精裝時代帶來的思考

胡青

【摘 要】在福布期中國中原經濟區自主創業與民營經濟發展論壇上首次發布2012中國中部商業城市排行榜，其中長沙在入選的16個城市當中排名首位，那么長沙位列中國最佳商業城市20強、中國中部最佳商業城市是否名副其實，我們尚不好理論，但近兩年來長沙的城市化基礎建設與商業發展咄咄逼人之勢，說明城市市場越來越開放，住宅的剛性需求也將越來越明顯。即便調控，但被強調下的剛性需求如暗流急涌，在銀行政策層的稍許松動下，立即引發出強有力的反彈趨勢。

【關鍵詞】城市綜合體；精裝房

在福布期中國中原經濟區自主創業與民營經濟發展論壇上首次發布2012中國中部商業城市排行榜，其中長沙在入選的16個城市當中排名首位，那么長沙位列中國最佳商業城市20強、中國中部最佳商業城市是否名副其實，我們尚不好理論，但近兩年來長沙的城市化基礎建設與商業發展咄咄逼人之勢，說明城市市場越來越開放，住宅的剛性需求也將越來越明顯。即便調控，但被強調下的剛性需求如暗流急涌，在銀行政策層的稍許松動下，立即引發出強有力的反彈趨勢。2016年在一系列調控政策出臺后，原本火熱的樓市迅速降溫，利率松動、房企讓利……在一系列的利好催動下，細看這些項目推出的產品大多是針對剛需群體的，加上房地產企業實實在在的優惠促銷，項目開盤現場人氣爆滿，樓市出現“全城熱購”，出現“排隊搖號購房”現象。

如今正經歷“史上最嚴厲調控”，房價與政策的博弈如今處于膠著狀，調控在抑制房產投資泡沫的同時，相當力度地抑制了廣大受群的剛性需求，在一定程度上也放緩了城市化擴張進程，“孩子和垃圾一齊潑掉”不僅打壓了房價，也在考驗著大部分房企的實力底線，考驗著地方政府城市建設的信心與決心。一次偶然機會，在廣播中聽到了一檔有關房產頻道的樓盤推介節目，那是頻道主持人與聽眾的互動節目，有幸聽到了萬博匯的意向投資聽眾，但主持人以價格趨高、地段無特別優勢、周邊民宅空置率高、投資回報偏低等理由建議考慮放棄，分析中不無道理……

在“二十五”大長沙的超級城市建設計劃中，不難發現，結合各片區發展現狀及未來規劃，城市綜合體及商務區的誕生已成為一種悄然之勢正強勢崛起，以未來的眼光看樓市，才是精準、睿智投資的永恒定律，國家抑制住宅投資熱的宏觀調控趨勢下，后期售房受體定位需求，房地產企業應該有所思考……，“精裝時代，顛覆傳統”房產企業得天時、地利與人和，以建筑精美不可復制，風格各異難以仿造為目標，打造有文化、品牌和故事的精裝房思維應運而生。房產企業通過自身一再努力，華麗轉型，以“創建現代的、大眾的、具有地域特色的建筑精品”到“品質改變生活”，使其精裝房成熟大氣，抵擋了時間的侵襲毫不褪色，讓相伴一生的房子在歲月風華之中仍熠熠生輝，令世人仰望，讓業主感動。

我們知道，房地產不等同簡單的鋼筋加水泥！同樣，住宅也不等于一堆高檔建筑材料和裝飾材料的簡單堆砌。所謂精裝房，是指“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝完成”。異軍突起的精裝時代，近幾年來勢如破竹，如滾滾洪流，徹底顛覆了傳統的個體家裝，因為它們具備省心、健康、安全的凸顯優勢：首先，精裝房可以杜絕因缺少專業知識的“街頭游擊隊”在家庭裝修過程中對房屋結構的損壞和不良改造問題；其次有利于在住宅市場推廣新型環保材料，同時還免遭鄰里間裝修噪音和垃圾的侵害；最后，從費用角度考慮，同等品質的裝修，家庭完成的造價要比集成采購高得多，而且，精裝房走的是時尚元素與舒適大氣綠色融合的高端路線，所以，它們的推崇出爐，很快受到了廣大住戶的好評與追捧。

