對城市更新舊住房成套改造的思考
——以上海市武寧路74弄城市更新項目為例

文/王東寰 范長江

一、 引言

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建的活動，見證城市發展的全過程。城市更新不同于舊城改造，它的內涵更寬泛于后者。城市發展由“量的擴張”轉向“質的提升”，打造“生活品質之城”，系統實施舊住房成套改造，有力推動了城市功能的有機更新和可持續發展。舊住房成套改造源于計劃經濟時期，用以滿足居民生產、生活基本需要，如古城保護、商業街改造等，有些決策雖已給予其一定的重視，但總體而言仍在探尋自上而下系統的、目標清晰的城市更新理論和政策框架。

二、實行城市更新的重要意義

（一）居民成為最大受益者

城市更新、舊區改造務必要讓居民百姓成為最大受益者。老舊社區內環境普遍不佳，居民居住條件差，安全隱患的整治更是刻不容緩。城市更新的首要任務就是改善居民的生活條件，解決與居民生活最息息相關的問題。待房屋修繕竣工，居民或將擁有獨立廚衛，小高層出門也將有“電梯”護送，讓居民們在老舊社區內也能夠有質量地繼續生活。

（二）社會資源得以高效利用

城市更新通過對利用效率日漸低下的土地資源進行重新整合，在固有資源中再次挖掘開發潛力。實現城市更新不僅提升社區內居民的生活質量，更重要的是減少重復置業，在日漸緊張的社會資源條件下，加速社會建設進程，讓更多的人早日享受便利的生活。

三、普陀區城市更新的概念

“十三五”期間，普陀區計劃以公房、售后房比例80%以上的舊住宅小區和部分存在突出矛盾的住宅小區為重點，完成舊住房綜合修繕改造300萬平方米左右。這一數據在整個上海中心城區位居前列。

在普陀區區域內，已有不少城市更新項目在穩步推進。始建于1951年的曹楊新村，與城市中許多老舊社區一樣，存在著居住人口老齡化、配套設施嚴重不足以及停車困難等諸多問題。而面對擁有第一個工人新村的特殊歷史意義，普陀區提出多重更新策略，進行局部地區更新。更新過程中既保護歷史建筑曹楊一村，又將提升住宅品質、提升公共空間品質、完善公交線路考慮其中，同時還將重新打通沿環浜通道，使得連續開放岸線增加到約1500米長。

昔日人頭攢動的滬西工人文化宮因近些年逐漸演變為小商品集市，而與區域整體規劃相脫節，在區政府與市總工會和市規劃局的共同商討下，將西宮建筑進行保護性平移。更新完畢后的西宮將換上新顏，集文化、體育、教育、娛樂、配套服務等多重功能于一體，成為普陀區文化領域新地標。

城市更新之路仍在不斷探索，普陀區政府作為此番城市更新工作的主體，指定相關部門成立專題小組，具體負責組織、協調、督促和管理城市更新工作。享有“西部鐵軍”稱號的征收二所作為城市更新的踐行者，受委托探索普陀區城市更新工作思路和進行試點，接受歷史使命任務，迎接挑戰。

四、武寧路74弄舊住房成套改造項目實例

（一）項目背景介紹

武寧路74弄雙號是建于20世紀60年代的多層住房，位于普陀區內環東新路武寧路交界，緊鄰新西宮、我格廣場、家樂福，交通便捷、配套齊全，但現在居住人數達到飽和，且小區內住房仍為公用廚衛。居民迫于居住窘境，擅自建構筑物，缺乏安全性，同時擠壓居民公共空間，而后期房屋的加層也造成居住空間不足與頂層居民出行不便的雙重矛盾。

為改善居民居住質量、提升居住環境面貌和功能，普陀區于2017年上半年啟動了區內首次包含加裝公用電梯的城市更新舊住房成套試點項目——武寧路74弄2-10號（雙）房屋改建安置，對該地塊143證居民進行成套改建（圖1），該項目改造前建筑面積6393平方米，改造后建筑面積為7260平方米。

圖1 改造范圍及改造建筑概況

（二）項目改建方向及方案

1.廚衛合用改獨用。基于居民改造意愿，方案首先對居住面積、居住功能進行了人居環境的提升設計，擬將樓梯走廊外移，進行擴建成套改建，在確保一定公共面積的基礎上，改造后每戶均有套內獨用廚房和衛生間，且平均每戶建筑面積增加4平方米（圖2）。

2.加裝電梯，結構加固。為提高房屋質量，方案擬對結構進行加固，根據初步計算結果，新砌分戶墻需采用200厚加氣混凝土砌塊砌筑（圖3）。原有分戶墻為110厚半磚隔墻，經過本次加固改建，保留住戶戶內使用面積（居住面積）將有所減少。為方便居民出入，在適當位置增設一部電梯。加固改建時居民需100%在外過渡。

