關(guān)于房產(chǎn)稅與租賃住房推行

摘 要：我國積極推行租賃住房政策，住房制度再次拉開改革帷幕。加快住房制度改革和長效機制建設(shè)成為改革重點，其中加快住房制度改革首先就是破舊革新，構(gòu)建健全的多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，而長效機制建設(shè)中的一項重要內(nèi)容則是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為租賃住房推行的重要長效機制，要站在全局和長遠上進行綜合考慮。本文首先簡述房地產(chǎn)價格與租賃住房市場，通過敘述我國住房制度改革推進房產(chǎn)稅和租賃市場的革新，深入剖析我國當(dāng)前租賃住房推行存在的不足，并提出建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；租賃住房；住房制度；長效機制

一、簡述房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價格、租賃住房市場

房地產(chǎn)價格的高低將直接影響新建房地產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲，新建房地產(chǎn)變得有利可圖，進而開發(fā)商加大房地產(chǎn)投資，這將增加住宅空間的總供給。在一定調(diào)價下，新增住宅會影響租金漲落，租金的變化進一步將影響房地產(chǎn)價格。在房地產(chǎn)價格循環(huán)中，房地產(chǎn)資本市場和金融市場的聯(lián)系將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟重要組成部分，相關(guān)稅費的整合至關(guān)重要，稅費的作用不僅是減少房地產(chǎn)市場泡沫的關(guān)鍵，還是抑制房地產(chǎn)市場投機行為的保障。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種之一，是提高土地集約利用程度的保障，更是地方稅收體系健全收入分配、財產(chǎn)配置的優(yōu)化方式之一。尤其是租賃住房的推行，需要政府稅務(wù)政策的支持，在市場機制和稅費保障機制的統(tǒng)籌下，合理優(yōu)化整合住房租賃各個方面的稅費。因此，房產(chǎn)稅最為房地產(chǎn)市場的重要稅種，租賃住房的推行需要稅收調(diào)節(jié)機制去協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌。

二、我國住房制度改革，推進房產(chǎn)稅和租賃市場革新

黨的十九大之后，為解決居民住房問題考慮到住房資源配置效率與公平性的統(tǒng)一，我國積極推行租賃住房政策，住房制度再次拉開改革帷幕。2018年我國中央經(jīng)濟工作會議，明確提出我國未來的一項重點工作是加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，其中加快住房制度改革首先就是破舊革新，構(gòu)建健全的多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，而長效機制建設(shè)中的一項重要內(nèi)容則是房產(chǎn)稅。因此，我國未來住房供應(yīng)將會隨著住房制度的改革而出現(xiàn)變化，多主體和多渠道供應(yīng)的住房租賃市場，將成為重要的住房供應(yīng)體系和單元。

房產(chǎn)稅是我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的制度建設(shè)內(nèi)容之一，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復(fù)雜性和敏感性，房產(chǎn)稅作為租賃住房推行的重要長效機制，要站在全局和長遠上進行綜合考慮。一方面，房產(chǎn)稅是我國社會主義經(jīng)濟體制建設(shè)和地方稅收體系的支柱之一，房產(chǎn)稅的革新關(guān)系到地方稅收體系；另一方面，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，在房地產(chǎn)供需關(guān)系上要形成一種規(guī)范的稅負約束，促進房地產(chǎn)行業(yè)尤其是租賃住房板塊的健康發(fā)展。

三、當(dāng)前租賃住房推行可能存在的不足

（一）房地產(chǎn)稅制體系不完善，租賃住房推行受限

稅收是政府宏觀調(diào)控的重要手段，但目前我國房地產(chǎn)稅收制度還存在不同程度的不完善不健全問題，不僅限制了稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力，還不利于順利推行租賃住房政策。由于住房制度改革向多主體、多渠道供應(yīng)的租賃住房方向發(fā)展，房產(chǎn)稅這一重要的長效機制要充分發(fā)揮對住房流轉(zhuǎn)和租賃的調(diào)控作用。目前，由于住房價格持續(xù)走高，住房變成了部分人的投資品，成為社會各類資金追逐的熱門項目，而房產(chǎn)稅的稅收制度還不完善，對于那些空置住宅不會增加稅負，無法通過稅收政策調(diào)控予以限制。隨著租賃住房的推行，房地產(chǎn)稅制體系不完善將不同程度的限制其調(diào)控作用，不利于構(gòu)建租賃住房的長效機制。

