燕郊地產沉浮記

宋慧芳

在環京區縣中，燕郊是一個特殊的存在。幾次大漲大跌，已讓燕郊在未來的發展道路上必須尋找新的產業突破。

站在河北省三河市燕郊鎮緊鄰北京的燕順路上四周環望，這座城市顯得很空蕩，偶爾會有幾輛車經過，行人更是稀少。由于人氣不足，它們都安靜得像是睡著了一樣，似乎變成了真正意義上的睡城。

但安靜的燕郊也有不安靜的一面，從2015年8月，自通州成為北京城市副中心后，燕郊的房價便呈上漲之勢，尤其2016年，燕郊個別樓盤單價從每平方米1.6萬元漲至每平方米3萬元左右，超過3萬元、4萬元的也有，燕郊房價的漲幅甚至超越了以暴漲聞名的深圳，最高漲幅翻倍有余。“暴漲”，成為燕郊的第一個關鍵詞。

中介撤退

《中國經濟信息》記者乘坐819路城際公交，從燕順路進入燕靈路，這里是燕郊有名的售樓一條街，這里幾乎可以找到燕郊所有的新房項目，固安、大廠、香河也有不少項目在此處有接待中心。除了新房之外，二手房、貸款、建材，都能在這里搞定。2017年年初，《中國經濟信息》記者曾到這里探訪，當時這里人滿為患，每個售樓處服務人員都忙得不可開交。而一年半的時間，這里卻顯得異常冷清。一些售樓處已經關上了大門，即使還在開業，也幾乎無人問津，某售樓中心項目區域沙盤上落了薄薄的一層灰塵，置業顧問們三三兩兩地坐在一起閑聊。

《中國經濟信息》記者來到一家中介門店，諾大的房間里有20個左右的工位，但卻只有3位工作人員。一個置業顧問直接說：“你是要賣哪個小區的房子？”當記者表示不是賣房而是想買房時，該中介表示了驚訝，他說最近都是前來咨詢賣房的多，已經好幾天沒有見到來買房的了。

據燕郊一家房產中介人士介紹，樓市調控之后，售樓一條街一夜入冬，炒房客作鳥獸散。大小中介門店就關了幾十家，一些經營多年的大門面也開始轉讓，很多中介都轉戰河北其他地方去了。僅存的中介也開始改變薪酬機制，許多小中介不再提供底薪，中間管理層則是沒有業績就降職，很多人扛不住就離職了。

緊挨北京的燕郊售樓一條街，是燕郊面向北京的一個重要門戶。這條街在燕郊樓市的擴張期快速發展，周邊的商業快速聚集起來，但這條街的“無序、混亂、擁堵”也出了名。如今，燕郊樓市遇冷，這條街的許多商業也都沒有了生意，附近的小餐館也跟著不景氣，變得門可羅雀，一些建材五金小店、家居裝飾公司甚至直接關張。

燕郊當地政府似乎也已經注意到了這條街存在的問題。前些年，樓市生意火爆，馬路兩旁的門店都拼命往人行道方向擴建，以建立招攬顧客的優勢。這樣，在這條街的兩側，就形成了一批違建，這條連接北京的道路也變得越發擁堵。去年5月份開始，燕郊高新區按照市委、市政府的安排部署，在全區范圍內開展清潔城鄉攻堅戰行動。一場史上最嚴，持續時間最長的拆違風暴就此展開。截止目前拆違風暴已持續一年之久，燕靈路也在不斷改善中。

房價腰斬

燕郊樓市“色變”開始于2017年3月河北三河出臺的樓市調控政策。自2017年3月21日開始，河北省三河市先后出臺了兩次調控政策：第一次是廊坊區域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；2017年6月6日，三河市再次出臺調控的“補刀”政策，非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當地納稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團還是在燕郊置業的北京客群，在燕郊納稅和交社保達到三年的可能性幾乎為零。

兩次調控的力度之大遠超預期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調控要達到什么樣的效果？對此，廊坊市政府2017年6月2日的公告曾明確，要進一步完善工作機制，建立房地產調控聯席會議制度。要努力把房價穩定在2016年10月水平上，確保環比不增長。

易居研究院報告指出，2018年6月，在房價同比下跌排行中，香河、大廠、燕郊環京城市房價下跌最明顯，跌幅分別達28%、26%和23%。

“但實際上，燕郊部分區域的成交價已經跌回到上漲前的水平?！毖嘟家幻溂议T店的置業顧問告訴《中國經濟信息》記者。根據這名置業顧問的觀察，以及掌握的成交數據來看，燕郊的成交均價總體上已經下跌了近三分之一。一些熱點小區成交均價相比最高點時每平方米跌去1萬余元。和燕郊情況一樣的，大廠、香河等地區，價格也是跌幅巨大，甚至有的下跌近三分之二。