圖2 改造前、改造后平面圖

圖3 結構加固平面圖

3.抽戶改建。對于不滿足改建條件的居民抽戶至原底層商鋪回收改建后的房屋。抽戶改造方案擬對第二類、第三類住宅進行抽戶改造，第二類住戶朝東的小間（01、05室）4戶及相鄰的房間（02、06室）4戶進行抽戶，第三類住戶501、503室和305、307室及相鄰502、306室4戶進行抽戶，合計抽戶12戶（圖4）。

圖4 抽戶改造方案示意圖

（三）項目實施的難點

1.抽戶安置工作量較大。該項目方案抽戶數占總戶數約8.4%（圖5），比例較高，且保留住戶得益無法完全一致，要達成居民一致意見工作量較大。面積過大的原產權住戶，建筑改造完成后無對應戶型可安置。

圖5 抽戶安置工作量

2.總平面布局存在問題。該項目成套改造需將擴建的樓梯及廚衛布置在建筑（東）北側（圖6）,由此造成小區原有通道寬度及相鄰建筑間距減少。

3.軌道交通對方案有影響。擬改造建筑均位于武寧路、東新路路口，緊鄰在建的軌道交通14號線東新路車站，其施工對本項目造成局部影響。

4.房屋改建安置協議生效條件苛刻。改建范圍內的居住房屋和非居住房屋的產權人或承租人簽約、搬遷率均需達到100%。在實際與居民戶約談過程中發現，存在對改建方案不認可、訴求與安置辦法不統一、權利人較難聯系上、對于補貼方案不滿意等難點。

（四）項目難點解決方案及建議

圖6 總平面布局（規劃、消防）

1.制定合理可行的抽戶安置辦法。被抽居民通過協商決定選擇對應存量房。原則上選擇同單元樓內存量房，如同單元樓內因房型規格原因不足以滿足同單元被抽戶安置，再選擇其他單元內對應存量房。仍不能滿足的，與居民協商解決，或在條件允許的情況下拆戶安置（政策突破）或貨幣安置（成本較高）。

2.增設消防設施。為減少因建筑擴建造成北側小區原有空間間距減小的客觀瑕疵，可通過總體布局和功能設計彌補相關不利影響，同時為滿足總體規劃消防要求，增設滅火器、消防水喉（常規）、簡易噴淋。

3.樁基礎安全保護評審。根據軌道交通相關單位提供車站及出入口地下建筑邊緣線坐標，擬改造建筑位于軌道交通安全保護區內，對所進行的改擴建新增基礎及原有建筑基礎加固須進行技術審查（圖7）。

圖7 樁基礎安全保護評審

4.集結精英團隊力量，做好解釋安置工作。鑒于簽約、搬遷率均須達到100%，實施單位西部集團征收二所集結精英隊伍，與社區所屬居委會、物業公司形成合作機制，構筑多方協動機構，及時了解居民動態,加強政策宣講,提供解釋、簽約上門服務，在突破與居民溝通遇到的瓶頸中顯現出至關重要的作用。

五、城市更新實施相關建議

城市更新過程面臨著很多困難，不僅涉及物質環境更新，也涉及生活方式和思維意識更新，除了考慮解決功能需求、交通和生活需求外，同時還不能忽略城市品質、文化以及人們生活、休閑和交流的公共空間。作為城市更新的踐行者，應吸取更新失敗教訓，資金落實是實施的基礎，而人的因素更為重要，居民的理解和支持是成功的基礎，更是實現居民自治的起點。這需要全面縝密的謀劃和不斷推進，讓居民能夠預見發生的改變，并不斷見證改變的過程。

面對目前的舊住房改造項目，政府有危舊房改造資金預算，而以日本模式引進企業資金與居民參與的新思路，可形成多種資金渠道的合作式更新，也是城市更新中值得不斷探索的發展之路。

六、結語

上海城區的改造思路已從“拆改留并舉，以拆為主”轉到“留改拆并舉，以保留保護為主”，而普陀區此次包含舊住房加裝公共電梯的城市更新試點項目，是一次大膽的嘗試、探索和創新，對普陀區甚至上海市推廣舊住房成套改造具有深遠意義，但是現有城市規劃理論與方法不足，而難以滿足主體對象需求。在舊住房成套改造勢在必行的歷史背景下，仍需考慮超前、過快或局限的更新可能引發的城市結構失衡，原有城市生態和產業鏈條被新的替代時，后者是否存在過剩危險，同時，零散的短期更新能否符合城市整體發展和可持續發展目標，從而使公共利益免受損失，更新中如何解決微觀、宏觀矛盾等各種問題，如何體現智慧更新，都是值得思考的問題。