房產稅及其試點改革的反思與建議

田程 翟帥

【摘 要】面對高漲的房價，行政手段無法有效施展的前提下，修訂或升級現行房產稅已是必然趨勢。本文通過對現行房產稅存在的老問題、重慶和上海試點城市改革過程中產生的新問題以及對房產稅本身正當性的反思，提出開征“房地產稅”的具體建議。

【關鍵詞】房產稅；試點改革；房地產稅

一、房產稅改革試點的反思

重慶市、上海市先后于2011年1月28日正式試點新的房產稅，將房產稅的改革之路拉開序幕。試點城市在改革中存在的問題大致有以下幾方面：

法理依據薄弱，試點合法性缺失。總的來說，對于兩地的試點工作，最大的缺陷就是試點所出臺的政策在法理基礎的不牢靠。《中華人民共和國房產稅暫行條例》是依據1984年9月18日第六屆全國人大常務委員會第七次會議通過的《全國人民代表大會常務委員會授權國務院改革工商稅制發布有關稅收條例草案試行的決定》，此后國務院根據這個授權決定制定了包括《中華人民共和國房產稅暫行條例》在內的眾多稅收的暫行條例。

二、房產稅征收的正當性反思

我們在生活中出于習慣經常將房屋和土地并列為一體，稱為房地產。這種模糊的認識行為使我們忽視了房地產價格上漲的根本因素，想當然地以為房價上漲即為房屋價格上漲。稅收最基本的邏輯起點就是從國家和社會獲得收益多者要多納稅，尤其對“不勞而獲”者。房地產從保有到交易環節涉及到的稅種有耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅、營業稅、契稅以及印花稅等稅種；涉及的費用很多，其中最重要的是土地出讓金。通過梳理房產稅與其他稅種、規費的聯系和比較，可以發現現行的涉及房地產的稅種存在嚴重的重復征稅、稅費重疊的問題。

土地出讓金是房地產開發商為獲得土地使用權向政府繳納的土地租金，開發商再將土地出讓金計入開發成本，轉嫁給購房者。首先，土地出讓金與城鎮土地使用稅之間的重疊加重了土地使用人的經濟負擔。土地出讓金是作為土地所有人的國家將土地以一定年份出租所獲的租金；城鎮土地使用稅是國家憑借其政治權力為向納稅人提供公共產品而收取納稅人的“對價”。 土地出讓金與城鎮土地使用稅雖然在存在基礎不同，但二者所指對象具有同一性，稅費具有重疊性。已經繳納了地租和相應稅收之后，對具體的使用行為（居住或經營）理論上就不應再征收任何稅款了。其次，最后，土地增值稅與個人所得稅存在重復征稅問題。土地增值稅以土地轉讓過程中的增值收益為征稅對象；個人所得稅中的“財產轉讓所得”稅目同樣以財產轉讓過程中的增值部分為征稅對象。二者在計算收入和扣減項目上基本沒有差別，只是適用的稅率不同而已。由于地隨房走或房隨地走，意味著對轉讓財產獲得的增值部分二次征稅，有違稅法的比例原則。雖說國家征收所依據的既非所有權制度，也非納稅人經濟狀況，而是依據國家的政治權威，體現的是國家意志。

三、房產稅改革的建議

1986“暫行”至今的《中華人民共和國房產稅暫行條例》存在諸多問題，落后于經濟生活，需要大刀闊斧的改革。重慶和上海市經過將近3年的試點改革，可以初步判斷兩地的“改革”均沒有成功，基本上不可能按照試點模式推行房產稅改革。2013年11月12日《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》確認了“加快房地產稅立法并適時推進改革”。文件提出“房地產稅”的概念，筆者認為，文件透露出要把土地部分納入“房地產稅”的內涵之中，是要對土地和地上建筑物一起征稅。雖然我國法律和實踐將土地所有權和房屋所有權區分處理，但是在買賣過程中堅持了“房隨地走或地隨房走”制度，房屋和土地的事實上的難以割離，將二者合并合情合理。所以，開征“房地產稅”，將土地和地上建筑物結合征稅，不僅能夠克服土地增值而地上建筑物減值的矛盾，還能夠對現行稅制進行有效調整，建立更加科學的稅制結構。

（一）開征“房地產稅”

雖然當前的基調是結構性減稅，并非意味著只減不增，稅種必須根據實際有增有減，但必須堅持納稅人的稅負總體下降，不能因此增加納稅人的負擔。土地作為特殊的生產資料，建筑于土地之上的房屋不能簡單地視為商品，更不能作為投資或投機客體的商品，必須將房屋滿足居住作為其存在的首要目的。依據我國當前的法律制度，土地屬于國家或者集體所有，房地產的增值也就是土地的增值，那么根據所有權收益原則，增值的收益應該收歸國家。所以，在房地產交易和保有環節合理設定稅種，構建完善科學的稅種要素，將房地產增值的收益盡量收歸國家，再反饋給社會，將房地產市場的投機氛圍降至最低。

（二）強化“房地產稅”立法權威

課稅乃是對人民的經濟自由（投資、消費、儲蓄之自由等）的限制，亦是對于人民財產權的限制，因此在法律之外或違背法律課稅乃屬違憲，而必須以法律為課稅依據。房產對于大多數民眾來說，是人生中最重要和最基本的財產。針對房地產征稅必須嚴肅正義，必須通過嚴格的立法程序或明確的法律授權。由人民通過其代表在議會上自決要負擔什么稅收，并通過議會制定的法律加以確定，這樣的法律才是符合和體現民意的；人民繳納資源負擔的稅款，才是合法的。正因如此，行政機關不應有自己決定征稅的權力，而只能有執行法律的權力。

房價的升降與否，根本上取決于市場供需關系，但在房地產持有環節征收“房地產稅”能夠在一定程度上遏制炒房者的預期，拿走投機者炒房的部分收益，減少其持有房產數量，間接擴大房產供應。我國房地產保有環節的稅收改革剛剛起步，需要更加細致的研究，要避免給民眾造成巨大的生活壓力，分析具體問題，切不可為了推行而推行。

參考文獻：

[1]魏濤，張青：《基于受益原則的房地產稅改革研究》，載《湖北經濟學院學》2011年第5期.

[2]陳清秀：《稅法之基本原理》，臺灣三民書局1993年9月版，第55頁.