土地財政影響下的房價泡沫何時消融

李如

【摘 要】文章基于房價居高不下，不斷飆升的現狀出發，從法律制度和財政刺激兩個角度分析了土地財政的形成緣由，并進一步從土地財政的角度闡釋房價飛速增長，房價調控政策屢施無果的原因。最后針對土地財政對房價的影響路徑，本文提出了針對性的措施以降低土地財政對房價的影響。

【關鍵詞】土地財政；房價；影響路徑

一、引言

房價飆升成為當前社會熱點問題之一，通過房價收入比即房價與居民收入的比值來看中國絕大部分城市超過6倍，部分甚至超過20倍，已達到危險區域。i目前房產供需矛盾嚴重，整個房地產市場呈現畸形發展的態勢。政府也曾積極出臺各類房價調控措施，然而都收效甚微。

面對高昂的房價，許多研究者都關注了土地財政與房價的內在聯系，部分認為土地財政推增了房價，一部分認為土地財政與房價增長沒有因果關系。鞠方、林輝葉、周建軍通過定量分析發現了土地出讓收入、地方財政支出和房價三者呈正向關系。【1】寧凌玥【2】認為地方政府過于依賴于土地財政而導致房價調價政策無果。而劉成玉和段家芬【3】認為土地財政歷史悠久，而房價飆升是近十年的事情，兩者沒有必然的因果關系。因此本文從土地財政的形成路徑出發，分析土地財政對房價的影響路徑，并以此提出降低土地財政負面影響的解決措施。

二、理論分析框架

（一）土地財政含義和形成原因

在我國，土地財政被認為是中國特色的土地制度和地方政府財力不足相結合的產物。【4】地方政府通過利用土地財政和金融杠桿用土地變出了海量資金，以滿足城市建設和償還地方債的需求。土地財政的出現主要因為以下兩點。

其一，《中華人民共和國土地管理法（2004年修訂）》賦予了地方政府通過土地出讓獲得財政收入的正當性，使得政府成為土地市場上的壟斷者，使其可以從征收和出讓的差價中獲得巨大的財政收入。其二在于地方政府的財政激勵。自分稅制改革以來，多級財政中“收入上移，支出下移”的問題使基層地方政府財權和事權責任間不匹配，且目前我國缺乏一個有效的轉移支付制度。地方政府為確保省市經濟高速發展而依賴土地出讓金進一步推動了土地財政的發展。

（二）土地財政對房價的影響

土地財政的重點在于土地的持續增值。根據價值規律，土地價格受市場供求關系影響，圍繞土地價值上下波動，即土地隨著土地價值的增加和需求的攀升而價格上升。另外，土地財政帶來的巨大財政收入是地方政府當前難以割舍的，這也一定程度上與房控政策屢施無效有關。

1.土地財政推動供求失衡，房價畸形發展

隨著國民購買力加強，人們也不再僅僅是基本的住房需求時，土地資源的稀缺性會進一步增強。而地方財政與房地產泡沫形成利益共同體，會激勵地方政府在獨家壟斷區域性土地市場控制供地節奏，人為抬高地價和房價。房地產商一方面需要付出更大的成本以獲得土地資源。另一方面，面對旺盛的購買需求，房地產商會有意識囤貨居奇，或對房價進行炒作。而消費者除了滿足自身住房需求，還多了投資需求。在中國股票市場不被看好的情況下，投資于房產不僅能實現資產保值，還能從中獲取巨大收益，需求由此進一步增長。

2.土地財政的依賴導致政府難以有效實施房控措施

地方政府是醫療、教育、社會保障的主要提供者，分稅制使卻造成了地方政府資金不足。然而地方政府為完善配套設施，推動地方城市化進程資金需求日益旺盛。巨額的土地出讓金便成為地方政府的不二選擇。另外，官員政績主要與當地GDP增長速度和就業情況息息相關。在土地財政下，官員有更多可支配資金用于經濟發展；同時房地產作為我國的經濟支柱，可以帶來巨大的經濟創收和拉動就業率升高。因此地方官員會更加傾向于發展房地產經濟。

無論是地方政府在經濟上的制約條件還是地方官員自身的利益驅動，都導致對土地財政的依賴一時間難以消失，房價調控政策自然難以落實。

三、結論與政策建議

綜上所述，在我國土地財政以膽固醇的導致房價居高不下，房價調控政策難以有效實施。如何降低地方財政降低對土地財政的依賴，減輕土地財政對房價的影響是有效控制房價的關鍵。

一方面，地方債務的巨大償債負擔導致地方政府不得不利用土地收入緩解財政資金缺口。我國可以參照外國，采取更巧妙合理的方式保證政府在土地方面的持續性收入，例如通過調整稅收內容來降低地方政府對土地財政的依賴度和解決土地財政的短期效用問題。

另一方面。我國應實質性地以收益原則確定稅權，建立與財權相匹配的事權體系；堅持“誰受益誰付款”，以保證地方稅收收入與公共支出相對應。同時，賦予地方一定的稅收立法權和發行公債的權力，確保地方政府的收入彈性，降低其資金不足難以償還地方債務的風險。中央政府還可對特定地方進行轉移支付，以彌補地方財政收入缺口，確保地方政府事務的順利運轉。

注釋：

i.數據來源于《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》調研報告。

【參考文獻】

[1]鞠方，林輝葉，周建軍.土地出讓收入、地方財政支出對我國房價影響的區域差異性研究[J].財經理論與實踐，2013，34（01）：77-81.

[2]寧凌玥.土地財政研究：地方政府“經濟人”行為模式[J].決策探索（下半月），2013（03）：64-65.

[3]劉成玉，段家芬.再論“土地財政”與城市高房價[J].江蘇大學學報（社會科學版），2013，15（03）：87-93.

[4]劉怡.財政學（第三版）[M].北京：北京大學出版社，2016：251.