探究商業地產企業的稅務風險管理

林倩 李鈺

摘 要：商業地產行業是我國經濟發展的支柱型產業，為了實現經濟騰飛，促進商業地產企業的健康發展，國家強力落實“營改增”政策，為商業地產企業健康發展鋪路。營改增政策落實后，商業地產企業迎來了全新的稅務風險挑戰。因此，商業地產企業有必要提高稅務風險管理、防范能力。

關鍵詞：商業地產企業 稅務 風險管理 營改增

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）02（c）-093-02

營改增政策的實施，可以降低商業地產企業發展階段承受的稅負壓力。但是，營改增政策的落實也給企業稅務管理帶來了新的風險，因此，企業只有提高稅務風險管理預防能力，才可以實現可持續健康發展。

1 商業地產企業發展中受到營改增的正面影響

1.1 使商業地產業稅負整體減少

落實“營改增”政策后，基于表面分析，國內商業地產行業整體稅負明顯增加。但是，現實中，營改增落實后，商業地產企業僅需繳納增值額部分的稅款，由于商業地產業包含建筑業、零售業等諸多企業，只要獲得足夠的進項稅額實施抵扣，就能降低繳稅金額。若企業項目開發成本籌劃到位，就可以將細節成本均分到建設環節，通過平均抵消方式，減少繳納的賦稅，從而就使得商業地產企業背負的整體賦稅壓力減少，增加企業的產品價格優勢。

營改增政策的落實，使國內增值稅納稅體制得到了優化調整，納稅人選購的服務類商品，可以實現定額抵扣。將消費結束前夕的所有稅收環節均密切的聯系在一起，增值部分就成為了納稅人僅需交納的稅費，這就降低了重復納稅現象的發生與行業消費者的稅負。這樣有助于刺激市場需求，促進商業地產企業健康發展，實現商業地產消費行業呈現良性循環發展趨勢。商業地產企業在發展中，應把施工合同修改成勞務及材料購買等提供性服務業務，通過科學的稅收規劃，降低施工成本、提高企業收益。

1.2 使財務管理得到規范

營改增環境中的納稅申報科學性受到財務處理規范性影響，所以，對商業地產企業財務稅收管理起到了規范效果。營業稅環境中，主要征收營業全額稅，會計核算方法簡便；而實施增值稅后，由于出現抵扣模式，會計核算方法變的相對復雜，若出現失誤，則能引發稅務風險。因此，商業地產企業必須做好財務會計員工的培訓工作，提高納稅申報的合法及規范性。若商業地產企業核算效果好、準確率高，則有助于企業制定科學的納稅規劃方案、改善企業財務管理水平、降低企業稅收負擔。

2 營改增背景下商業地產企業面臨的稅務風險

2.1 缺乏健全的稅務風險職能部門

國內商業地產行業發展勢頭強勁、商業地產企業發展速度迅猛，不過多數商業地產企業僅僅設置了稅收管理員工，卻未曾構建專業的稅收管理崗位及有關職能部門。稅收管理員工的工作任務為上報稅收狀況，無法管理稅務風險。同時，多數商業地產企業的稅收管理員工身兼多職，而且還缺乏稅收專業管理知識及技能，所以，無法有效的預防、管理稅務風險。

2.2 稅務風險管理意識較弱

國內部分商業地產企業營改增實施速度過緩，企業風險危機意識匱乏。部分企業受傳統思維影響，依舊實施粗放式經營管理模式。企業內部管理高層及基層人員的納稅觀念相對匱乏，缺少稅收遵從意識，且過分關注財務風險，忽略了稅務風險可能造成的嚴重問題。最終，讓企業時刻處于稅務風險威脅范疇之內。

2.3 缺乏有效的稅務風險內部防控體系

國內多數商業地產企業沒有建立完善的、科學的信息交流、溝通、協調體系，相關部門閉門造車缺乏稅務信息互換、溝通意識，加之沒有可靠的交流通道，致使無法第一時間掌握稅收政策改變內容及調整方向。同時，商業地產企業大都缺乏專業的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監控和管理。所以，很多商業地產企業在營改增后仍然面臨較大的稅務風險[1]。

2.4 商業地產企業稅務員工綜合素質較差

商業地產企業內部缺乏專業的、足量的稅務人才，由于商業地產企業發展會牽涉多種稅費，且計算方式繁瑣，若稅務人員專業技術能力較差，便無法有效勝任工作內容。因此，就算不斷地完善商業地產企業風險管理系統，如果缺少專業的操作人才，依舊無法規避稅務風險。現如今，國內嚴重缺少稅務專業高素質優秀管理人才。同時，商業地產企業稅務管理工作必須由高素質綜合能力強的人才承擔，鑒于當前稅法改革速度不斷更新的狀況，若商業地產企業無法建設高素質稅務人才管理團隊，必然會使企業陷入稅務風險的旋渦當中。

