防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

文/穆子犁

在去年召開(kāi)的第五次全國(guó)金融工作會(huì)議上，習(xí)近平總書記對(duì)金融工作作出一系列重大判斷、重要決策和重點(diǎn)要求，明確“防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是金融工作的根本性任務(wù)，也是金融工作的永恒主題，要把主動(dòng)防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)放在更加重要的位置”。他反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“金融安全是國(guó)家安全的重要組成部分，準(zhǔn)確判斷風(fēng)險(xiǎn)隱患是保障金融安全的前提。”隨著這些年房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系越來(lái)越緊密，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，且需要大量的投資，房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供不可或缺的支持和保障。在國(guó)內(nèi)外多重因素壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)必然會(huì)給房地產(chǎn)金融帶

來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)金融領(lǐng)域尚處于風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)高發(fā)期，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸積累，對(duì)此應(yīng)當(dāng)高度警覺(jué)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中點(diǎn)

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可以有宏觀與微觀之分。宏觀是指國(guó)家或地方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施高杠桿政策導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，由于對(duì)金融違法行為疏于監(jiān)管導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)金融控股集團(tuán)抽逃資本、循環(huán)注資、虛假注資以及通過(guò)不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行利益輸送等帶來(lái)跨機(jī)構(gòu)、跨市場(chǎng)、跨業(yè)態(tài)的傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)等。微觀是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或者客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益、信譽(yù)等遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，無(wú)論是宏觀的還是微觀的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，都是彼此影響、互為因果的。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為微觀的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)等。

從個(gè)人住房抵押貸款來(lái)看，貸款買房成為大部分購(gòu)房者的首要選擇。雖然我國(guó)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的把控較嚴(yán)格，個(gè)人住房貸款不良率也較低，但是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性強(qiáng)、暴露時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，且受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較大，2008年的美國(guó)次貸危機(jī)就是由個(gè)人住房抵押貸款引起的。個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)容易引起銀行壞賬，總體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有欺詐風(fēng)險(xiǎn)、銀行存貸期限不匹配風(fēng)險(xiǎn)、提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)等。

從房地產(chǎn)企業(yè)貸款來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、假按揭、企業(yè)財(cái)務(wù)信息造假、房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”等。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高表示房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較低，出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性較大，因此會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)；假按揭是指房地產(chǎn)企業(yè)為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個(gè)人住房貸款替代項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款以獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)樓盤銷售情況差時(shí)，會(huì)出現(xiàn)不良貸款；企業(yè)財(cái)務(wù)信息造假是指企業(yè)為獲得銀行的貸款支持，對(duì)自己的企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行粉飾，使銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”是指房地產(chǎn)企業(yè)在不具備獲得貸款的“四證”條件下用流動(dòng)資金貸款來(lái)頂替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

從商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理來(lái)看，貸款是銀行的主要收入來(lái)源，而房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的還款率高、還款時(shí)間短等特點(diǎn)會(huì)使得房地產(chǎn)貸款成為銀行的主要競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)，因此產(chǎn)生一些惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。一些銀行工作人員為業(yè)績(jī)考慮會(huì)放低對(duì)貸款者的信用和資產(chǎn)狀況的審查嚴(yán)格程度，使一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時(shí)還款，所有的風(fēng)險(xiǎn)由銀行來(lái)承擔(dān)。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)數(shù)量多、情況復(fù)雜，如果銀行過(guò)分依賴房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)，銀行所遭受的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

二、當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的總體判斷

關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在全國(guó)“兩會(huì)”期間及之后，兩位金融界負(fù)責(zé)人報(bào)告了有關(guān)情況。

