限價樓盤“高價裝修”調查

余賢紅

毛坯價格11700元每平方米，裝修價格7990元每平方米;毛坯價格7300元每平方米，裝修價格47D0元每平方米……近期，江西省南昌市部分限價樓盤的“高價裝修”引發較大市場爭議，有購房者調侃，這是買裝修送房子的節奏嗎？

每平方米近8000元的裝修“長啥樣”

近日，本刊記者來到位于南昌市紅谷灘新區龍虎山大道的“三限房”（限房價、限對象、限轉讓）項目新力東園（備案名為“臻園”）售樓處，置業顧問表示該項目在南昌市屬于豪裝樓盤，新房均價約為1.8萬元。其中裝修價格至少7000元每平方米。

南昌房地產信息網公布的商品預售方案也顯示，該項目今年6月23日開盤。其中5號樓、6號樓毛坯價格1 1700元每平方米，裝修價格7990元每平方米。按此價格計算，一套110平方米三房兩廳兩衛戶型的新房，裝修成本高達87.89萬元，堪比房價。而如果按80%的得房率計算，每平方米的實際裝修成本近1萬元。

80多萬元的裝修到底“長什么樣”？在項目樣板間，置業顧問反復表示，該項目除了硬裝之外，還包含中央空調、新風系統、地暖、洗碗機、消毒柜等“賣點”，業主可“拎床入住”。“我們就是豪裝。光一個洗碗機就值兩三千元。”置業顧問強調說。

置業顧問提供的一張110平方米戶型裝修交付標準清單顯示，該項目室內裝修主要包括戶內、地面、墻面、天花、門、窗、櫥柜系統、清潔系統、強弱電等9個方面。其中，不包含沙發衣柜、桌椅、床、家電等“大件軟裝”。

七八十萬元的裝修成本是否真的物有所值？一位從事了20多年裝修設計的專業人士看過裝修清單后說：“如果按每平方米7000元計算，讓我們來做，不光是硬裝，即便把日常所需的家具、家電全部含進去都綽綽有余。如果按裝修交付清單進行頂格配置，也只需每平方米2000元左右就可以實現。”

高價裝修背后是否“另有乾坤”

本刊記者了解到，目前南昌市已開盤的5個“三限房”項目中，已有2個存在高價裝修的爭議，只有1個明確規定精裝修價格不高于每平方米3500元。位于南昌市經開區皇姑路69號的“三限房”項目新力瀾灣（備案名為“毓秀灣小區”）項目預售方案顯示，該項目8號、15號和16號樓的毛坯價格為每平方米7300元，裝修價格同樣高達每平方米4700元。

記者了解到，去年10月1日起，南昌市對采取“限房價、競地價”方式出讓用地開發建設的商品住宅（含商住）項目，在商品住宅銷售及轉讓過程中，采取限房價、限對象、限轉讓等措施。同時，“三限房”要優先滿足本市戶籍無自有住房的成年居民購房需求。也即“剛需”。

以新力東園項目為例，記者查閱該項目的土地出讓須知了解到，該宗地所建住宅的控制性房屋銷售價格（均價）上限為每平方米11700元。開發企業南昌新銘房地產開發有限公司公布的該項目建設成本情況表顯示，每平方米建筑面積商品住宅平均成本為11179元。這意味著，如果只按毛坯價格上限銷售，該項目的盈利空間只有每平方米531元，利潤率約4.45%。

不少業內人士認為，由于毛坯價格存在“天花板”，裝修高價、捆綁車位等成為開發企業盈利、規避限價的重要領域。

網友“小剛”評論說，“三限房”的本意是保剛需，而“裝修豪宅”不僅有違本意，還可能排斥了剛需。在采訪中，新力東園售樓處一位置業顧問表示，“小戶型買的人多，定價時戶型越小均價越高，戶型越大均價越低。”

全裝修住宅價格誰說了算

相關專家認為，全裝修住房符合綠色建筑發展大勢，但不能淪為隨意加價、突破限價政策的手段。同時，裝修高價與實際裝修標準的落差還可能為業主與開發企業的矛盾埋下隱患。

事實上，全裝修住宅銷售并非完全無規可循。記者了解到，今年3月，南昌市已出臺明確規定，要求新建全裝修住宅裝修價格的確定，由開發企業委托不少于3家有資質的房地產評估機構，對裝修市場價格進行評估后取均價。作為銷售時的裝修價格。合同約定的裝修價格不得高于開發企業與裝修單位簽訂的裝飾裝修建設承包合同中約定的裝修價格。

然而，從實際情況來看，這一“原則性”規定并未能有效限住當地部分樓盤的“高價裝修風”。江西省社科院經濟研究所所長麻智輝建議。在堅決遏制房價上漲的背景下，除了加強日常監管外，對于新建全裝修住宅銷售應該出臺更明確的監管細則，根據項目層次合理設置裝修價格檔次。尤其是對于“三限房”等剛性需求項目。應明確規定裝修價格的上限。

記者了解到，目前國內已有部分地區出臺裝修限價。例如，今年7月，南昌縣下發通知，要求限價房、“三限房”等剛性需求項目裝修價格暫定不超過每平方米3000元。

與此同時，也有專家指出，對于剛性需求項目，有必要對“限房價、竟地價”的土地出讓模式予以調整，合理設置競地報價上限，在保證企業合理利潤的前提下，遏制“高地價、低房價”壓力下企業規避限價的沖動。