關于房地產企業財務內部管控轉型升級的探討

朱麗娟

【摘 要】近期，房地產行業熱鬧非凡，伴隨宏觀調控政策不斷推陳出新，以及房地產行業市場競爭的持續加劇和企業競爭格局的演變，曾經依靠土地增值獲取利潤的粗放管控時代漸轉變為依靠項目運營增值管控尋求利潤的新時代。論文主要從地產行業財務內控管控模式的趨勢變化的背景、目的、層級方向、管控內容進行探析。

【Abstract】Recently， the real estate industry is very busy. With the continuously development of macro-control policies， and the market competition in real estate industry continues to intensify and the enterprise's competition pattern evolves， the extensive control era which was profited from land appreciation is gradually transforming to the new era of profiting from value-added management and control of project operation. This article mainly analyzes the background， purpose， level direction and control content of the trend change of financial internal control mode in real estate industry.

【關鍵詞】財務；集約式管控；運營管控

【Keywords】 financial； intensive financial management； operation and control

【中圖分類號】F233 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）06-0051-02

1 引言

當前背景下，傳統的常規運作模式已不適應標準化、規?；?、區域化的企業發展需求。傳統的常規財務會計職能和運作模式也考驗著企業的財務管控能力?；诖?，本文面向傳統的常規財務運作模式，梳理財務組織的權責和流程，做出相應的財務組織調整和變化，以促進財務管控模式積極轉型升級。

2 頂層設計：構建財務內部管控的組織體系

不管集團、區域公司、項目怎么設置分級管理體系，不管決策權集中還是下放，財務內部管控組織體系的構建都必須堅持以實現財務管理目標為原則，在企業規模增長和組織創新上進行財務管控體系的優化和配套。

2.1 設置邏輯

以房地產企業戰略選擇和發展方向為基石，秉持財務會計的監督職能，財務內部管控組織體系設置兩條線：即財務集約式管控線和財務項目運營管控線。強調財務管理職能向決策層和業務層分解，強調財務集約式管理和財務項目運營管理并行，形成完整的財務組織結構協作和業務管控體系，最大化整合資金資源、最大化利用品牌優勢，最終達到實現經濟規模和效益雙增長的目的。

2.2 主要職能

①財務集約式管控線：主要職能是集團總部整體戰略把控與組織、整體資源統籌與協調。一是掌握并有效地運用市場融資工具，通過集團優勢低成本、低風險地融資，優化企業負債結構，提升資金儲備和周轉的能力。二是利用好品牌效應，吃透稅收政策和落實政策優惠。三是制定好權責和流程管控標準，作好財務關鍵事件和核心風險點的監控及指導，化解整體財務風險。四是對企業戰略選擇和發展方向提供決策支撐，形成可持續發展。②財務項目運營管控線，主要職能是財務項目運營全過程的把控。一是從項目（并購）決策財務指標測算到項目全周期動態成本的管控，預知收益指導項目決策。二是建立和實踐項目投資收益過程跟蹤體系，實施項目動態監控，保證項目利潤增長。三是以項目前期設計及報建、開發建設、營銷及后期物業管理四個階段的目標成本控制為主，沉淀項目成本數據，建立企業成本數據樣本。③第三方合作開發時，區域、城市公司布局時或項目快速擴張時，財務管控體系從總部決策到項目執行落地，從職責劃分到監督管理，都有一個大的內部管控劃分標準。財務集約式管控可做好組織結構變化和調整的應對措施，財務項目管控體系可不斷復制、隨機應變[1]。

3 過程管控：構建財務內部管控的指標體系

3.1 指標設置及應用

3.1.1 財務集約式管控線

主要負責拓展新的融資渠道和資產運營、區域布局、股權并購、激勵機制設置等方面提供財務指標決策支持。行使最高層級財務決策權，不斷提高企業投資收益率和資金使用效果。

①集結整合資源，通過對全集團擬開發及正在開發的不同規模、不同業態、不同現金流及不同預期收益的各項目進行統籌安排及綜合考慮，充分調研各項目在一二三線城市的市場定位、市場需求及市場接受度，通過調研在合理統籌安排資金的情況下，在一二三線城市，針對產品的暢銷程度和利潤率高的區域側重進行選擇及銷售。②界定規則，搭建投拓模板框架。在企業運行和資產運營中制定投資拓展的模板框架并優化財務管控流程標準，如對稅費、費用分攤口徑的規則界定。

