談物業(yè)管理工作的對策

摘 要：在物業(yè)管理日常工作中，針對物業(yè)管理企業(yè)（公司）在收費中存在的問題，提出我們工作上的做法與對策。而物業(yè)管理是一個具有潛在活力的市場，需進一步確立市場競爭的思想觀念，以經(jīng)營、管理、服務(wù)三方面為內(nèi)容，形成一個完整的物業(yè)管理服務(wù)體系。此外，物業(yè)管理這種管理模式，屬于第三產(chǎn)業(yè)，工作中要努力造成一定的聲勢和氛圍。著想業(yè)主利益，在“三全”上做文章。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 存在的問題 做法與對策

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9082（2018）08-0-01

一、物業(yè)管理企業(yè)（公司）在收費過程中存在的問題

1.對于業(yè)主來說

因為不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，認為物業(yè)管理企業(yè)（公司）的工作主要是保潔、保安、綠化；同時還認為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)（公司）負責(zé)。所以一旦業(yè)主房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由房地產(chǎn)開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)确矫娴脑蛟斐傻?，其?zé)任主體的歸屬應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主個人，并不是物業(yè)管理企業(yè)（公司），更不屬于物業(yè)管理企業(yè)（公司）的工作職責(zé)范圍。

2.對于目前物業(yè)管理企業(yè)（公司）來說

只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對此，部分業(yè)主就會認為質(zhì)、價“不符”，這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)（公司）有意見，以此來拒交物業(yè)管理費用。

3.對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說

部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量多少存在著相應(yīng)的問題，比如屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見大。然而，業(yè)主并不是帶著此問題去找房地產(chǎn)開發(fā)商進行交涉和處理，而是帶著該問題把所有怨氣歸為物業(yè)管理企業(yè)（公司），從中以此理由拖欠物業(yè)管理費用；四是對于物業(yè)管理服務(wù)對象來說，是廣大小區(qū)業(yè)主，而不是某個單體，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費，就不進行物業(yè)管理服務(wù)。這就從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利、躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴重挫傷業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

二、針對物業(yè)管理企業(yè)（公司）收費問題，提出的做法

1.物業(yè)管理企業(yè)（公司）在與房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，應(yīng)是嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓房地產(chǎn)開發(fā)公司留下足夠的保證金；

2.應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)管理知識方面的宣傳。物業(yè)管理費收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益；

3.對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用；

4.對無正當(dāng)理由拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級行政主管部門——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理部門匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如：可與房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。

5.物業(yè)管理企業(yè)（公司）應(yīng)在加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴格按ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運行，用以達到業(yè)主的認可、滿意，以及用以解決其收費的問題。

三、物業(yè)管理形成的物業(yè)管理服務(wù)體系

1.遵循物業(yè)管理的管理基礎(chǔ)是物業(yè)的思想。物業(yè)指的是建成的有使用功能的房屋、附屬配套設(shè)施及相關(guān)的場地。

2.物業(yè)管理的服務(wù)對象是人的思想，即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人，在管理工作中體現(xiàn)以人為中心，開展全方位、多功能、多層次的綜合性經(jīng)營服務(wù)。

3.物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營的思想。把物業(yè)作為一種特殊的商品對待，提供無形的商品勞務(wù)，體現(xiàn)出物業(yè)使用中的價值特性。四要遵循物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的思想，遵循物業(yè)管理是小區(qū)管理的延伸的思想。

四、物業(yè)管理模式工作中的聲勢和氛圍

1.廣泛宣傳

物業(yè)管理的概念是引進的，有些生疏，因此，要像宣傳公房出售、提租那樣，有必要宣傳物業(yè)管理的意義、作用、好處，讓業(yè)主知道推行物業(yè)管理的步驟、辦法、產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利和義務(wù)等。必要時，搞一些物業(yè)管理典型，創(chuàng)一下牌子，頭三腳踢出去，便于用實例證明物業(yè)管理的好處。

2.提倡優(yōu)質(zhì)服務(wù)

企業(yè)形象是企業(yè)文化、企業(yè)精神的反映，“客戶是上帝”、“業(yè)主至上”則是要求我們物業(yè)管理的職工和員工能夠通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來贏得產(chǎn)權(quán)人、使用人，即業(yè)主的選擇，達到使業(yè)主無怨言，使管理無盲點，使服務(wù)無缺陷，使工作無差錯，這也可作為對職工員工的考核評比重點，要始終把業(yè)主的利益放在首位，探索好“三全”，即全面質(zhì)量管理，全員質(zhì)量要求，全過程優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

參考文獻

[1]李國華.上海房地產(chǎn)[J].上海房地產(chǎn)編輯部出版，2010.9.

[2]劉美圻.吉林房地產(chǎn)[J].吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主管，2009.11.

[3]城鎮(zhèn)住房制度改革百題解答[M]. 經(jīng)濟日報出版社出版，1988.2.15.

[4]趙風(fēng)樹.房地產(chǎn)職業(yè)道德知識[M].天津教育出版社，1990.9.

作者簡介：于庚堂（1964.2-），男，中專學(xué)歷，在四平市物業(yè)管理中心任主任工作，目前從事物業(yè)管理方面的研究。