我國住房反向抵押養老保險的發展探析

任松華

摘 要：本文分析了在我國實施住房反向抵押養老保險的必要性、意義及存在的障礙，并提出了觀念更新、營造成熟的政策執行環境、加大對養老服務市場扶持力度等促進其發展的措施。

關鍵詞：住房反向抵押養老保險 金融產品 以房養老

中圖分類號：F842 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）09（a）-175-02

2013年9月，國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提到將“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，將“以房養老”作為解決養老資金難題的途徑之一。住房反向抵押養老保險就是通常所說的“以房養老”，它是一種新型的金融創新產品。主要指個人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，以定期取得一定數額“養老金”，或接受老年公寓服務的一種養老方式，同時繼續擁有房屋的居住權并負責維護。在老人去世后，金融機構獲得抵押房屋的處置權。2014年7月，在北京、上海、廣州、武漢4個城市推行試點，2016年7月起，擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市及部分地級市。

1 我國發展住房反向抵押養老保險的迫切性和意義

我國目前房價高企，大多數老年人都是舉全家之力才購買了房產，相當一部分是貸款購房，還要還貸，生活并不寬裕。老齡化速度的加快，又將給我國社會經濟和人民生活帶來廣泛而深刻的影響，社會保障壓力加大。一般認為，60歲及以上老年人口占人口總數達到10%，意味著進入老齡化社會。以洛陽市為例，截至2017年底，60歲以上老年人達105.8萬名，占全市人口總數的16.1%；65歲以上老年人達67.7萬名，占全市人口總數的10%。而2017年底全國60歲以上老年人已有約2.41億，占總人口的17.3%。2050年將達到峰值4.87億，占總人口的34.9%。這意味著每3個人中就有一位老人。隨著老年人口比重快速上升、壽命不斷延長，傳統的家庭養老和社會保障已難以滿足日益增長的養老需求，“以房養老”作為一種創新的養老模式應運而生，既利于國家養老事業發展，又改善了民生。

（1）利于減輕國家在養老方面的壓力。老齡化的加速使國家的養老金支付缺口越來越大，基本養老金每年還要有一定幅度的增長，財政壓力巨大。“以房養老”可以分擔政府養老保障的壓力，緩解養老困局，保障社會弱勢群體的生活，有益于補充我國的社會保障制度。

（2）利于提高國民生活質量。目前國家的財力不可能支付高的養老金，養老金上調幅度不斷走低。大多數家庭又是“421”結構，一對夫婦上有4位老人，下有孩子，養老和醫療壓力很大。實行以房養老，老人不賣掉房子，每月可領一筆穩定的收入，生前還可繼續享有房子增值帶來的收益，這拓寬了養老金的資金來源，這大大減輕了子女在經濟和精神上的雙重壓力，提高了兩代人的生活質量。

（3）利于金融業的發展。它擴大了銀行、保險公司的業務，激勵其對金融產品進行開發和創新。也有望為巨額保險資金尋找一個安全、收益穩定的投資出路，成為商業保險新的增長點，形成保險金“從養老中來，到養老中去”的良性循環機制。

（4）利于促進消費，推動經濟發展。它將使人們逐漸淡化存錢養老的傳統觀念，而減少為養老而進行的預防性儲蓄，人們也敢于將更多的收入用于消費，利于擴大內需。

（5）利于房地產市場健康發展。它的推出，能增加二手住房的上市量，盤活已有房屋資源，緩解當前我國房地產市場的結構性供需矛盾，抑制房價過快上漲。

2 我國發展住房反向抵押養老保險存在的障礙

2.1 傳統觀念和房產、金融、財稅制度制約

“以房養老”在美國和歐洲一些國家已推行多年，原因是西方人很注重生活質量，私有財產觀念強，而且這些國家房產價值評估和保險金融體系健全，普遍都開征遺產稅，子女要繼承包括房產在內的遺產，需繳納不少的遺產稅，因此老人愿意將房產抵押，子女也很少會攔阻。但我國目前尚未開征遺產稅，老人普遍還是持養兒防老、房產傳續的傳統觀念，難以接受以房養老，子女的反對也是推行此政的一大阻力。再加上房產評估及金融機構信用體系不健全，經營管理能力有限，老人既怕機構破產倒閉失去保障，又擔心在有生之年每月得到的給付額總和低于房屋的實際價值，因此不愿也不敢抵押房產。自2014年7月開始試點，截至2018年6月底，全國只有幸福人壽一家公司開展了此業務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續，試點進展緩慢。

2.2 不確定性制約金融機構的供給積極性

（1）房產價值難以確定。在“以房養老”模式下，房產一般需在老人過世之后才能處置，從簽訂合同到執行處置時間間隔可能較長，難以準確預估房產的實際價格。如果持續升值，老人及其家屬可能要提出異議；如果房產貶值，金融機構風險將加大。