3 商業地產企業在營改增環境中的稅務風險管理防范對策

3.1 提高業務流程、合同簽訂的規范性

積極的研究商業地產企業系統數據傳遞、采購、會計核算等相關業務流程中存在的潛藏性質的財務稅收風險要素，要及時進行高效地識別、探查，大膽運用科學的風險控制工具實施管理。同時，要以提高企業財稅工作效率、減少財稅風 險為目標，優化升級業務流程。若合同權限盡在過渡期有效，要科學區分所有差異的完工狀態，然后在增值稅政策范圍內繳納稅負。

在撰寫過渡段合同內的發票開具、增值稅稅負承擔主體、納稅義務時間等內容時，要及時的和合同簽約方展開磋商、交流，并做好補充條款的添加與確認。另外，傳統的合同模板已經不再適合營改增后的稅收政策要求。因此，要基于營改增后稅收政策內容，及時修改內容，同時，要明確標注對應增值稅額、服務內容等信息，規避或減少企業承擔的稅務風險。

3.2 優化調整稅務風險內控管理體制

商業地產企業要基于稅務風險內控視角，認真、仔細的研究、探析稅務風險內控時出現的問題，并根據問題制定針對性處理方案，降低稅務風險發生幾率。商業地產企業稅務風險管理主要包括事前、事中、事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業內部控制制度進行建設，對風險管理企業文化進行建立，對企業組織結構進行完善。事中管理期間，應利用財務指標解析，科學識別風險，通過對定性、定量分析法的綜合運用，對風險展開精準評估；并根據風險類別、程度制定高效預防管理對策。事后管理期間，要構建完善的信息系統，保證交流通暢；同時，要完善風險立體評估及管理體系的構建，保證對稅務風險實現實時管理[2]。

3.3 構建完善的稅務風險管理機構體制

受到“營改增”政策影響，商業地產企業需明確稅務風險管理內控目標，堅守“全面、配合、合法”性原則和監督體系相結合方法，確定行業及既定稅收政策特征，并站在商業地產業業務發展與戰略視角，解析、評估、識別稅務風險，完善稅務風險內控體制的構建。同時，要做好財務部門涉稅員工培訓工作，實現動態管理、評估稅務風險工作模式，提高企業規避、預防稅務風險的能力，實現企業的可持續健康發展。

3.4 對稅務風險控制管理意識實施強化

為了提高商業地產企業稅務風險管理水平，企業在發展中就必須做好稅務風險管理文化建設。所以，商業地產相關企業領導層，要為管理層、工作基層所有員工普及稅務風險管理知識，為其樹立“稅務風險管理防范意識”，創設良好的企業稅務風險管理文化氣氛，保證財務工作者能夠按照法律要求完成納稅工作，讓企業稅務風險管理效果直接和個人利益結合在一起，激發財務員工的稅務風險管理意識。現實運作期間，企業財務部門工作者要確定能夠抵扣和部分抵扣的進項稅業務，要認真完成稅收籌劃工作，嚴查、嚴防虛開發票行為；要按照規范要求完成財務核算工作，認真管理抵扣憑證、發票收據，提高企業稅務風險管理、防范水平。

3.5 改善財務部門稅務業務員工綜合素質

由于商業地產企業稅務業務種類較多、工作量較大，面對不同稅種運用的不同方式，反而提高了稅務處理的難度與繁瑣性。因此，商業地產企業稅務部門或相應的稅務崗位要有精通稅務籌劃、稅金測算和稅務處理的人員，做好人才儲備；其次，要及時跟進國家稅收法律法規的變動情況，緊跟國家宏觀形勢，聘請專業的稅務人員進行剖析講解，從而更準確地抓住財稅法規的本質，提高企業辦稅人員的業務素質及稅務系統性分類處理能力，避免或減少稅務風險造成的影響[3]。

4 結語

商業地產企業在發展過程中，應該積極的研究“營改增”政策對行業發展帶來的影響，并認真地分析、探究營改增背景下企業承擔的稅務風險，有目的的制定稅務風險預防及管理對策，降低稅務風險對企業發展造成的影響，從而促進商業地產企業實現可持續健康發展。

參考文獻

[1] 仇海燕.商業地產企業并購中稅務風險及探討[J].中國國際財經（中英文），2017（15）.

[2] 陳夏萍.“營改增”對商業地產企業的影響及對策研究[J].財經界，2017（11）.

[3] 高藝.商業地產企業營改增后稅務風險控制策略剖析[J].財會學習，2017（03）.