從貨幣發行量看房地產價格波動—基于行為金融學

張磊

摘 要：房地產價格的波動受多種因素影響，過去人們總是應用傳統的金融理論的宏觀經濟環境對房地產市場進行分析，本文嘗試對貨幣發行量對房地產價格的影響進行研究，認為貨幣發行量增加產生的"羊群效應"，影響著房地產價格的波動，并結合行為金融學前景理論，從購房者的角度的投資行為和心理因素出發，分析出消費者的過度反應的非理性行為，對房地產價格波動也是有影響的。

關鍵詞：貨幣發行量；房地產價格；行為金融學；羊群效應

有效市場假說認為市場主體是理性的，市場是有效率的，但房地產市場主體存在認知和情緒上的差異，表現為有限理性，這與有效市場假說是矛盾的。Hirshleifer（1975）和Feiger（1976）年等學者認為主觀行為差異會導致投機行為，投機行為會出現系統偏差。如一些旅游熱門國家，面對游資的大量涌入，房地產出現的“羊群效應”[1]，導致了房地產市場的過度膨脹。于此同時，我國的一些學者也對我國房地產的投機行為進行了研究。國內外的研究學者都強調了房地產市場主體的非理性行為是導致房地產價格波動的關鍵因素，但未在行為金融學方面對房地產市場開展研究分析。

1 市場主體的行為心理分析

我國自98年推行住房制度改革以來，在居民資產中不動產結構中，房產所占不動產份額的比例在逐漸增加，居民也熱衷于買房子，房地產投資市場也在不斷的蓬勃發展，房地產價格的價格波動也成為了老百姓關注的熱點。

居民進行房地產投資，大部分只是關心購房的房產能否升值，因此購房者的動機，以及偏好等因素都會影響者房地產市場的發展，主觀行為差異會產生投機行為，因此居民的心理預期在很大程度上影響著房地產市場。

由于人們錯誤的估計一些房地產的價值，就我國目前房地產價格一直處于上升趨勢，因此造成了一些人們的投資行為，投資者想通過購房獲得增值然后倒賣得到收益。同時在房地產市場，存在消費者和投資者都熱衷于在房子攀升時購買房產的現象，甚至國家對房地產的刺激政策會引起人們過度反應，造成房產價格上漲。而且有些購房在在買賣房屋時，常常表現為后悔反應，就是由于房價上漲太快，買賣雙方沒能及時達成一致，常常會出現過度反應，但購房者或者投資者獲得的有關房地產的信息有些是不全面的，購房者一般只能通過有關媒體宣傳，當有專家預測房價上漲，就會出現大批消費者購買行為，這種羊群效應會加大購房主體規模，造成供需不平衡，需求大于供給，進一步加劇了房地產價格的上漲。

2 貨幣供應量對房產價格的影響

我國很多學者都研究過房地產價格與貨幣政策之間的關系[2]，主要有兩個方面，首先是認為房地產價格對通貨膨脹存在影響，并認為這種影響且是長期的，其次是認為貨幣政策對房地產價格的影響是比較顯著，同時考慮到貨幣傳導機制的作用，貨幣政策主導的貨幣供應量與房地產的價格波動可能存在波動溢出效應。

2.1貨幣政策影響房地產價格途徑

（1）信貸渠道

在大多數國家，銀行仍然是信貸資金的主要來源，由于銀行在金融體制中的特殊作用，因此銀行控制者市場資金的流動性，銀行信貸極大的影響著貨幣供應量，在我國，中央銀行可以通過多種手段來改變貨幣供應量，如改變在貼現率、法定存款準備金等貨幣政策來實現。銀行通過貨幣政策調控進行資金擴張，國家貨幣供應量充足，銀行信貸規模增加，房地產獲得的貸款投資增加，房地產供應量增漲，擴大了消費者貸款的規模，刺激了房地產的消費，隨之房地產價格上漲，消費者購買熱情也隨之高漲，勢必造成房產供不應求，進一步推高房價，反之如果央行采取收緊貨幣政策，銀行的貸款就會變得困難，消費者購買房地產貸款減少，導致需求減少，房價下降，同時房地產作為信貸抵押品，其價格波動會影響銀行的信貸，也可以影響銀行的貨幣供給。