（2）按揭期限難以確定。傳統房產按揭合同中對還款期限可做明確規定，但因為人的壽命難以預期，“逆按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額也難以計算。況且人的壽命在逐年延長，長壽給付風險也是機構面臨的現實問題。加上該業務屬于微利型，金融機構需不斷支付養老金且在老人過世后才能處置房產，現金流支出龐大。這在機構看來是一個風險很高的“買賣”，就大都持觀望態度了。

（3）房產處置風險。根據現有規定，金融機構不具有對涉及抵押按揭業務的房產直接處置的權利，只能通過法院拍賣渠道解決。但拍賣的價格受多方面因素的影響，機構可能因拍價過低而導致較大損失。

2.3 適用范圍狹窄

在我國農村，房產難以流通交易又不值錢，老人根本不可能適用“以房養老”，另外，在城市也并不是所有老人都適用或需要“以房養老”的。比如，那些養老待遇十分優厚的機關事業單位退休人員根本就沒有“以房養老”的必要。而那些沒有房產的城市低收入人群雖確有養老之憂，但又無房可抵。即便是那些既有需要也有可能“以房養老”的孤寡失獨和空巢老人，也會面臨許多障礙：70年土地使用權期限說是自動續期，但怎么續法還是未知數；再者目前我國房屋壽命平均只有30年，老人住了大半輩子的房產很多增值空間小、不易變現，很難受到機構青睞。

2.4 受到我國養老市場發展的制約

我國當前老齡人口相對較多，人口基數較大，雖然養老市場發展在增速，但仍滿足不了實際需求：城市區域僅能滿足一部分的養老需要；硬件設置及管理人員配置不達標，護工缺口大等。如果房產抵押出去后買不到養老服務，這也會挫傷老人的積極性。

3 積極推進我國住房反向抵押養老保險發展的措施

3.1 針對剛需群體積極試行，并普及“以房養老”的新觀念，培養潛在客戶

目前可先在沒有子女同時有一定房產的獨居老人群體中試行，再進行經驗總結不斷完善。隨著獨生子女家庭不斷增多，人的壽命不斷延長，子女無法全面負擔老人的晚年需求。特別是近年來出國定居海外的人增速很快，大部分是不需要國內父母房產、也不方便照顧父母生活的，這些都是以房養老的潛在客戶。國家和金融機構要做好宣傳，引導人們轉變觀念，積極開拓市場。

3.2 克服制度缺陷，制定相關配套政策，營造成熟的執行環境

（1）推進房屋產權制度改革和農村宅基地、耕地流轉改革。第一，我國城鎮住宅產權為70年，現在雖說有了自動續期的法律依據，但細則并未公布。建議盡早出臺，讓機構和個人都吃上定心丸；目前國家已鼓勵農民把宅基地、耕地流轉置換成城鎮房產，但實施者少，也有操作細則欠缺的原因。還有針對拆遷及政府補償費與保險公司抵押差價等特殊問題，要預先設計好制度來解決，便于保險公司控制風險。

第二，提升房屋建筑質量水平。房屋的建筑質量好，壽命長，才能保證機構和老人雙方的利益。我國應參照國外先進經驗在房屋質量和壽命上制定更高標準，以保證“以房養老”的順利實施。

（2）建立真正發達的資產證券化市場。不再設置行業準入門檻，讓民間資本充分參與進來。應逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產轉換為金融市場上可自由買賣的證券，金融機構所獲經營收益可按一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養老群體。只有這樣，才會有更多的機構愿意來承擔并分散資產貶值、資金占用的風險。

（3）建立健全法規保障，形成跨行業共識、制度和監管合力，完善市場定價和資產評估機制。建議由保銀監會、民政部牽頭并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，明晰抵押房屋權屬關系；制定政策規范指導金融機構的經營行為，并確保保戶相應的利益；建立房屋質量、房屋交易、房屋公允價值的市場數據庫，為參與“以房養老”的房產提供相對穩定的價格體系。

（4）實行財稅政策優惠和政府兜底機制。降低金融機構有關稅負；減免參保老人支付的房屋評估等中介費用；建立風險擔保機制，一旦金融機構給付養老金超出房產價值，由政府承擔該部分損失，承擔老人抵押房產養老期限到期后的養老，以解機構和老人的后顧之憂。

3.3 加大對養老服務市場扶持力度

可大規模增加公共養老投入，通過稅費優惠、公建民營、民辦公助、政府購買服務、補助貼息等多種措施引導和支持社會資本進入養老市場；大規模、高頻率地對養老護理員進行免費培訓，對從業人員采取特殊崗位津貼，促使整個護工隊伍呈現年輕化和穩定性。

住房反向抵押養老保險這種新型養老模式順應了社會的發展，但能否發展壯大，不僅要求我們在觀念上的更新，更需要自政府至民眾的行動支持。 但它終究只是養老模式的一種補充形式，并非化解養老困局的治本之計。關鍵是政府要大規模增加公共養老投入、提高養老待遇；盡快實現養老保險制度的全面“并軌”，均衡平等國民養老待遇；并調整計生政策，適當提高人口生育率，減緩老齡化的速度和壓力。

參考文獻

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