論小區地下車庫產權歸屬

廖靈莉 凌晶

【摘 要】隨著我國居民生活水平的提高，城市快速發展，私家車的數量也越來越多，由此產生車輛停放難、城市住宅小區內車庫緊缺等問題。引發了許多學者關于小區地下車庫（簡稱車庫）權屬問題的討論，其中不乏專有權說、土地使用權說、投資者所有說、約定說等各類觀點。文章針對以上4種歸屬論進行解釋并分析其優劣之處，結合我國相關立法和我國的實際情況，根據不同類型的車庫的權屬問題進行梳理并提出一些粗淺的看法。

【關鍵詞】地下車庫；權利歸屬；所有權

【中圖分類號】D923.2 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）07-0192-03

車庫涉及業主、開發商甚至是社會公共利益，我國對小區內車庫歸屬立法上缺乏統一規范，車庫權屬問題引發了許多糾紛，學界中的觀點也莫衷一是。其中，專有權說、土地使用權權說、投資者所有說及約定說具有其存在的合理性而成為各類學說中的主流觀點。

1 學界關于小區車庫權屬的劃分

車庫歸屬判斷標準眾說紛紜，導致了歸屬結果的截然迥異。根據車庫權屬判斷標準的不同，理論上存在以下幾種觀點。

（1）根據車庫是否屬于建筑物區分所有權的專有部分來劃定。根據建筑物區分所有權原理，車庫若視為建筑物區分所有全共有部分，則其所有權歸全體業主所有，反之則其所有權歸開發商所有。該觀點是日本最高法院為了解決地方法院關于停車場權屬問題裁判不一于昭和56年6月18日（1981年6月18日）判決表明的車庫權屬判定方法。日本最高法院認為：“鑒定是否屬于建筑物專有部分要同時具備構造上的獨立性和利用上的獨立性?！盵1]筆者認為，將車庫是否屬于建筑物專有部分去判定其所有權的方法是值得商榷的。首先，車庫是建筑物必須有對地基的權利存在，在開發商將專有部分全部出售后，其對車庫所占的地基便不享有權利，將車庫權屬判屬于開發商有違不動產所有權的基本原理。其次，不論根據《中華人民共和國城市房地產行政管理法》還是日本的《建筑物基準法》的規定，建筑物地下一層不計入建筑容積率，不享有相應宗地號的土地使用份額，所以在辦理產權登記和轉讓登記等手續時存在許多問題。

（2）根據土地使用權屬劃定小區車庫的權屬。有些學者認為購房者與開發商簽訂買賣合同后，業主購買了其專有部分，車庫與其他配套設施一樣屬于共有部分，按“地隨房走”的原則房屋及規劃內公共面積所占的土地使用權也全部已經移轉給業主。同時，車庫已經攤入建筑成本最終還是由業主買單，開發商將其買賣或者出租未免有侵害業主利益之嫌。據此，以此認為車庫應當為業主所有[2]。該觀點有利于城市小區內的綜合管理維護相對弱勢的業主的權益，保護房地產市場交易的公平性。但是，許多小區內的地下停車庫是占用人防工程地下室建造的，平時用于停放車輛而在戰時要服從政府的統一調用，不論其造價及其功能與普通的地下室均不能相提并論，如果統一將其認定為小區業主所有，其日常維護及戰時調用都會出現很大的問題，有損社會公共利益甚至是國防安全。除此之外，在住宅底下建成片的車庫會使建筑物造價明顯提高，如果簡單地規定車庫屬于業主，那么勢必嚴重打擊開發商建設車庫的積極性。商品房市場開發商本身就處于強勢地位，再加上停車位資源緊缺，帶有車庫的房屋售價必將水漲船高最終導致業主陷入任由開發商出價的被動境地。

（3）根據誰投資者來劃分小區車庫的歸屬。該種觀點是依據“誰投資誰收益”原則，投資建設小區的地下車庫者擁有其所有權。這一劃分標準存在2種不同的情況；一是認為開發商就車庫的興建單獨出資，所以車庫基于開發商對其建筑的事實行為而取得所有權；二是認為雖然是由開發商投資興建了車庫，但是其將建造成本攤入其售房成本中，業主視為該車庫的實際投資者，此時應由業主取得車庫的所有權。該觀點從理論層面分析似乎有其合理之處，平衡了業主和開發商的利益，開發商減少的投資風險而業主通過支付車庫建筑成本取得其所有權。但缺點也是顯而易見，車庫建筑成本是否計入售房成本中很難取證，房屋的價格會受到各種因素的影響而不同，決定價格的不僅僅是建筑成本。同時，利用防空工程修建的地下車庫其功能特殊性，僅通過投資建設確定其權利歸屬未免過于草率。

