城市化帶來的現象——“鬼城”問題探究

陸思佳

摘要：隨著城市化的推進，我國出現了許多空置率過高的“鬼城”。探究形成原因，發現涉及政府、個人、金融集團等多個行業，不僅是一個經濟問題，也是一個民生問題。在城市數量化發展后，質量化發展成為社會面臨的巨大挑戰，“鬼城”這一問題也隨之被重視并迎來新生。

關鍵詞：鬼城；城市化；形成原因

近年來，各大新聞門戶對于中國“鬼城”的報道層出不窮：《探訪鄂爾多斯“鬼城”：市政府遷人仍然空空蕩蕩》、《蘇州活力島怎么了？一片荒蕪似“鬼城”》……隨著新聞報道的增加，“鬼城”一詞開始逐漸進入我們的視野，在社會上也引起了很大的關注和影響。隨著城市化的飛速發展，“鬼城”在當今中國的房地產行業不斷蔓延，廣受垢病，中國“鬼城”現象成了一個亟待解決的問題，而它的背后隱藏著的問題是值得我們探究和警惕的。

1 “鬼城”的概念

“鬼城”并不是指鬧鬼的城市，而是一個地理名詞。它的原意是指資源枯竭并被廢棄的城市，但是，隨著行政力量主導城市化的推進，我國出現了因空置率過高，鮮有人居住的新城新區，也被稱為“鬼城”。

當前中國各地對房地產的投入可謂熱火朝天，到處抓緊建設、拔地而起的樓盤工地。但隨著越來越多樓盤的建成，一些奇怪的現象也出現了，這些新城區白天工作人員比居住人員還要多，夜晚則十戶八暗，一片漆黑。這種現象如今在中國并不少見，極高的樓房空置率與嚴峻的住房難問題一起構成了中國社會嚴重的社會民生問題。

2 “鬼城”的空間分布

在中國，“鬼城”分布很廣，媒體廣泛報道的主要有鄂爾多斯市康巴什、杭州天都城、貴陽、營口、云南呈貢、江蘇常州、河南鶴壁等地。他們有的分布在沿海、有的分布在內地，遍地開花，但總的來說偏遠與經濟不發達地區較多。分析《投資時報》發布的中國大陸“鬼城”指數排行榜，發現“鬼城”根據地理位置的不同，形成原因也不同，主要有以下幾種類別。第一種是大城市衛星城，這些城市設立在大城市邊緣用以減緩中心城區的人口壓力，但因選址失當、缺少規劃以及相關產業支撐等原因，很容易淪為“鬼城”。如，如京津新城。第二種是工業新城，為了解決工業污染問題，很多城市建立新城來實現產業轉移，但這些新城因為距老城較遠，常常造成分離格局，又因建成時規模規劃過大，一時難以發展起來，如曹妃甸新城。第三種是三四線城市的新區，這些地區外來人口少，市場需求不足，若房地產行業投資過剩，很容易產生“鬼城”現象，內蒙古鄂爾多斯、甘肅隴南、安徽阜陽等地皆面臨著房地產市場泡沫化城市無人居住的風險。第四種是高鐵新城區，隨著中國高鐵的不斷建成，地方政府常常傾向將鐵路站點建成城市副中心或者商貿中心，但因為遠離市區且交通便利，人們更愿意前往中心地區消費，這些新城對人口的吸引力很小，從而引發了一些城市的“鬼城”現象，如宿州高鐵新城。

由此可見，無論是經濟發達地區還是經濟落后地區，都有可以面臨“鬼城”風險，它的出現是人為化不當產生的結果，受到政府、房地產開發商、市場等多種因素的影響。

3 “鬼城”的形成原因

從中國的實際情況來看，“鬼城”現象的出現，主要有以下幾個原因：

一是出于政績和GDP增長的考慮，政府重復建設。鬼城空城在全國蔓延，源于各地對土地財政的依賴，根子卻在于中央對地方政府政績考核模式。例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產投資的考核目標，使得許多地方想方設法搞大項目大投資重復建設，空城鬼城是投資拉動經濟的極端表現。新城新區的建設，涉及土地征收、房屋拆遷、道路交通、水電氣熱供給、信息網絡、污水垃圾處理、生態綠化等，既形成了巨大的投資需求，也產生了很高的GDP，又擴張了出讓城市用地的范圍，這是地方政府樂此不疲、越來越深地陷入了追求外延擴張的惡性循環的原因。

二是政府規劃不當，過高預期。新城的開發和決策需要考慮到交通、教育等諸多問題，但政府決策者在規劃時往往不能做出正確的決定，導致最后新城完工時出現基礎設施不完善或者過于豪華，消費能力跟不上的情景。這樣的城市，建設不符合人民需求，空置率高也就不足為奇了。

三是金融資本銀行為了盈利不斷提供高額貸款支持房地產事業發展。金融行業對房地產過度的信貸支持，為房地產業進一步投機創造了條件，這些投機者僅以少量資金囤積房源，將成本轉嫁給消費者，將風險轉嫁給國家金融機構。同時金融行業也不斷提供貸款鼓勵居民買房，造成了房市的火爆，催生了房地產泡沫，空置率不斷上升。

四是投資者瘋狂投資房地產業。今天的房地產業，有人形容為“在‘市場經濟幌子下的投機趨利行業”，一點也不為過。在國外，作為長期投資的行業，房地產業的年投資回報率不高，但我國的房地產業投資回報率遠遠超過國外的水平，投機心理作祟，房很多人看準房地產瘋狂的投機倒把，倒買倒賣。造成房地產業熱度居高不下，房產資源分配不均的情況，由于房地產有利可圖，超社會需求建設也是形成“鬼城”的原因。

4 “鬼城”現象之我見

總的來說，中國的“鬼城”現象是一個系統性、長時間段的問題，涉及政府、個人、金融集團等多個行業，不僅是一個經濟問題，也是一個民生問題，關乎到國家的資源配置與經濟發展，因此，如何不讓“新城”變“鬼城”非常重要。但我們也要認識到，“鬼城”現象不止出現在中國，很多其他國家在城市化過程中都遇到過類似問題，它是城市發展必須經歷的過程，不需要過于悲觀。同時，城市化進程帶來的“鬼城”，很大程度上來說是一種虛假城市化，他們只創造了城市，卻忽略了城市中最重要的活力因素——人，這種虛假城市化最終將被市場遺棄，并不能長久的存在中國。可喜的是，如今很多以前的“鬼城”正在逐步迎來新生，中國不斷增長的城市化需求作為剛需，輔之以國家干預，市場調節，當初不見一人的“鬼城”入住率大大增高，在逐漸明確的市場機制下，中國“鬼城”將越來越少。