（2）貨幣利率渠道

貨幣政策的利率傳導的重要特點是強調真實利率。利率對消費支出和投資有巨大影響，利率水平直接影響著房地產市場供求雙方的成本。當信貸擴張時，市場資金供應量充足，會導致市場利率極低，低的利率會刺激房地產的開發。當銀行利率下降，消費者儲蓄收益下降，會造成有些消費者進而轉向投資和投機行為，消費者轉向按揭貸款買房，從而刺激了房地產市場。在高利率水平下，房地產開發商開發成本增加，開發商勢必會把成本計入房地產價格，造成房地產價格升高，但對于大多數消費者缺乏一次購買能力，多數采用按揭形式購買，利率的上升會降低消費者的購買支付能力，這樣會降低房地產的需求，當需求將低后會導致房地產價格下降，同時在高利率水平下，投資者的投機行為會有所減少，這也在一定程度上抑制了房地產需求，反之，則會提高房地產需求。

（3）資產價格渠道

貨幣政策通過權益價格傳導另一渠道，并依賴財富對消費的影響。隨著我國人均資本財富的增加，消費者可用財富資本增加，消費升級。投資者的投資組合形式一般有多種，如貨幣、債券、股票和房地產等，當金融市場利率極低，經濟發展不景氣，消費者進而轉向房地產進行投資消費，促使房價上漲，但當貨幣發行量減弱，貨幣利率升高，投資者會考慮降低對房地產的投資比例，進而進一步影響房地產的價格。

2.2 我國近年來貨幣政策對房地產的調控

2008年經濟危機以后，我國采取了4萬億計劃刺激經濟發展[3]，這樣使得大量資金流向實體經濟，貨幣供應量充足，流向房地產，我國房地產出現了投資加快，銷售增加，價格快速上漲等情況，中國經濟的通貨膨脹問題日益突出，房地產也開始顯現泡沫。房價上漲過快不僅加重了老百姓的負擔，同時也影響著我國金融市場的穩定。2010年中國人民銀行出臺了一系列貨幣政策調控房地產市場，但沒達到預期效果，房價漲勢依然迅猛。2011年央行采用了提高存款準備金，銀行貸款利率等調控措施，來抑制房價上漲，并在年初出臺了建設1000萬套保障性房，并堅持對房地產的調控的信心不動搖，使得房地產的價格逐漸回歸合理。

3 從行為金融學角度分析貨幣發行量對房地產價格波動影響

行為金融學的前景理論認為人們面臨獲利的時候風險是規避的[4]，對獲得與損失的偏好不對稱，當面對損失時，人們傾向與追求；面對盈利時，人們傾向規避風險，同時人們在決策時，只想結果與設想的差距，人們對損失和盈利的敏感度不一樣，當面對損失時更遠冒險，當面對獲得則更及謹慎。正如有效市場假說不適用于房地產產業，購房者的心理效應會購買房產時產生非理性行為，加之貨幣政策的信貸傳導機制，以及貨幣利率等，都會影響房地產開發。如信貸擴張，房地產追加投資，房價上漲，消費者樂意購買，供需增強，進一步推動房地產價格波動上漲，這會產生追漲效應。

人們在購買房產時會產生非理性行為，造成非理性行為的原因主要是貨幣發行量充足，資金充足，而且全球經濟萎靡，這就會使得人們在國家制度的刺激下，把投資轉向房地產，這樣會進一步造成大城市的房價瘋狂上漲，產生羊群效應。

4 政策建議

為了有效調控房地產價格，政府應該退休利率市場化，讓市場來調節房地產與消費者之間的平衡關系，同時國家政府也應該加大對房貸的數量，抑制投機行為，增加資產的多樣性，使消費者在投資理財方面有更多的選擇，這樣會降低了投資者的投資行為，有利于房地產市場的穩定性，也可以滿足住房剛需者的需求，也可使購房者減輕購房所帶來的壓力。

通過基于行為金融學的前景理論，從人們行為在某種程度上影響了房地產價格的波動，在房地產市場，人們對獲得與損失的非理性行為導致過度反應和羊群效應，貨幣放行量的擴張還是緊縮，都直接影響著人們的非理性行為，這些都影響著房地產價格的波動。因此為能夠很好的調控房地產價格，除了規范房地產信息的傳播以外，政府也應該避免短期的貨幣政策刺激，避免貨幣發行量的超發，實現貨幣政策與房地產市場二者相互促進，防止房地產市場泡沫的發生，避免危機風險的進一步擴散。

參考文獻：

[1]徐松茂.姚佐文.房地產價格波動的行為金融學研究[J].現代物業（中旬刊），2010 .9（3）：27-29.

[2]吳江.韓鑫韜.房地產價格與貨幣供應量的波動溢出效應[J].財貿研究，2009.109-115.

[3]宋悅淺談貨幣政策對房地產價格的影響[J].經濟縱橫，2012.（8）：10-10.

[4]邸曉燕.行為金融理論及其在中國的應用[J].經濟師，2009.2：49-50.