（4）根據當事人約定來劃分車庫的權屬。約定歸屬說是指由當事人按照相關規定在房屋買賣過程中對車庫的歸屬進行自由約定，該觀點與《物權法》七十四條第二款的規定保持一致。實際上，有許多地方傾向于采取該種辦法來確認車庫的權屬，如2003年北京市常委頒布的《北京市房地產轉讓管理辦法》第13條、《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第31條第9項等均是此類規定，該方式對車庫歸屬的認定具有一定的可取性[3]。第一，在市場經濟的條件下，通過雙方約定車庫的歸屬方式，不僅可以實現各方利益的最大化，提高了車庫的利用效率，降低城市內車庫資源緊缺的壓力。業主根據自身的需要支付車庫相應的對價，避免開發商為降低成本而不建車庫。第二，體現了民事交易中尊重當事人意思自治原則，在私法領域法無規定即自由，買受人和開發商經過平等協商體現自己的意志，也有利于解決車庫問題上法律沒有規定的尖銳矛盾。但是同時也存在一些問題，業主要求獲得小區車庫的情況下，是否要支付一定的對價？如果需要支付對價，那么該結果與開發商持有該車庫所有權的結果無異。在開發商保留車庫的情況下，其應與全體業主還是個別業主進行約定？在現實情況下會產生操作難等一系列問題。第三，在雙方沒有約定權屬場合下，小區的車庫該當何屬？第四，在房地產交易市場開發商相對強勢的背景下，買賣合同一般都由開發商方提供，而通過約定確定車庫的權屬無疑會導致買受人陷入被動的境地，而買售人的權益該如何保護。

以上區分小區車庫歸屬的標準均有其不可克服的弊端，因此不適合作為判斷小區車庫權屬的標準，小區車庫權屬的認定應當應充分考慮車庫的本質功能、其占用的土地使用權的取得依據及投資建筑的成本等方面。筆者擬根據不同的車庫類型的取得依據和方式，尋求各類小區車庫最合適的確權方式，這是平息小區車庫權屬爭議的最佳選擇。

2 小區車庫的分類及確權方式

判斷小區地下車庫歸屬應當區分地下車庫的種類，依據車庫的功能并結合不同的土地使用權和投資的情況的不同予以區別對待[4]。根據小區車庫是否屬于人民防空工程，可將小區車庫分為人防地下車庫和非人防地下車庫，非人防地下車庫根據是否取得單獨的土地使用權又分為有獨立產權證的多層經營性地下車庫和沒有獨立產權證小區附屬設施的地下車庫。

2.1 人防地下車庫的權屬劃分

人防車庫是人防工程中的一類結建小區人防工程，其實質是開發商根據法律的強制性要求，依法在小區內修建的地下室，在戰時服從政府統一調用。修建人防工程是為了提高城市整體防護能力，保護人民的生命及財產的安全，保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等。因此，人防工程其特殊的效用，其造價往往也比普通的地下室高出很多倍，而建設人防地下工程一般由開發商出資修建，政府基本沒有給予相應補助。因此，我國相關法律是將人防地下車庫的產權歸于投資者，如我國建設部發布的《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條規定：地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程進行自營或依法轉讓、租賃等。