新任中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱說(shuō)，目前中國(guó)面臨一些潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為：一是宏觀上仍然存在高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。特別是企業(yè)部門杠桿率依然較高，部分國(guó)有企業(yè)杠桿率居高不下，地方政府隱性債務(wù)問(wèn)題、居民部門杠桿率較快上升都值得關(guān)注。二是部分領(lǐng)域和地區(qū)金融“三亂”問(wèn)題仍然突出。例如：不規(guī)范的影子銀行快速上升勢(shì)頭雖有所遏制，但其存量仍較為龐大；一些機(jī)構(gòu)在沒(méi)有取得金融牌照情況下非法從事金融業(yè)務(wù)，部分非法金融活動(dòng)借金融創(chuàng)新和互聯(lián)網(wǎng)金融之名迅速擴(kuò)張等。三是少數(shù)野蠻生長(zhǎng)的金融控股集團(tuán)存在風(fēng)險(xiǎn)。抽逃資本、循環(huán)注資、虛假注資以及通過(guò)不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行利益輸送等問(wèn)題較為突出，帶來(lái)跨機(jī)構(gòu)、跨市場(chǎng)、跨業(yè)態(tài)的傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝說(shuō)，關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，人民銀行長(zhǎng)期以來(lái)一直堅(jiān)持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。目前，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率不到1%，含政策性銀行的整體銀行業(yè)的貸款不良率為1.85%，除掉政策性銀行為1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個(gè)人貸款的不良率只有0.3%。而且，我國(guó)在住房貸款的發(fā)放上長(zhǎng)期以來(lái)一直堅(jiān)持比較審慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新發(fā)放貸款的平均首付比在37%，這也是在國(guó)際上非常審慎的住房信貸政策。當(dāng)然，我們也關(guān)注到個(gè)人住房貸款、家庭部門杠桿率增長(zhǎng)速度有點(diǎn)快，個(gè)別的房地產(chǎn)企業(yè)可能在財(cái)務(wù)方面比較激進(jìn)，會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)，這些我們都在密切關(guān)注。

以上言論表明，從全國(guó)金融業(yè)狀況看，我國(guó)現(xiàn)階段的金融風(fēng)險(xiǎn)在一些領(lǐng)域和環(huán)節(jié)表現(xiàn)還比較嚴(yán)重，所以中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)要“守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”。其成因正如習(xí)近平總書記所深刻指出的，“透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，當(dāng)前的金融風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)金融周期性因素、結(jié)構(gòu)性因素和體制性因素疊加共振的必然后果”。具體而言，當(dāng)前的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患是實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡和逆周期調(diào)控能力、金融企業(yè)治理和金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放程度不足，以及監(jiān)管體制機(jī)制缺陷的鏡像反映。而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于人民銀行長(zhǎng)期以來(lái)一直堅(jiān)持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。這也印證了前些年有人提出的一個(gè)觀點(diǎn)的合理性，即對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)下行，很多人往往會(huì)套用歐美的經(jīng)驗(yàn)來(lái)分析危機(jī)的演化過(guò)程，認(rèn)為危機(jī)將沿著“房貸違約上升——金融產(chǎn)品違約——銀行風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)”這樣一條從金融到宏觀的鏈條傳導(dǎo)，但我國(guó)的實(shí)際情況是，房貸的質(zhì)量比較高，首付比例較為嚴(yán)格，這一點(diǎn)比很多發(fā)達(dá)國(guó)家做得好。銀行貸款中僅有6%-7%是直接貸給房地產(chǎn)商的，房地產(chǎn)商的主要資金來(lái)源是信托。即使如此，銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的總貸款占GDP的比重也不過(guò)12%-13%，低于許多國(guó)家。土地抵押的銀行貸款占銀行貸款比重約為20%-30%。土地價(jià)值的變動(dòng)固然是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，但這種風(fēng)險(xiǎn)在于土地為抵押的標(biāo)的物，更多取決于宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，只要宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)向好，就能從根本上防范房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。話是這么說(shuō)，但房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)是緊密相連的，即風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)彼此影響、互相作用，例如，2015年年中的股票異常波動(dòng)以及一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，就與場(chǎng)外配資、債券結(jié)構(gòu)化嵌套和房地產(chǎn)信貸過(guò)快發(fā)展等加杠桿行為直接相關(guān)。所以，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最重要的隱患之一，決不能掉以輕心。

三、全面防范能夠守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線

防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，保持整個(gè)金融業(yè)的穩(wěn)定，是未來(lái)金融工作的重要內(nèi)容。黨的十九大對(duì)金融改革開(kāi)放和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)作了頂層設(shè)計(jì)。日前，中央全面深化改革委員會(huì)第一次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，要立足整個(gè)資產(chǎn)管理行業(yè)，堅(jiān)持宏觀審慎管理和微觀審慎監(jiān)管相結(jié)合、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和功能監(jiān)管相結(jié)合，按照資產(chǎn)管理產(chǎn)品的類型統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行公平的市場(chǎng)準(zhǔn)入和監(jiān)管，最大程度地消除監(jiān)管套利空間，促進(jìn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展。

