房產(chǎn)稅的稅收籌劃

裴艷娟

【摘 要】企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)符合稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向，必須在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資理財(cái)活動(dòng)之前，稅收籌劃的目標(biāo)是使納稅人的稅收利益最大化。房產(chǎn)稅雖是小稅種，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)稅的稽查力度加大，且加上房產(chǎn)稅是按照從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征2種方式，給房產(chǎn)稅的稅收籌劃提供了必要性和空間性。但是在進(jìn)行房地產(chǎn)的稅收籌劃時(shí)不僅只考慮這一個(gè)稅負(fù)，還應(yīng)考慮其他稅種、企業(yè)價(jià)值最大化及企業(yè)戰(zhàn)略等因素。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅收籌劃；房屋原值；租金

【中圖分類號(hào)】F812.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2018）09-0213-02

1 文獻(xiàn)綜述

1.1 文獻(xiàn)回顧

房產(chǎn)稅屬于小稅種，因此研究房產(chǎn)稅稅收籌劃的學(xué)者并不是很多，在中國(guó)知網(wǎng)上面搜索房產(chǎn)稅的稅收籌劃僅有67篇，且大多數(shù)都是2013年以前發(fā)表的文章。對(duì)本次寫(xiě)論文有幫助的文章僅有6篇，這些文章認(rèn)為房產(chǎn)稅的稅收籌劃主要從以下4個(gè)方面進(jìn)行：？譹？訛從房產(chǎn)原值進(jìn)行稅收籌劃。？譺？訛改變收入方式：把從租計(jì)征變?yōu)閺膬r(jià)計(jì)征。？譻？訛利用各個(gè)地方的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。？譼？訛根據(jù)租賃方式進(jìn)行籌劃。

1.2 評(píng)價(jià)與總結(jié)

通過(guò)閱讀文獻(xiàn)及對(duì)文獻(xiàn)的回顧，發(fā)現(xiàn)學(xué)者提出在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃的過(guò)程中，與企業(yè)的戰(zhàn)略掛鉤，重視綜合考慮，兼顧了成本效益原則。姜靜和候尚法學(xué)者在2016年發(fā)表了《關(guān)于“營(yíng)改增”以后企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅的籌劃》，符合稅收籌劃的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)閱讀文獻(xiàn)，也發(fā)現(xiàn)了其中的一些不足之處：例如在2015年發(fā)表的一篇文章中指出在用房地產(chǎn)原值進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，把購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的房屋價(jià)值和土地使用權(quán)分開(kāi)核算，分別納入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，在繳納房產(chǎn)稅的時(shí)候只根據(jù)固定資產(chǎn)中的入賬價(jià)值進(jìn)行核算，無(wú)形資產(chǎn)不繳納房產(chǎn)稅。此方法不屬于稅收籌劃的范圍，因?yàn)槲覈?guó)自2010年12月21日起，對(duì)按照房產(chǎn)原值進(jìn)行計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)。若按照此種方法進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)，不屬于籌劃的范圍，因?yàn)榛I劃的前提是合理和合法。因此在研究的時(shí)候一定要緊跟時(shí)代步伐，關(guān)注最新信息，稅收籌劃才具有現(xiàn)實(shí)意義。

2 貴陽(yáng)某置業(yè)有限公司的房產(chǎn)稅稅收籌劃

2.1 自用房屋的稅收籌劃

該置業(yè)有限公司擁有X區(qū)的一棟房產(chǎn)（包括地上房屋26層與地下2層），價(jià)款共353 577 131.17元，其中地下2層的價(jià)值為37 506 154.54元，該置業(yè)公司了解到凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等。地下建筑是指有房屋和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)擋雨、可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所，自用的地建筑，按房產(chǎn)原值的70%～80%作為應(yīng)納房產(chǎn)原值，該公司于是按這個(gè)政策優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃。

之前的負(fù)1、2層屬于空地，雖然能夠遮風(fēng)擋雨，但是未達(dá)到供學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住等條件，要按地上部分納稅，就不能享受地下建筑的優(yōu)惠政策。于是該置業(yè)公司之前就在負(fù)1、2層為員工建立了休息區(qū)和運(yùn)動(dòng)健身區(qū)，符合優(yōu)惠政策，又可以在此基礎(chǔ)上按80%計(jì)算應(yīng)納稅房產(chǎn)原值。

未進(jìn)行稅收籌劃前該置業(yè)公司負(fù)1、2樓應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為37 506 154.54×70%×1.2%=315 051.70元，進(jìn)行稅收籌劃后該置業(yè)公司負(fù)1、2樓應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為37 506 154.54×70%×80%×1.2%=252 041.36元。在進(jìn)行稅收籌劃后每年節(jié)約房產(chǎn)稅款：315 051.70-

252 041.36=63 010.34元。

2.2 出租房屋的稅收籌劃

2.2.1 把租金細(xì)分進(jìn)行稅收籌劃

大多數(shù)企業(yè)在簽訂房屋出租合同的時(shí)候會(huì)把出租的房屋及其附屬的辦公家具及其他設(shè)施一并計(jì)入租金，出租房屋的房產(chǎn)稅是按照租金收入的12%進(jìn)行繳納，這樣把辦公設(shè)備等設(shè)施也繳納了房產(chǎn)稅，無(wú)形之中增加了企業(yè)房產(chǎn)稅稅負(fù)。若把出租的房屋和附屬的辦公家具等設(shè)備分開(kāi)簽訂租賃合同，則企業(yè)就不用繳納附屬辦公家具等設(shè)備的租金，這部分的租金只需繳納增值稅及附加，而不必繳納房產(chǎn)稅。