住戶對精裝房的選定過程，其實是產品品質的較量與博弈過程。當精裝產品成為一種大眾生活選擇模式時，同類型產品除了地段、環境與戶型外，其選型、材質、適用性與美觀度的綜合比較就會越來越明顯，客戶在不斷的篩選中愈來愈有經驗，因房屋精裝出現的紕漏問題引發的針對性差評在媒體上也屢屢曝光，例如：他們認為開發商承諾的品牌與合同約定內容不相符合，有的品牌盡管與合同約定一致，但實際交付使用的產品卻是同一品牌中檔次最低的；其次開發商推行的“低價采購”訂單中，家居建材企業卻提供了非環保、價格低廉的“特供”產品，在工程監理環節，建筑材料又得不到有效監管與控制，存在著很大的安全質量隱患；還有，由于房屋結構性破壞、隱蔽工程處理不當或操作程序上出現偏差，引起精裝房墻面開裂、廚衛滲漏現象，給入住戶帶來了極大的不便和麻煩，等等，這些評價令開發商們如坐針氈，也給后期物業維修帶來諸多麻煩和法律事務糾紛。

大家知道，精裝不是簡單的裝修工程，而是為消費都提供以產品為核心的家居產業鏈服務，彰顯住宅的氣質和靈魂，它不僅要滿足消費者對安全、舒適、便捷等共性化的需求，更要為目標消費群提供尊貴感、身份感、超前感、時尚感等特殊化的需求。所以說，精裝住宅不僅要擁有生活方式的內涵，更要折射出文化的光輝。同時它還需要滿足不同消費群體對于家裝產品的任何需求。房產企業精裝房通過近幾年的試水，需不斷把握格局、運籌帷幄，以戰略眼光引進知名品牌戰略合作，優化整合基礎裝修資源，利用家居產業鏈定制操作靈活等優勢，帶來省心、省事、省力的精裝品牌，顛覆了傳統家裝業的繁鎖與耗費，受到了廣大消費者的追捧，開發商也在豐厚利潤回報下趨之若騖，家裝行業風生水起，但隨之而來的是，消費者需求選擇范圍的加大與維權意識的加強，讓家裝行業從平民時代步入品質時代。透明化、大而全的精裝運營模式，在市場流行趨勢中不斷迭變更新，這就要求房地產企業的產品配套與服務更小心謹慎，推陳出新，不斷學習，科技領先，以達到舒適、智能、耐久，人性化與特色化的完美結合，房產企業攜手知名品牌的戰略合作著利于雙方的接受程度的層面上，對合同不斷進行再次的深化與完善，雙方的彼此選擇就是合作的良好開端，合作中雙方都會遵循約定的游戲規則，認真、嚴謹、尊重、互惠，求大同，存小異，互利互贏以促成優品問世。

對于精裝房，我們可能僅限于方案概念型或房企大鱷的作品觀摩，只能靠想象這一感觀去理解，在大眾的心理普遍看好建筑有風格，風格背后有故事，故事中隱含一種文化的住宅，所謂“山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈”。這對房產企業提出了時時事事以人為本的要求，施工方應在現場查看后，做到細分目標群體，通常以投資改善居住環境與品質為主的大戶型樣板房裝修以米黃色格調為主打色，室內裝飾典雅大氣，溫馨浪漫，軟硬裝和諧搭配給人以舒適之感；而小戶型公寓一直受快節奏生活、首次置業的年輕白領與投資者所青睞，使每個樣板房裝修得簡潔明快、功能齊備，采光、通風效果佳。房地產企業應本著對客戶的承諾守信，站在營銷角度，針對精裝技術的施工，提出了更高要求，要在有效的成本控制區域內提高性價比，門框、廚衛等常用產品選擇一線品牌，在后期精裝房施工中，裝修標準必須達到甚至高過現有樣板房的品質要求；在交房過程中必須明示交房標準范疇，規避風險，避免不必要的法律糾紛；產品要有創意，突出個性，增設銷售亮點，拉開同檔次樓盤差距。其可行性實施報告中如目標定位、設計選型、成本控制、材料合同、施工質量、過程監控及分項驗收等操作規程將作為指導性方案得以明確。在施工過程中如何把控施工工藝、材料品質及施工組織措施，如何完善施工的全過程監管體系建設，最大限度增強產品附加值，確保產品品質，提高性價比，只有將外在的包裝與內在的氣質和諧統一，共同達到高標準，才能完美地展現出其卓而不群的風度，硬件上的出類拔萃只是支持物業成為“豪宅”的先決條件，軟件的提升與修煉才是支持物業成為“豪宅”的必要條件。以此來達到“藏氣聚勢、天人合一”的尊貴和諧境界，這對房地產企業來說都是一種挑戰，也是精裝時代給我們帶來的思考。我認為，“拿來”與借鑒未嘗不是個辦法……