（二）租賃住房推行的長效機制與住房金融的契合度不夠

住房是人們生活的必需品，住房金融不僅是房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的組成部分，更是國家金融體系的重要組成部分。住房金融是圍繞居民住房消費、維護等經(jīng)濟活動發(fā)生的貨幣信用行為及其社會資金融通活動，其中住房消費在住房體制改革下不僅包括住房買賣、投資等活動，還包括多渠道、主體的住房租賃活動。由于多渠道、多主體供應(yīng)的租賃住房是才提出來的，雖然很多地方房屋管理局、國有企業(yè)等經(jīng)濟主體積極響應(yīng)國家政策方向，但與租賃住房的金融制度和體制還不夠完善。同時，房產(chǎn)稅作為租賃住房推行的長效機制，住房金融不僅沒有構(gòu)建完善的多主體供應(yīng)金融政策，而且還沒有與房產(chǎn)稅等租賃住房長效機制內(nèi)容進行有機融合，因此住房金融和租賃長效機制的配合程度不夠，無法充分發(fā)揮對租賃住房市場的促進作用。

（三）住房租賃推行與之配套的社會保障、福利等制度還不完善

無論任何行業(yè)還是地區(qū)，租賃住房制度改革及其長效機制建設(shè)夠離不開國家和政府的財政和政策支持。多主體、多渠道供應(yīng)的租賃住房制度始終是與社會保障制度、社會福利制度等緊密相連的，社會保障和福利也要滿足住房制度變化的需求。多主體多渠道供應(yīng)的租賃住房體制體現(xiàn)了我國社會發(fā)展的保障性要求和社會基本矛盾。目前，我國租賃住房制度處在革新的探索期，國內(nèi)很多經(jīng)濟主體已經(jīng)陸續(xù)推進租賃住房，但與之相配套的社會保障、福利等制度還不夠完善，還需進一步健全和完善才能保證租賃住房的健康發(fā)展。

四、相關(guān)建議

（一）完善租賃住房推進的供應(yīng)類型和配套制度

在多主體、多渠道供給租賃住房制度改革下，首先要理清租賃住房供給的不同主體或渠道，不同供應(yīng)主體和渠道的性質(zhì)不同，相應(yīng)需要的配套制度和機制也不同。同時政府相關(guān)管理部門要對這些供應(yīng)主體和渠道給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策或金融支持，以保證租賃住房制度的順利實施。租賃住房制度的革新不僅是解決低收入居民的住房問題，還要在一定程度上完善房地產(chǎn)市場，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫和住房投機行為。因此，在新時代租賃住房制度改革下，租賃住房的推進要理清不同供應(yīng)主體和渠道的性質(zhì)和需求，并構(gòu)建與之相應(yīng)的配套制度。

（二）健全租賃住房推行的房產(chǎn)稅稅收制度

我國多主體、多渠道供給租賃住房制度的革新，不僅要加快住房制度的改革，還要構(gòu)建與之配套的長效機制。房產(chǎn)稅作為租賃住房制度改革的重要長效機制之一，隨著租賃住房的推行，更要發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，完善開征房產(chǎn)稅的一系列配套專業(yè)環(huán)節(jié)，包括產(chǎn)權(quán)登記與保護、信息管理溝通、稅收征管等方面的內(nèi)容。同時，根據(jù)租賃住房推行需要，適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)稅的稅收管理政策，進一步保證房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。因此，逐步完善租賃住房多渠道多主體體系，保障租賃住房市場的逐漸擴大和穩(wěn)定，集中解決住房人均使用不公平的問題，避免出現(xiàn)住房投機行為，順利推行租賃住房。

（三）充分發(fā)揮政府鼓勵效應(yīng)，分步驟構(gòu)建多層次的保障政策

我國住房制度改革和長效機制的構(gòu)建都需要政府的大力支持和有效引導(dǎo)，首先要明確支持租賃住房的財政支持政策，包括租賃住房金融政策、地方稅收政策等內(nèi)容，根據(jù)多主體多渠道的租賃住房供應(yīng)市場，分層次和渠道給予財政支持；其次要保障租賃住房房源的安全性和多渠道化，包括公房的改建、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品開發(fā)以及國有企業(yè)的投資開發(fā)等等，形成健康和有效競爭的租賃市場；最后租賃住房的推行要充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差距和對租賃住房的需求差異，根據(jù)市場需求和可供房源情況制定科學(xué)合理的方案，充分發(fā)揮租賃住房市場的作用，順利推行租賃住房。

（四）構(gòu)建并完善租賃住房金融體制，完善多主體多渠道的金融關(guān)系

為加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，采取金融支持、稅收優(yōu)惠、租金空置等多樣化措施，一定程度上有利于租賃住房的推行，然而就租賃市場的實際發(fā)展來看，更多的金融支持和關(guān)注是目前亟需的。金融支持在租賃住房制度革新中發(fā)揮著極其重要的作用，尤其是向公共租賃住房的開發(fā)商和運營管理商提供金融支持，是徹底完成租賃住房制度推行的關(guān)鍵。一方面利用信貸杠桿，鼓勵多渠道、多主體供應(yīng)租賃住房，增大租賃住房金融政策力度；另一方面完善住房抵押貸款的金融市場體制，為住房需求者提供信用，并利用信用政策吸引轉(zhuǎn)變長租者身份，保證租賃住房市場的健康持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

曾偉鈺，中國建設(shè)銀行股份有限公司廣州天河支行。