在去年3月，燕郊部分熱點小區的成交均價奔著4萬元每平方米去，如今已經清一色跌到兩萬多元，燕郊已經幾乎沒有了3萬元以上的樓盤。興達置業的一位置業顧問告訴記者，作為燕郊整個房地產市場價格風向標的首爾？甜城，現如今的價格也已下降到了21000元左右。

燕郊房價下跌的同時，買房客的議價空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門店人員告訴《中國經濟信息》記者，截至8月7日，該中介在燕郊今年一共成交了10套房源。多數都有談價空間，談價數額在1萬元到42萬元不等，這與此前樓市上漲中業主的“跳漲”形成鮮明對比。

不過，在如此慘淡的現狀下，鏈家的置業顧問告訴記者，整個燕郊每個月仍然可以維持800套的銷售量。經歷過“暴漲”之后的燕郊，雖處于冰點，但也基本趨穩。

謹防風險

上述鏈家的置業顧問也向記者表示，一邊是嚴格的限購，一邊卻是蠢蠢欲動。也有一些房企在巨大的資金流壓力下，只能鋌而走險，違規售樓。

慘淡之下，就在近期，北三縣很多購房者為了躲避限購，變相炒房，出現了部分人以房產抵押登記的方式，或以分期付款的方式進行房產交易。為了防止變相炒房，就在7月初，大廠縣發布了暫停辦理個人之間不動產抵押業務的通知，直至限購政策解除。針對這一通知，有專業人士認為，這一政策很快將拓展到全北三縣，會對區域市場帶來很大影響。

在“北三縣”樓市蕭條背后，多家知名百強房企不乏違規售樓行為。經當地一名帶看人介紹，為遮人耳目，把原來公開的售樓處關閉，或改作其他用途。而實際上這些房企均把售樓業務搬遷到了燕郊與通州的的邊界地帶。銷售人員謹慎地帶著有購房意向者前往洽談，并簽訂購房合同。客戶來源中，除了一部分來自中介店鋪，以及售樓人員在路邊“擺攤位”攏到的客人，更多地是靠著“一手房、大產權、不限購”的各式各樣的宣傳廣告招攬客戶。而“不限購”的說法，則只是開發公司或銷售人員的噱頭而已。記者在北三縣走訪時發現，在一些違規售樓的房企中，不乏知名百強房企。

為驗證帶看人的說法，記者在經過潮白河，離開燕郊，進入北京境內后，來到了與北京一河之隔的潮白河彼岸，與北三縣隔河相望的通州進行走訪。

記者在走訪中獲悉，大廠縣城民族宮附近的某知名樓盤售樓處，其售樓業務搬遷到了通州運河苑溫泉度假村會議室樓一層。而大廠福喜路附近的另一個樓盤售樓處，則搬遷到了通州宋莊一藝術園區。購房者必須經銷售人員帶領才能前來洽談，并簽訂購房合同，否則很難進入。

記者來到一家售樓處，銷售人員告訴記者，外地人購房需提供三年及以上社保繳納證明或個稅證明。如果沒有本地三年以上的社?；騻€稅，則必須與開發商簽訂合同，三年內分期付清，或全款購買。待三年社?；騻€稅補清后，便可去房管部門網簽。而個稅證明，開發商可提供“專業”渠道，總費用在7000元左右。

針對這種違規銷售手段，近期多地監管部門已對開發商、房產中介聯合造假規避限購的行為作出回應，如調查屬實將移交公安部門予以嚴厲打擊，“一旦偽造的完稅證明不被承認，外地人違規購房存在巨大風險?！?h3>地緣決定

環北京區域房價的大幅調整，直接來看是限購政策造成的，本質上卻是當地特殊的城市定位所致。2017年，時任河北省委書記，現任國務委員的趙克志指出：“要堅決支持北京城市副中心整合規劃的編制，對相關區域嚴格控制開發強度，嚴格控制產業準入，嚴格控制人口規模和城市建設規模，防止城鎮貼邊連片發展。要持續清理違法占地、違法違章建設，嚴格房地產管控，加大相關區域基礎設施建設投入力度?！?/p>

在環京區縣中，燕郊是一個特殊的存在。燕郊不大，歷史卻不短，自古以來，她就是京東重地，因春秋戰國時地處燕國都城（今北京）城郊而得名。唐宋以來，燕郊借助潮白河碼頭和京榆古道而興起，商賈云集，文化興盛。清康熙年間，又在燕郊修建行宮，供帝后出巡拜謁祖先休息，素有“天子腳下，御駕行宮”之美譽。而今的燕郊地處環京津、環渤海經濟圈核心，扼守首都東大門，與北京僅一河之隔，它處在河北、北京邊界包圍的三角地帶里，距離北京市區30公里左右，比房山、順義等遠郊區縣離市區還近。長期以來，地緣優勢和不限購政策使得燕郊成為承接北京剛需外溢需求的重地之一。

