海南省城市商品住宅價格影響因素分析

張天昊 江浩文 白智文

【摘 要】對于影響海南省主要城市商品住宅價格的因素分析以及考慮在不同的情況下，預測房價的變化是本文的主要研究內容。影響商品住宅的因素分為兩類：行政因素和非行政因素。設10項二級指標。根據所選取的10項指標，建立與商品住宅價格之間的多元回歸模型。收集近五年的房價數據，選取深圳作為自貿區對住房價格影響的參考對比，得到隨時間變化的房價影響因子，并將房價影響因子用于海口房價預測，得到自貿區建立對海口和三亞五年內的影響趨勢。

【關鍵詞】城市商品住宅；多元回歸模型；影響因子

房價預測問題為深度結合實際的問題，房地產價格調控作為現在的社會熱點，其價格分析主要考察對實際問題的內在分析，我們要從政府調控者的角度出發，通過對各種房價影響因素的深入分析，從而在大量數據中提取所需趨勢信息并建立模型，找到可以在擁有盡可能少的數據的情況在做到對房地產價格較精確預測的方法，涉及到的主要問題有以下幾點：

1.對可能影響房地產價格的數據進行研究，并分析其內在規律及聯系，確定各因素對房地產價格的影響程度大小。

2.運用所找出的影響房地產價格的因素，建立可以較好表示房地產價格的數學模型。

3.運用所收集到的影響房地產定價的因素以及過往房地產價格的歷史數據，在沒有限購因素影響的狀況下對2018年6月-2019年5月的房地產價格進行預測。

4.在考慮限購政策的影響下，對模型進行改進，以此對2018年6月-2019年5月的房地產價格進行進一步預測。

5.自貿區的成立會給當地經濟帶來深遠影響，結合我國其他城市自貿區對城市房價帶來的影響，對海南自貿區開放后五年內海口或三亞的城市房價進行預測分析。

對于影響海南省城市商品住宅價格的因素分析以及考慮在不同的情況下，預測房價的變化是本文的主要研究內容。影響商品住宅的因素分為兩類：行政因素和非行政因素。行政因素主要包括土地利用規劃及供應管制、房地產稅制、住房政策、公共建設、城市規劃等；非行政因素主要包括：經濟因素、社會環境因素、其他因素，下設10項二級指標，采用灰色關聯度分析，探究各指標對房價的影響。根據所選取的10項指標，在已知數據的基礎之上，進一步對海南省房價影響因素進行分析，并將其與預測數據進行對比分析，得到具有較高準確性的預測數據。

一、影響商品住宅的行政因素

近年來，隨著住房貨幣化的推廣和福利分房政策的退出，房地產市場整體表現較為活躍，房產價格和銷售量持續上升，使得房地產行業進入加速發展階段，在國民經濟中占據重要的地位。影響商品住宅的行政因素主要包括：土地利用規劃及供應管制、房地產稅制、住房政策、城市規劃、公共建設等。以下將對各項因素逐次進行分析并采用層級分析法對各因素所占權重比進行計算。

（一）土地利用規劃及供應管制

土地政策從2003年起，被確定為重要的工具來參與國家宏觀調控，與傳統的貨幣政策和財政政策并列，具有不可替代的作用。土地的用途由政府規劃管理部門確定，土地利用的容積率等對單方住宅的土地成本影響很大；政府通常通過土地出讓計劃來控制進入市場的土地數量。研究表明，該政策對于地區的影響和作用機制存在一定的區別，對于不同的地區，應當制定差別化的土地供應政策。[1]

（二）房地產稅制

征收房地產稅是一個國家調節房地產市場和社會經濟分配的重要手段，同樣也是地方政府獲取財政收入的有效途徑。通過對房地產征稅，隨著房地產稅收資本化，房地產價值會隨之下降，但是由于地方公共服務資本化，房地產價值又會提高。簡而言之，由于征收房地產稅，房地產價值最終取決于本身與房地產稅、地方公共支出的關聯性。

（三）住房政策

國家的住房政策極大的影響著住宅市場的價格。我國長期以來實行的福利分房制度，導致商品住宅市場空間狹小，居民的購買力與商品住宅市場價格脫節；1998年停止傳統的住宅實物分配制度，必將推動居民個人對商品住宅需求數量的提高。

（四）城市規劃

城市規劃如何能夠得到市場認可，并使得房價出現大幅上漲，其主要在于人們的預期發生了改變。隨著規劃的落定并實施，區域內包括基礎設施、商業配套、交通、教育等都會得到改善，這也會促使房價大幅上漲。隨著經濟發展、人口增長而作局部或通盤調整，如增加新的可開發區域或允許對舊城區進行更新改造。

（五）公共建設

公共建設由政府或其他社會組織提供的、給社會公眾使用或享用的公共建筑或設備，按照具體的項目特點可分為教育、醫療衛生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等。由于公共設施受到行政區域因素和社會資源分配因素的制約，因此對于房價的影響說較為顯著。[2]

二、影響商品住宅的非行政因素

為研究行政類因素對于商品住宅價格的影響，對于以上所述的各項影響因素，將通過層級分析法，判斷分析各項指標之間的關系和影響。本文從經濟、社會環境、其他因素等方面，對于非行政因素類進行分析，選取了10項指標（房地產投資、施工房屋面積、竣工房屋面積、竣工房屋造價、人均生產總值、居民消費價格指數、城鎮化水平、常住人口數、居民人均可支配收入、貸款利率）作為判別依據[3]。

（一）經濟因素

供需關系是影響商品住宅價格的主要原因，隨著房屋商品化的發展，人們除了本身的需求以外，更多的人將房產視為一種投資方式，商品住宅也成為個人財產中的一部分。

根據經濟學的一般理論而言，從短期來看，市場供求是決定市場價格的直接因素，它使價格圍繞著市場價值或生產價格上下波動；從長期來看，市場價格調節著市場供求的平衡與不平衡，調節著生產要素的流入或流出。其次，短期的市場供求關系決定著市場價格偏離市場價值或生產價格的方向和程度。一般來說，商品住宅供給量增長，會導致房屋的價格降低，因此選取了房地產投資、施工房屋面積、竣工房屋面積、竣工房屋造價來反映房地產行業的供給關系。

（二）社會環境因素

從宏觀的角度來看，社會環境在大范圍內會影響商品住宅的價格，市政設施和公共配套設施完善程度地區經濟增長迅速，居民收入相應提高，購買力增強，住宅價格就會提升；反之，則會使住宅價格下降。因此選取地區生產總值、居民消費價格指數和城鎮化水平來反映社會環境因素。

（三）其他因素

商品住宅價格對于人們來說，屬于高消費不動產，價格較高，一次性購入對大多數人來說，經濟負擔不能承受，因此將通過貸款的方式來購買。貸利率通過影響住房供給、需求、租金、貼現率等方式來調節住房價格，因此貸利率和住房價格密切相關。故選取該項指標作為研究影響商品住宅價格的因素

【參考文獻】

[1]郭貫成， 熊強， 汪勛杰. 土地供應政策對房價影響的GWR模型分析[J]. 南京農業大學學報（社會科學版）， 2014， 2（8）： 96-101.

[2]胡建鋒.基于特征價格模型的城市公共設施對商品住房價格影響研究[D].華科技大學，2012

[3]張樂樂，高孝偉.基于灰色關聯度的河北省房價影響因素分析[J].綠色科技，2017（10）：263-266.