我國房地產稅立法研究

胡旭日

【摘 要】隨著社會經濟的不斷發展，人們對房屋的需求量日益擴大，房地產已經成為了社會的熱點話題。為此，國家在這方面出臺許多的政策來進行市場的穩定，控制房價的增長。但是，這樣的政策并沒有在緩解房價的問題上有所見效，甚至還出現了“逆調節”的情況。因此，針對我國房地產稅的問題，進行深刻的研究，對于房價的控制，促進房價市場的健康發展，是具有十分重要的意義的。

【關鍵詞】房地產稅；房價；立法

就目前我國的房價問題來看，我國在房地產稅上的收稅制度體系是非常繁復冗長的，在房地產的開發、交易等環節中，所需要支付的稅費是相當巨大的，而且也存在各種重復收稅的問題。這些因素導致了房地產市場在實行以價格調控為主要手段，并且難以見到實效，一味的壓制市場需求也只會讓房地產市場更加艱巨。所以說，單純依靠價格調控已經是舉步維艱了。而本文是將對國內的房地產稅的立法問題進行一些研究，也會一并提出自己的一些淺見。

一、房地產稅的具體內容

（一）房地產稅的概念

房地產就是說，是以覆蓋土地，并且長期或者是用舊地建立在土地上的實物等。而房地產稅則就是指對于這些實物的房地產，并且不是作為公共主體而擁有的產權又或者是利用房地產產權從事經營活動而取得的土地利益。政府有權對這樣的房產進行強制性，無償性的征收稅款的活動。在我國，房地產稅不是一種具體的稅種，他是以房地產作為征稅對象，對設計房地產的開發，交易等活動，這一切的行為活動上的各種稅收的總稱。

（二）房地產稅的特點

房地產稅作為一種特殊的財產稅在具有一般稅收的特點之外，也有著不同于其他稅種的特點。第一是他的復雜性。房地產稅中，涉及的稅種有印花稅，土地增值稅，城鎮土地使用稅，契稅等等。而這些稅種的征收目的，稅率計算數值，計稅的依據都是各有不同的。而房地產稅的稅收也是貫穿在房地產的各個環節中，可以調節的范疇也比較廣泛。這種種稅收的特殊性也給房地產稅帶來了復雜性的特點。第二就是穩定性。雖然說房地產在各個環節中的征稅是非常復雜的，范圍也較廣，但是在房地產稅的征收上，絕大多數還是要從房地產本身的價值上來進行計算。房地產作為一種不動產，他有一個區別于別的財產稅的特點就是他是不可移動的。所以對于房地產的征稅，就具有了一定價值上的穩定性。而因為經濟發展促成的房地產價值的不斷增長，同樣使得房地產稅的稅收收入不斷增加。第三個特點是房地產的征稅成本高。房地產稅稅收環節的復雜性特點，就決定了房地產稅在征稅的過程中不像一般稅收那樣可以相對輕易地進行操作的。因為房地產稅所需要征稅的種類非常多，而征稅的覆蓋面也比較廣泛，不能夠集中計算征收，也給房地產稅的征收管理加大了難度。另外就是房地產稅的征收所需要面對的重要現實問題就是房地產價值的評估是沒有固定的公式或者是數值用來依據的，所以對房地產的價值評估就比較難做到精準。可是市場經濟的要求，是要對房地產進行準確評估，這是法律在對房地產的從定性升華到定量的一種進步。只是在現實中，房地產的價值是會受到時期，地區，政策和經濟發展的影響的，所以想要將房地產的價值進行準確估價，這個難度也是難以想象的，而這也導致了房地產稅的征稅成本加大[1]。

二、房地產稅對于國家和社會的意義

（一）地方財政收入的主要來源

稅收是國家的主要經濟財政的來源，房地產稅作為其中一項重要的稅收種類，對于地方和國家的財政收入是有著十分重要的意義。因為房地產稅的征稅特點，是具有固定性，穩定性。因為房地產是不能移動的，所以房地產也是難以隱藏的，故而使得房地產稅也成為了所有稅收之中，相對比較穩定的稅源，不會造成那種因為稅源的界定問題而造成的難征收的狀況。另外，房地產稅具有十分明晰的地域性，所以稅源也容易區分，對于地方的管理征收，也是十分有利的。房地產所在的地區政府可以直接根據房地產的實際情況進行管理征稅，有助于地方政府的財政收入穩定可靠。

（二）調節收支平衡的有力工具

房地產稅在調節收入上的有利作用主要是表現在兩個方面，一個是他能夠把稅收所產生的負擔體現出來。房地產的擁有者的經濟實力可以通過其所擁有的房產數量來進行直接反應，也同樣將他所擁有的納稅能力給體現出來。通過差別稅率的設置，對擁有不同數量大小房產的擁有者征收不同的稅收，以此達到個人收入差距的平衡。第二個就是房產稅和其他稅收不同，他是直接對房地產的擁有者進行的稅款征收，不會連帶到別的人，所以這樣的稅收是不能被輕易轉嫁的。

（三）國家調控市場的重要手段

房地產稅的調控是通過房地產稅來進行房地產成本的增加來體現的，是在房地產的供需上進行一種合理化的引導，以此來制約房地產的價格過快增長，抑制那些投資性購買者的欲望，降低所謂的“炒房”手段，從而使得房價能夠適用社會的發展需求，回歸理性健康的發展。從很多的國外針對房產稅進行的稅收差別設置來看，這樣的辦法，是可以實現房地產市場減緩增長，進行宏觀調控的。

