房地產開發商如果前期對于房地產市場的預期過于積極，大量購買土地開發，如果房產價格下降，房地產開發商就面臨未來收入的減少從而不足以支付高成本的風險，最后導致無力償還銀行貸款。

（三）個人住房貸款者角度

個人在償還銀行貸款的期間，可能面臨著很多意料之外情況，收入不確定性較大，比如失業、疾病、致殘等，這些都會增加個人的違約風險。我國正處于勞動力就業的高峰期，勞動力相對過剩，同時人們就業觀念的巨大變化，企業經營制度的改革也會導致失業，也在影響著人們收入的穩定性，導致個人的償還能力降低。

三、我國商業銀行房貸風險防控措施

針對以上問題，為保證我國商業銀行降低風險并保持穩定發展，筆者認為應從以下幾方面采取防控措施。

（一）完善金融宏觀環境。房地產辦得好壞與人民生活水平息息相關。要想做好房地產就需要各級政府、有關部門充分發揮自身職能，運用經濟、行政、法律等手段為商業銀行等金融機構營造良好的宏觀環境，進一步促進房地產金融的良性、協調發展。其中，完善法律體系無疑是非常重要的一環。法律作為房貸風險防范的手段之一，其特點是具有約束性、穩定性、明確性和嚴肅性。法律手段的作用體現在為人們樹立起行為的規范和準則，以此來約束人們的借貸行為，調整房貸關系，把房貸活動納入到法律允許的范圍內進行，從而有效防范房貸風險。

（二）加強商業銀行審慎程度。美國次級債危機爆發的重要原因之一，在于金融機構為了短期利益一再降低借貸標準，“零首付”、“零文件”貸款等比比皆是。在審查貸款申請人的相關信息時，沒有嚴格按照即定原則進行。為了加快貸款進程，甚至忽略對客戶信息進行核查。以上種種行為都不符合信貸業務的審慎性原則，在自身具有風險的同時，將借款人、金融中介等的系統風險加大。我國商業銀行應積極吸取美國的慘痛教訓，加強對客戶資料的審查，并關注客戶的抗風險能力，對于抗風險能力差的客戶在放貸時應謹慎處理。

（三）避免商業銀行間的惡性競爭。目前，我國大部分住房按揭貸款（除去公積金貸款）都存放在商業銀行，相應風險也都集中于商業銀行。房價上漲階段，為搶占市場份額，商業銀行將房屋貸款的各項條件不斷降低，是由于商業銀行認為，一方面由于房貸收益穩定，另一方面房價上漲，大可不必擔心借款人不能還款的問題，因為既使借款人無力還款，商業銀行還可以將其抵押的房屋拍賣出售，貸款本金也不會受到損失。受這種想法影響，商業銀行把貸款條件降低作為一種相互間的競爭手段。但是房地產行業未來的發展狀況是難以預測的，受國家宏觀政策、市場環境影響巨大。銀行手握大量房屋無法變現對銀行來說是致命的。這就要求商業銀行減少惡性競爭，不要為了個人房貸市場的眼前利益而忽略長期風險。

四、總結語：

隨著時間的發展，銀行房貸風險可能還會有新的問題來源，關注和研究也必將繼續下去。我國銀行必須時刻增強房貸風險的防范意識，密切關注宏觀經濟及房地產行業走勢，只有真正把握好風險源頭，才能采取得力的措施，真正做到從源頭消除風險。

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