日前，新任中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱在“中國(guó)發(fā)展論壇”上說(shuō)：我們將按照黨中央、國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，穩(wěn)中求進(jìn)，依法合規(guī)打好防范和化解重大風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。具體來(lái)看，一是穩(wěn)住宏觀杠桿，二是深化金融和其他關(guān)鍵領(lǐng)域改革，三是加強(qiáng)和改進(jìn)金融監(jiān)管，盡快補(bǔ)齊監(jiān)管短板；四是堅(jiān)決取締非法金融活動(dòng)。易綱說(shuō)，黨的十九大報(bào)告和今年的政府工作報(bào)告都對(duì)深化金融體制改革和擴(kuò)大開(kāi)放提出了明確要求，穩(wěn)步推進(jìn)金融改革，完善市場(chǎng)機(jī)制和調(diào)控機(jī)制，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。

一是深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革。在有序放開(kāi)存貸款利率管制的同時(shí)，努力培育金融市場(chǎng)基準(zhǔn)利率體系的形成，健全市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，完善中央銀行利率調(diào)控和傳導(dǎo)機(jī)制，推動(dòng)貨幣政策從以數(shù)量型調(diào)控為主向以價(jià)格型調(diào)控為主轉(zhuǎn)變。

二是堅(jiān)定推進(jìn)匯率市場(chǎng)化改革。發(fā)揮市場(chǎng)在匯率形成中的決定性作用，人民幣匯率彈性有所增強(qiáng)，市場(chǎng)供求決定人民幣匯率，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，使得匯率發(fā)揮宏觀經(jīng)濟(jì)“自動(dòng)穩(wěn)定器”的作用。

三是建立健全宏觀審慎政策框架。黨的十九大報(bào)告明確要求健全貨幣政策和宏觀審慎政策“雙支柱”調(diào)控框架。在宏觀審慎調(diào)控方面，中國(guó)人民銀行和中國(guó)的各監(jiān)管部門應(yīng)該說(shuō)是走在了世界前列。近年來(lái)，人民銀行有效實(shí)施宏觀審慎評(píng)估（MPA），跨境資本流動(dòng)宏觀審慎管理和住房金融宏觀審慎管理體系在不斷完善之中。

四是健全金融監(jiān)管體制。強(qiáng)化人民銀行實(shí)現(xiàn)宏觀審慎管理和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范職責(zé)，發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性，全國(guó)一盤棋，監(jiān)管無(wú)死角。中央金融監(jiān)管部門進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管指導(dǎo)，制定統(tǒng)一的金融市場(chǎng)和金融業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)則，對(duì)地方金融實(shí)施有效監(jiān)督，糾偏問(wèn)責(zé)。地方負(fù)責(zé)地方金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，維護(hù)屬地金融穩(wěn)定。金融監(jiān)管部門和地方政府要強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)源頭管控，一手抓金融機(jī)構(gòu)亂搞同業(yè)拆借、亂加杠桿、亂做表外業(yè)務(wù)、違法違規(guī)套利，一手抓非法集資、亂辦交易場(chǎng)所等嚴(yán)重?cái)_亂金額市場(chǎng)秩序的非法金融活動(dòng)，將金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的沖擊降至最低。

易綱說(shuō)，我們有社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制度優(yōu)勢(shì)，有改革開(kāi)放40年積累的雄厚物質(zhì)基礎(chǔ)，有市場(chǎng)化、法治化處置金融風(fēng)險(xiǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠打好防范和化解重大風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

四、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的若干舉措

在全國(guó)“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)王蒙徽提到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步舉措時(shí)，強(qiáng)調(diào)“要加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。可見(jiàn)，平穩(wěn)健康、風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期有序釋放是拿捏房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民也表示，房地產(chǎn)泡沫既不要主動(dòng)擠破，也不能繼續(xù)吹大，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)釋放需要在長(zhǎng)期的過(guò)程中逐步推進(jìn)。楊偉民表示，金融系統(tǒng)本身的風(fēng)險(xiǎn)，是最重要的方面，要控制貨幣總量，不能再濫發(fā)貨幣，還要控制信貸增量，同時(shí)堅(jiān)決堵住監(jiān)管制度漏洞，補(bǔ)齊監(jiān)管短板，是加強(qiáng)監(jiān)管而不是放松金融監(jiān)管。