從企業整體目標和項目收益目標來驅動財務管理和其他各職能部門、生產環節的橫向協作以及財務專業線條縱向的上下協同。比如并購拿地，不僅僅只關注收購拿地事項本身，更多地應從收益視角了解收購拿地之后的開發、銷售及稅務整體籌劃。從收益視角去考量和處理，并購拿地應從整體的開發環節選擇資產收購還是股權收購。產品業態劃分應在其他職能部門、生產環節協作的同時，也需考量土地增值稅的變量影響。針對產品本身，資金的使用和稅籌選擇也是不一樣的。

3.1.2 財務項目運營管控線

主要負責對項目分階段分業態核心指標的模擬測算，行使區域層級或業務層級的財務決策權。

①分階段分業態模擬測算。項目拿地時、啟動時、方案形成時、施工圖出圖時、預售時五個階段形成多版本的融資和稅費模擬測算，并分物業形態前置稅費和資金籌劃，提供最優化的項目方案決策。②項目收益核心指標測算。其核心指標為銷售利潤率（靜態指標）和內部收益率IRR（動態指標），財務項目運營主要是利潤預測和現金流量預算，以項目現金流測算，流轉稅測算，土地增值稅和土地使用稅、印花稅的測算為基礎，結合其他部門的土地費用、建安成本、勘察設計以及銷售回款測算等關鍵指標數據形成項目投資模擬測算經營評價指標。

財務環節具體關注以下指標：

資金安全：資金占用峰值、資金安全預警、現金流回正等。

經營分析：存貨結構分析，費用效率、認購達成率、銷售達成率、回款達成率、利潤達成率等。

3.2 財務對收益指標全過程執行跟蹤

①財務集約式管控線：對整體資金使用效率、凈資產收益率、投資收益和回報的管控。②財務項目運營管控線：從項目拿地財務指標測算到項目全周期成本的管控。通過銷售及成本軟件可清晰地看到各項目的分階段分業態的目標成本、動態調整成本、規劃余量、合同執行情況等成本管理的內容，也可清晰地看到銷售的定價、折扣、簽約、回款等銷售管理的內容。

4 風險管控：針對影響收益的關鍵事件進行敏感性分析

4.1 財務集約式管控線

①梳理影響收益的關鍵事件和時間點，出臺應急規范框架標準，形成清晰的脈絡、項目數據規則及更新機制。②建立關鍵事件的協調機制。如基于預期收益目標協調各部門進行數據共享，化解財務風險，防止企業陷入預期收益損失或現金流不足以支持資金成本的局面出現。③防范投資、融資、經營活動現金流的異動。調整整體負債結構，把控市場節奏，注重整體現金流與整體盈利水平的平衡，強化現金流管理保障財務安全。

4.2 財務項目運營管控線

①對項目關鍵節點進行敏感性分析。對影響項目收益的重大關鍵節點如銷售價格規劃與調整、目標成本的調整、產品銷售進度的調整等執行應急規范，執行審批流程標準，并對實際收益重新進行測算和分析，比對與預期目標收益的差異，揭示利潤損失的關鍵點，提供業務部門所需論證平衡的數據依據。②加快按揭款的回收和現金流管理工作，關注項目經營活動現金流的異動。

5 結語

在目前更加嚴厲的宏觀調控下，特別是限價銷售+租售并舉（要求自持）政策下，收益指標和現金流已成為企業核心競爭力?；诖?，現代財務內部管控必須要有清晰的脈絡，過程中管控必須有最新的動態數據、指標，風險管控必須有關鍵節點、關鍵時間的防范機制，更離不開適應企業內部管理需求的財務團隊。

【參考文獻】

【1】蔡佩螢. 財務管理與企業內部控制[M].北京：化學工業出版社，2016.