基于春泉產業信托管理資產香港發行REITs的實例分析

白迪

摘 要：房地產的資產證券化，是將房地產投資直接轉變成有價證券。地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。本文利用春泉產業信托的公開數據，著重分析了內地及國際資產之香港上市發行REITs的實例分析。針對產業信托的概況、企業治理、市場表現、環境、社會和監管報告以及寫字樓商業房地產的市場概況及展望作出概括性總結與分析。

關鍵詞：春泉產業信托 資產證券化

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）09（a）-041-03

1 產業信托概況

春泉產業信托（香港證券交易所股份代號：01426）是一家房地產投資信托公司，擁有并投資于房地產項目，主要位于中國大陸賺取收入，同時在世界各地尋找投資機會，以增加收益。信托的目標是為單位持有人提供穩定的分銷和持續的長期增長機會[1]。

該春泉產業信托是香港第一家產業信托公司，是首個在北京中央商務區（CBD）直接投資的高檔寫字樓，也是英國第一家在英國 購買的房地產信托公司。產業信托（“中國華貿中心物業”）的物業組合包括：（1）在北京中心商業區投資兩個高檔寫字樓（“中國華貿中心物業”）。（2）英國零售房地產投資組合（英國零售房地產）。中國華貿中心物業，包括第4至28層（第4至28層、第16層設備和緊急避難所，沒有租賃空間）和兩個座位（包括第4至32層，以及第20層設備和緊急避難所），是不可用的。所有辦公樓層和兩個地下辦公樓層共有600個停車位。這兩座辦公樓是北京最受尊敬的高檔寫字樓之一，租金高，租戶基礎多樣化。英國零售物業由84個獨立零售物業組成，地產代理橫跨英國各地的84項商業物業。Kwik-Fit為英國零售物業的單一租戶，是英國領先的汽車服務營運商，擁有全國最大，達600多個汽車服務中的營運網絡。

2 企業治理

為了建立和維持高水平的企業管治標準，春泉產業信托已制定若干政策及程序以確保其運作具有透明度，及設有內部監察及制衡機制。春泉產業信托為根據《證券及期貨條例》第104條獲證監會 認可的集體投資計劃，并受若干法律、法規和文件所規范，包括《房地產投資信托基金守則》。

證監會的批準不構成對該計劃的建議或承認，也不構成計劃的商業優勢、缺點或表現，也不表明該計劃適合所有投資者，或該計劃適用于任何計劃。個人投資者或任何類別的投資者。房地產投資信托基金署長已根據《證券及期貨條例》（v）獲得牌照，以在資產管理方面提供監管活動。REIT管理人的三名人員已根據《證券及期貨條例》第125條及《房地產投資信托基金守則》第5.4段的規定獲準為負責人員，其中至少一人為REIT管理人的執行董事。董事會行使其憲法文件定義范圍內的權力，以確保管理層履行其職責，并獲得適當補償，以及維持有效的內部監控政策及風險管理系統。董事會亦將檢討重大的財務決策及REIT管理人的表現。根據《房地產投資信托基金守則》，REIT管理人須以其負有受信責任的單位持有人的最佳利益為行事依歸。

為了建立有效而平衡的董事會架構，董事會已設定為最少由7名董事及最多由9名董事組成。根據REIT管理人的企業管治政策，獨立非執行董事的人選必須符合REIT管理人采納的合規手冊內所載的獨立性標準。

董事會的組成是按照以下原則制定：董事會成員的技能和經驗應能互相平均，以配合春泉產業信托的業務需要，并應確保能妥善管理董事會成員的變動，而不會導致董事會的運作出現不必要的中斷；董事會內的非執行董事應具備所需的才能及達到足夠的人數，使他們能提出具影響力的意見；董事會的組合將定期予以檢討，以確保董事會具備適當的專業知識和經驗，及獲任命的董事具備履行其職責所需的相關專業知識和經驗。該春泉產業信托已成立數個董事委員會，并采用國際上最佳實踐的企業管治標準，務求保證管理之持續透明度。

3 市場表現

中國北京華貿地產的表現令人鼓舞和優于北方的趨勢。2017年，物業的平均租金率為94。2%（2016年：94.3%）在報告年度，新租續租總面積為42557平方米，其中54%為新租約，其余為續租。月租金（增值稅）平均每平方米357元，增長4%。主要受益于5.9%（2016年財政年度：7.5%）平均租金的增加。

根據2017年12月31日的租約，信托財產中有189名租戶，五大房客占21%。年內的總收入8%，占23%。

該信托公司于2017年7月完成了英國投資組合的收購。這84個性能是KWK適合GB（有限），領先的車輛服務公司在英國。除一項租約外，其余租約于2032年3月到期。目前，英國的出租率為100%，年租金收入約為4.51百萬英鎊。信托公司由于租賃的“綜合維護和保險”性質而獲得了大部分租金收入。根據租賃合同，承租人同意支付協議規定的日常費用（租金、水電費等），以及物業的所有財產稅、房屋保險和維修費（三“凈利潤”）。