2018年3月，該公司把閑置的1、2、5、6、7、8、10、25層出租給A公司，把租金細(xì)分，與承租方A簽訂了兩份出租合同，一份是房屋本身的出租合同，租金共3 726 651.00元，一份是辦公設(shè)備及設(shè)施的出租合同，租金共452 456.00元，經(jīng)過(guò)稅收籌劃，共降低稅收負(fù)擔(dān)452 456.00×12%=54 294.72元。

在利用這種方案進(jìn)行稅收時(shí)，會(huì)計(jì)核算上面一定要注意：把房屋本身出租收取的租金和設(shè)備出租收取的租金要分開(kāi)核算，保證賬面的應(yīng)納稅額與實(shí)際申報(bào)的應(yīng)納稅額是一致的。

另外，房產(chǎn)稅的稅收籌劃不能只簡(jiǎn)單地考慮節(jié)約房產(chǎn)稅，要綜合考慮其他稅種和公司的整體收益狀況。

2.2.2 利用房租的轉(zhuǎn)租及增值稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)稅的稅收籌劃

2018年6月，B企業(yè)準(zhǔn)備租該房屋的14～18層共5層（租賃期限為3年）。由于房產(chǎn)稅的納稅人為房屋的產(chǎn)權(quán)人，因此該置業(yè)公司利用先以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)租給關(guān)聯(lián)公司，再由關(guān)聯(lián)公司租給最終承租人，且增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣的情況，又為稅收籌劃提供了很大的空間。

該置業(yè)公司先以年租金為2 000 000.00元與自己的子公司C（增值稅一般納稅人）簽訂了房屋租賃合同，然后由子公司再以4 660 000.00元的價(jià)格出租給B公司。這樣算下來(lái)該置業(yè)公司需要繳納的稅費(fèi)如下。

該置業(yè)公司需要繳納的房產(chǎn)稅為2 000 000.00×12%=240 000.00元，需繳納的增值稅及附加為（為方便比對(duì)，只計(jì)算應(yīng)繳納的銷(xiāo)項(xiàng)稅額）2 000 000.00×11%=220 000.00元。城市維護(hù)建設(shè)稅為220 000.00×7%=15 400.00元。教育費(fèi)附加為220 000.00×3%=6 600.00元。地方教育費(fèi)附加為220 000.00×2%=4 400.00元。

該置業(yè)公司共繳納房產(chǎn)稅和增值稅及附加共486 400.00元。

由于關(guān)聯(lián)公司C屬于增值稅一般納稅人，則對(duì)于該置業(yè)公司的銷(xiāo)項(xiàng)稅220 000.00元對(duì)于A公司來(lái)說(shuō)是銷(xiāo)項(xiàng)稅，但是對(duì)于C公司來(lái)說(shuō)是進(jìn)項(xiàng)稅，是可以進(jìn)行稅費(fèi)的抵扣的，關(guān)聯(lián)子公司把房租又出租給B公司時(shí)，應(yīng)繳納的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅費(fèi)為4 660 000.00×11%=512 600.00元。應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為512 600.00×7%=35 882.00元。應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加為512 600.00×3%=15 378.00元。應(yīng)繳納的地方教育費(fèi)附加為512 600.00×2%=10 252.00元。

需要繳納的增值稅及附加為512 600.00+38 552.00+15 378.00+10 252.00-220 000.00=356 782.00元。

因?yàn)槊總€(gè)報(bào)表日，公司要進(jìn)行報(bào)表的合并，因此從整個(gè)公司來(lái)看，進(jìn)行稅收籌劃后，該公司需要繳納的房產(chǎn)稅為240 000.00元，需要繳納的增值稅及附加為383 182.00元。共繳納稅費(fèi)623 182.00元。

若該置業(yè)公司直接出租房屋給B企業(yè)，該置業(yè)公司需要繳納的房產(chǎn)稅及增值稅如下。

需繳納的房產(chǎn)稅：4 660 000.00×12%=559 200.00元。

需繳納的增值稅及附加為（上面已算）：574 112.00元。

若該置業(yè)公司未進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅和增值稅及附加為559 200.00+574 112.00=1 133 312.00元，在進(jìn)行稅收籌劃后，該置業(yè)公司每年共節(jié)約稅款1 133 312.00- 356 782.00=776 530.00元，但是此稅收籌劃方案找到一家適合的關(guān)聯(lián)公司至關(guān)重要，最好是子公司或分公司，避免經(jīng)濟(jì)利益外流風(fēng)險(xiǎn)。且該關(guān)聯(lián)公司必須是一般納稅人，因?yàn)橹挥幸话慵{稅人的進(jìn)項(xiàng)稅才能予以抵扣，節(jié)稅的空間大。

3 結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)稅雖然是小稅種，但也是相當(dāng)復(fù)雜，因此要做好房產(chǎn)稅的稅收籌劃。由于稅法的逐步完善和細(xì)化，房產(chǎn)稅的稅收籌劃空間也在逐步縮小，在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時(shí)，要符合稅收籌劃的原則，全面考慮，突出重點(diǎn)，考慮成本效益，與企業(yè)戰(zhàn)略相適應(yīng)，達(dá)到節(jié)稅、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目的。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2017.

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[責(zé)任編輯：高海明]