燕郊與通州的分界，是一條潮白河。一塊一面是北京界、一面是河北界的牌子，將潮白河兩岸隔離成了兩個世界。每天有無數趟8字頭的公交車，往返與燕郊和北京之間。其中潮白河西側是通州，東岸是燕郊。一進入燕郊，最直觀的感受就是道路旁的建筑密集了許多。此前曾有媒體報道，這個占地僅108平方公里的鎮，承載著超80萬的常住人口，體量接近一個中等規模的城市。

對被稱為北京“睡城”的燕郊來說，2008年是一條分水嶺。當時，燕郊房價還在4000元/平方米上下波動。

第二波出現于2010年后，當年4月，“新國十條”出臺，隨后，北京正式出臺政策限購，在北京嚴苛的限購政策推動下，燕郊房地產迅速膨脹，燕郊房價已經突破萬元大關。

第三波則是隨著北京樓市回暖，房價攀升，剛需與部分投資需求再度涌入，特別是在通州建設北京副中心的消息傳出后，鄰近通州的燕郊樓市再次迎來投資高峰，部分項目單價已經超過30000元/平方米。接下來就是2017年3月，北京出臺限購令，燕郊緊隨其后也出臺了號稱“史上最嚴”的限購令，一年間，北京在跌，燕郊更是跌，斷崖式的下跌。

十余年地產開發歷程，給燕郊帶來的最大改變是商業配套的日漸成熟。在燕順路迎賓路102國道上，有鑫樂匯、天洋城購物中心、IMAX影院，沃爾瑪、俏江南也都有。作為一個鎮級行政單位，能擁有這樣的配置，完全可與省會石家莊媲美。

其實，早些年燕郊大量以工業園區落宗的土地，最終都變身為了房地產。

2011年3月，燕郊國家級高新區正式揭牌，燕郊八大重點項目一并奠基，涵蓋了航天航空、現代物流、現代服務等新興行業。然而，幾年之后，首爾園成為首爾甜城，航天現代服務業發展區變成天洋城四代，港中旅溫泉度假區成為港中旅海泉灣，可銷售的住宅和商業項目成為主體，原規劃中的產業難覓蹤影。燕郊依然沒有特別主導的一個核心產業，房地產仍然是經濟倚重的產業。未來還能倚靠房地產重回盛世嗎？很多燕郊人都搖搖頭，“不知道”。

嚴格的限購政策下，樓市萎縮到讓人難以承受。今年7月初，燕郊高新區人力資源市場官網發布了一則“人才引進落戶須知”。有人紛紛質疑，此舉無疑是借人才引進的噱頭給樓市輸血。不過，該須知發布4個小時后又被短命刪除。盡管如此，也給人以豐富的想象，并被一些人解讀為“釋放某種信號”，變相放寬了房地產限購的大門。

告別怪圈

“雖然現在房價處于低迷狀態，一旦調控政策放開，房價還會漲，而且漲幅一定會遠超之前的態勢?！迸d達地產的置業顧問告訴記者，如果想告別這種怪圈，還是需要一定長的時間進行發展建立替代產業。

前不久，北京市規劃國土委主任魏成林透露，目前已經完成了副中心的總體城市設計以及六個重點地區的詳細城市設計，而通州906平方公里的總體設計以及包括河北北三縣在內的區域總體規劃，都要力爭在今年年底前完成。

在北京政府東遷通州消息落定后，曾數度傳言，北三縣將并入北京，但最終都被辟謠。去年6月，北京市發布《關于全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》，其中首次明確通州和河北省廊坊市“北三縣”的發展將實現統一規劃、統一政策和統一管控，跨界規劃隨即啟動。

起初，不管是開發商、售樓處、中介或者長期居住的當地商人，都曾以此為噱頭來進行炒作。不過在《中國經濟信息》記者此次的采訪過程中，多位中介人士也以認清事實地表示，不可能劃歸北京，未來只會兩地協調發展。

今年年底，北京市政府四套班子將啟動搬遷，相信隨著需求外溢，以建設京東硅谷為目標，燕郊正謀劃成為北京城市副中心的腹地和拓展區，在機制方面，正考慮制定統一的產業指導目錄、發展引導政策、產業準入門檻和退出機制。

在百世金谷燕郊國際產業基地里，小微企業目前有138家，其中來自北京的占95%以上，很多都是來自于北京中關村、望京等地的現代高新制造企業。

燕郊高新區管委會投資促進局副局長李建生表示，燕郊高新區與通州相鄰，產業發展要充分考慮北京城市副中心建設，這決定了燕郊高新區不是簡單地承接北京產業轉移。

正如許多專家分析的一樣，在京津冀一體化背景下，燕郊樓市的長期利好不會改變，但過去那種以炒房為主的模式已經走到了盡頭。燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌的怪圈了，由于前期炒作過度，燕郊樓市將在很長一段時間內逐步回落到它應有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個歷史機遇，改變對房地產的過度依賴，那么，燕郊的發展才剛剛開始。