三、房地產稅的立法現狀和分析

（一）房地產稅立法的缺位和落后

我國的房地產稅在法律上，主要是由相關的基本法，行政法規和部門規章所共同構成的法律體系。同房地產相關基本法卻在這些法規規章還有一些紅頭文件之中處在缺位的狀態中。雖然說這些規章法規在制定和行使的時候，對于我國的房地產稅的確是發揮了一定的積極作用，也存在著他們在督促房地產市場上具有著的一定的合理性，只是隨著社會經濟的發展和法制思想的不斷進步，納稅人在自己的權力保護意識上也在不斷增強，對于稅收的法定主義的要求更加嚴格慎重，使得他們在民主公開的立法需求更加強烈。那么原來的那些法規規章就已經不夠能滿足納稅人在房地產稅的需求，就造成了這些法律規定的相對落后。

（二）房地產稅立法的混亂和不明

如上所述，我國房產稅在征稅過程中繁復冗長，且存在重復征稅的現象。房地產稅在各個環節中的征收一直沒有辦法坐到集中征稅，在調節的力度上也有限，沒有形成一個規范的，集中的，統一的市場調節模式。具體來說，我國的房地產在開發的環節上的稅種，主要是耕地占用稅，土地增值稅，而開發環節的費用，主要是在土地轉讓金上。但就這樣的一個發開階段來看，土地增值稅就成了調節房地產開發企業在土地增值上利益的主要方式。雖然這對土地轉讓方是存在一定的制約作用的，但是我們還是要注意，在受讓方支出的價款也一定會附加到房價中，最后都是房產購買者進行承擔的。耕地占用稅是作為抑制耕地急速減少而實施的主要稅收調控手段，但是并不是只有房地產稅收可以起到這樣的調節作用。實際上，土地轉讓金才是影響房價的主要原因。土地轉讓金過高，就導致不管房地產稅的控制調節手段有多大的力度，都不能從根本上抑制房價畸形增長的。所以，對土地的轉讓金制度進行改革，也是對于房地產稅的立法有十分重要的意義的。 而從房地產的稅收保護環節來看，城鎮土地使用稅的主要意義是在于調整不同的確不同地段之間的土地價值的差異，促進城鎮土地使用者在土地的使用效益上有所提高。在城鎮土地使用稅的設計上，我國對擁有和使用房產者都會按照他所使用房產的價值或者是租賃收入的金額來進行房產稅的征收的。從價計征的房產稅是包含了房產和土地的價值，進行房產剩余價值的計算的。由于房產的土地價值在很大程度上是影響房產本身價值的，如果單純按照面積來進行城鎮土地使用稅的稅目，就會存在重復征稅的問題。除此之外，在其他的流轉交易的環節上，印花稅和契稅也是存在交叉關系的，會存在不動產產權變動時征收了契稅，卻又要征收印花稅。而個人所得稅和企業所得稅也對房地產的市場起到了調節作用，也使得國內的房地產稅的稅收體系更加混亂，難以管理和合理合法的征收，給房地產市場帶來了許多的負面影響，不利于其健康發展[2]。

四、針對我國目前不夠完善的房地產稅的幾點建議

（一）合理地劃分房地產稅的立法權

目前房地產稅的立法第一步就是要確定房地產稅的立法權力到底是由立法機關主導，還是由行政機關主導。實際上，我國的房地產稅立法權應該是屬于人大立法的范圍的，只是在實踐中卻是由國務院主導。而房地產立法權已經被行政機關攬活，但是因為我國房地產市場在的地區上所造成的價值差異過大，就目前而言，如果繼續由立法機關或者行政機關獨攬操控，都是會存在許多弊端的。因此，房地產稅的立法基本制度可以由全國人大制定為法律，而非稅收基本制度的還有那些具體的實行的細節方面，由各個地方政府根據地方實際情況進行規范和制定更為合情合理，也能夠更好的保障自己管轄區域內的房地產市場的公平[3]。

（二）科學制定房地產稅的體系

將土地出讓金歸入房地產稅，將房地產稅中的各個開發的環節由原本的一次交付更改為按年交付的方式，調整適當的開發階段的稅率，降低試圖“炒房”的人的購買能力，減少借由房地產進行牟取暴利的行為。將流通環節里的印花稅和契稅合并，從所得稅的范圍中調整和排除在房地產上的征稅負擔，酌情適當的提高保有環節的稅收，也是科學的減輕對于房地產有急需的購房者的負擔，從而又能抑制“炒房”者的購買能力，也對房地產的發展有著一定的積極性作用。

（三）完善房地產的評估制度

上述中也有提及到，房地產價值的評估是房地產稅法中十分關鍵的問題所在。房地產稅要以房地產的本身價值來進行核算，而這個價值也是當地產稅的納稅人所關心的地方。對此，我們可以建立起一個獨立于稅務機關和納稅人之間的第三方專業評估機構。讓這樣的機構可以結合當地的房地產情況進行中立的，公平的，專業的評估，保障納稅人和稅務機關的權益。而這種機關也必須是由政府財政撥款支持，同時要接受政府和公眾的監督，真實做到獨立客觀。

五、結語

我國正處在經濟快速發展階段，但是現行的有關房地產的納稅制度卻已經不能適應當前的房地產市場，這也極大的阻礙了我國的房地產市場的健康發展。對此，我們需要結合國情和各個地區的實際情況，做出一定的法律制度的調整，適應現在的市場社會需求，才能對從根本上解決國內的房地產問題，起到積極作用，進而改善現狀。

【參考文獻】

[1]楊小強；吳玉梅；程佩著.房地產稅法之國際比較——應稅、免稅與估價[M].中山大學出版社，2011（9）.

[2]王士杰.我國房產稅法律制度研究[D].新鄉：河南師范大學，2014.

[3]鄭丹莉.房產稅試點法律問題研究[D].成都：西南財經大學，2014.