在現行的房地產行政管理制度下，人防地下室不計入建筑面積，不具相應的土地使用面積份額，因此人防地下車庫無法辦理產權登記證明?；凇拔餀嗟怯浬А痹瓌t，無法登記不產生物權效力，所以規定將車庫的所有權歸開發商所有屬有名無實，無現實可操作性。我們認為，小區內的地下室的根本功能仍是保障國防安全需要，用做停車只是在人防建設“平戰結合”的方針下，在平時的一種用途而已?！吨腥A人民共和國國防法》第三十九條規定，任何組織或者個人都不得破壞和侵占國防資產，未經批準，不得改變國防資產是用于維護國防安全的目的。筆者認為，人防地下車不論其平時用途如何，為了方便其作戰時的統一管理和使用，都不能輕易改變其作為是用于作戰時防空用途的性質，其產權仍然應該歸國家所有[5]。但是，人防地下車庫歸國家所有后并非當然由國家收益和使用，出于公平原則及降低開發商的投資風險等方面考慮，筆者認為其使用收益和管理的權限應當由開發商享有。人防地下車庫是開發商根據各地政府的要求而修建的防空設施，為履行該義務也付出了更高額的建設成本，是該防空設施的投資者，所以按照“誰投資誰收益原則”來認定人防地下車庫的使用權和收益權并無不當，同時地下車庫也需要人員進行管理和維護，相對于國家或政府建設者更了解其構造和屬性，更有利于人防地下車庫發揮其應有功效。人防地下車庫的使用管理和收益權歸開發商所有體現了權利義務均衡的原則。當然，開發商必須根據《物權法》第74條的規定，在同等的條件下，必須滿足業主停車的需要，小區的業主享有優先取得車庫使用權等權利。

2.2 非人防地下車位權屬劃分

本文所指的非人防地下車庫是設置于小區地下不屬于人防工程的、用于停放車輛的建筑物。根據其是否計入小區建筑面積的容積率，可將其分為有獨立產權證的多層經營性地下車庫和沒有獨立產權證小區附屬設施的地下車庫。將其分類的原因是不同類型的車庫土地使用權的根據或者取得的不同導致的車庫的權屬具有很大的差異。有獨立產權證的車庫指的是開發商為獲得該宗土地的所有權必須向政府依法繳納了土地出讓金及土地使用費，與政府訂立《土地使用權出讓合同》后依法取得《房屋所有權證》和《房地產證》。因此，該類地下車庫可以與小區商品房進行初始登記和轉移登記，該類車庫的權利人即為持有獨立的產權憑證的當事人[6]。該類車庫的權屬是明確的。

還有一類是沒有獲得相應宗地號的使用權份額，其占用的土地面積是依附于具有房地產權的建筑物之上的地下車庫，其所在地塊的使用權面積無法取得，所以其不能取得完整、獨立的房地產權利，其法律權利只能依附并歸屬于擁有土地使用份額的建筑物[7]。在我國“房隨地走，地隨房走”的一體主義制度下，開發商向買受人出讓了房屋所有權其土地使用權也一并轉移給買受人。因此，該類車庫無法從擁有土地使用份額的建筑物中分割，其產權必須依附于建筑物所有權人取得的土地使用份額。但是將該小區的車庫認定為業主所有，出于利益考慮，房地產開發商不免少建或者不建該類地下車庫，最終可能導城市車庫資源稀缺，導致停車困難等問題。所以，考慮地下車庫類的造價較大，建設時需要投入較大的成本，基于公平原則，應當由全體小區房屋的買受人向投資建造的開發商支付建設成本和其他必要費用?！蹲罡叻P于審理建筑物區分所有權糾紛的解釋》及物權法的相關規定，投資建設者興建小區的同時應設有一定比例的停車位及車庫，而對于該規定中“一定比例”的用詞模糊，沒有具體的標準，而各地方出臺的規定相差甚遠，所以筆者建議為了有效緩解城市內車輛停放困難的問題，應當明確小區內配置車位的比例范圍，避免產生建設者為了節省建設時間和初期成本而不建或者少建車庫的問題。

就我國的實際情況而言，在房地產市場雙方地位不均衡的情況下，采取約定車庫歸屬顯然不符合目前的司法實踐，而根據車庫的不同功能、產權登記及投資建設的情況將車庫的權屬予以法定化，并設定一定的小區車庫建設標準才是解決我國目前車庫權屬糾紛不斷的有效途徑。

參 考 文 獻

[1]陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].北京：法律出版社，2007：205.

[2]金鳳.略論住宅小區車庫的權屬[J].貴州師范大學學報，2004（4）：21.

[3]王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題[J].現代法學，2006（5）：81-82.

[4]徐海燕.區分建筑物管理的法律問題研究[M].北京：法律出版社，2009：328.

[5]郭義.小區地下車庫權屬沖突問題研究[J].社會科學輯刊，2009（4）：78-79.

[6]鄧光達，鐘聲.論商品房住宅小區停車位的產權歸屬及相關問題[J].西南民族大學學報，2005（4）：96.

[7]王利民.建筑物區分所有權[M].北京：中國法制出版社，2007：40-41.

[責任編輯：高海明]