黨的十九大作出健全貨幣政策和宏觀審慎政策“雙支柱”調(diào)控框架的重要部署。在“雙支柱”框架下，必須管住貨幣供給的“總閘門”， 貨幣政策控制資金和信貸投放的量和價(jià)，宏觀審慎防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。在新的金融監(jiān)管構(gòu)架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理要抑制居民杠桿率，比如去年以來(lái)各地對(duì)房貸額度的控制，此外，還要發(fā)揮資金價(jià)格的調(diào)節(jié)作用，比如按揭利率連續(xù)13個(gè)月上升。再有，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金要受到嚴(yán)格控制，比如房企融資渠道全面收緊。由此，基于交易成本、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、配建和自持常態(tài)化拉長(zhǎng)現(xiàn)金流回籠周期，開(kāi)發(fā)商降低溢價(jià)率加速資金回籠的進(jìn)程或?qū)㈤_(kāi)啟。整體上看，目前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，但商品住房?jī)r(jià)格溢價(jià)損耗，樓市溫和回落，這是調(diào)控政策、信貸緊縮政策疊加并長(zhǎng)期堅(jiān)持后的必然結(jié)果。筆者認(rèn)為，數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下跌，最大的作用就是引導(dǎo)預(yù)期的“標(biāo)價(jià)效應(yīng)”，也就是說(shuō)，假如所有新盤都接受政府定價(jià)，周邊及全市二手樓盤漲價(jià)的難度將加大。以時(shí)間換空間，政府限價(jià)、限售造成的交易成本不斷抬高、交易程序日漸冗長(zhǎng)，導(dǎo)致?lián)Q手率大幅下降，溢價(jià)部分、上漲預(yù)期會(huì)慢慢損耗掉，這就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期有序釋放的邏輯。

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了加強(qiáng)金融的宏觀調(diào)控外，還必須加快建立和完善房地產(chǎn)金融的體制、機(jī)制和法制，這是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)性工作。

一是建立和完善房地產(chǎn)金融體系，拓寬融資渠道，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，也可以通過(guò)與地方資金雄厚的企業(yè)進(jìn)行合作等方式實(shí)現(xiàn)自主融資。地方企業(yè)可以通過(guò)投資房地產(chǎn)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造新的營(yíng)利模式。應(yīng)擴(kuò)大住房公積金貸款的額度，積極拓寬房地產(chǎn)融資渠道。

二是建立和完善住房信貸保障制度。首先要完善房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系，可以由政府住宅抵押貸款擔(dān)保基金組織和社會(huì)抵押貸款擔(dān)保公司組成房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系。通過(guò)政府住宅抵押貸款擔(dān)保基金為購(gòu)房者提供抵押貸款保障，當(dāng)購(gòu)房者無(wú)力償還債務(wù)時(shí)可以讓政府住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)其未償還的債務(wù)，保證能夠向金融機(jī)構(gòu)及時(shí)償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，降低壞賬率。還可以開(kāi)辦社會(huì)抵押貸款擔(dān)保公司來(lái)彌補(bǔ)政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。

三是建立和完善我國(guó)的個(gè)人信用制度。政府推動(dòng)征信公司建立起市場(chǎng)化運(yùn)作的個(gè)人信用體系，首先應(yīng)該建立有關(guān)個(gè)人信用制度的法律法規(guī)體系，對(duì)個(gè)人信用體系中個(gè)人信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等作出明確規(guī)定。同時(shí)，規(guī)定當(dāng)個(gè)人失信時(shí)應(yīng)該受到的懲罰和懲罰力度，為個(gè)人信用制度的建設(shè)提供法律支持。其次，建立非營(yíng)利性的可信度高的信用管理機(jī)構(gòu)，如國(guó)家信用管理局等。我國(guó)現(xiàn)在的信用評(píng)判是通過(guò)貸款申請(qǐng)人提供的資料由銀行對(duì)其信用進(jìn)行評(píng)判，評(píng)判的主觀性較強(qiáng)，科學(xué)性差。第三，建立個(gè)人信用評(píng)判體系。建立個(gè)人信息檔案，長(zhǎng)時(shí)間記錄貸款人信用狀況的信息，并建立信息共享平臺(tái)，供信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)共享信息。同時(shí)，建立有效的個(gè)人信用評(píng)估體系，對(duì)貸款人的信用進(jìn)行全方位有效評(píng)估，避免因?yàn)樵u(píng)估失誤造成金融風(fēng)險(xiǎn)。