從2016有關增加主要歸因于新的英國組合為盈利做出貢獻以及華貿物業的租金穩定上漲，這有助于消除2016年營改增改革帶來會計的影響以及2017年全年所采用的人民幣兌美元月均匯率下跌的不利影響，如圖1、圖2所示[1]。

4 環境、社會和監管報告

環境、社會和監管報告（ESG報告）涵蓋春泉產業信托在管理華貿物業方面的可持續發展舉措、政策及表現。華茂地產由北京華瑞興貿易房地產咨詢公司（物業經理）負責管理。物業經理已任命北京華貿第一太平物業管理有限公司（“建筑經理”）提供一般的樓宇管理服務。

5 市場概覽及展望

于2017年第四季度，北京市的國內生產總值為人民幣28，000億元，增長率達6%。固定資產投資年增長率為5.7%，在第四季度的2017年底，它是8948億元。于2017年12月底，北京消費品的累計零售銷售總額為人民幣11，575億元。

于2017年底，北京總人口約為2，170萬人。北京寫字樓市場供求關系在2017季度第三，新增供應量增加了北京A級寫字樓整體空置率。亞奧地區的恒毅大廈于第三季度正式投入市場，向市場提供75，000平方米的空間。四個寫字樓項目，即位于望京區域的中航資本大廈（80，000平方米）及榮信科技中心（130，000平方米）、亞奧地區的中海國際中心（48，700平方米）及麗澤金融服務區的晉商聯合大廈（35，600平方米），均計劃于2017年第四季度竣工。

2017年第四季度，甲級寫字樓平均成交價格環比上升0.76%至每平方米人民幣50，080元。在第三季度，該辦事處完成了三個整體的銷售交易，包括兩個辦公樓購買的房地產投資組合在中國銀行以海洋集團的價格以未披露的成本。6百萬元從北京電子控股有限責任公司收購的一幢寫字樓及以人民幣18.39億元投資黃金出售東勝文化藝術中心和盛莊集團。

至今寫字樓的一手散售交易仍然維持穩定。市場趨勢第三季度，國內公司仍是租賃市場的主要驅動力，而跨國公司的需求則保持平穩。來自金融、互聯網、高新科技、法律、專業服務及汽車領域的租戶涉及多個主要的新租及搬遷交易。亞洲和亞洲今年空置率急劇上升，同比增長3%。由于增加了新的質量供應，3個百分點至19%。

該地區的平均租金也上漲了1%，每月2%至349元每平方米。在需求增加及吸納旺盛的支持下，望京細分市場第三季度繼續表現強勁。庫存減少后，空置率下降了6.5個百分點至8%。與此同時，望京的房租記錄在1%左右。5%穩步增長至275元每平方米每月。金融街第三季度仍為最貴的細分市場，租金達到了每月每平方米人民幣549元。相反，CBD市場的租金略有下降，下降了0%。每月3%至395元每平方米。燕莎區域、東二環及中關村等傳統細分市場的空置率略有下降，而租金則分別徘徊在每月每平方米人民幣346元、人民幣344元及人民幣335元。

自2018年起中央商務區及麗澤金融服務區核心區域預計將推出大量甲級寫字樓，估計首都的平均空置率中短期內將溫和上升。因此，業主今后將面臨更大的競爭。預計部分業主會調整租賃策略并在磋商中變得更加靈活，以留住現有租戶或吸引潛在租戶。由于大量項目（主要集中在中央商務區和麗澤金融服務區的核心區），北京甲級寫字樓市場的平均空置率估計從2018年略有上升，租金增長受限于供應量大。

2018年，近900萬平方米的優質寫字樓有望進入市場，并在2008年之后出現第一個高峰。據估計，全市交付工程達到A級標準的辦公樓總量接近70%，遠遠高于目前的存量水平。2018年供應量主要集中在CBD、望京和麗澤三大商務區，其中CBD核心區和麗澤兩個地塊區域將迎來首批優質項目入市。

新項目，同時提高北京的整體市場質量，將進一步釋放日益活躍的辦公空間升級的需求，并為租戶的搬遷和整合提供更多的選擇。此外，隨著辦公場所理念的演變和革新，新一代辦公人群對開放的、靈活的、以活動為基礎的辦公空間的接受度和認可度日益提升。寫字樓租戶的選址多元化，不再局限于傳統寫字樓，商務園區、“商改辦”“酒改辦”等非傳統選項得到越來越多的歡迎。這些項目一方面緩解了過去幾年北京傳統寫字樓市場供不應求的緊張局面；另一方面也為如何創新地、高效地、人性化地設計和使用空間提出新的課題。辦公理念的升級和新一代辦公人對環境的重 視引起了寫字樓業主的思考和關注，他們對寫字樓品質的要求也越來越高。2018年，超過十年的優質辦公樓將占到整個市場的近50%[2]。

參考文獻

[1] 春泉產業信托.2017年報[EB/OL].中財網，2018-04-20.

[2] 世邦魏理仕發布.北京優質物業市場2017年回顧及2018年展望[EB/OL].新浪網，2018-01-04.