房地產企業成本管控問題探析

阮雋

摘要：隨著我國社會經濟的快速發展，推動了房地產企業的繁榮發展，但是對于很多房地產企業來說，成本管控問題一直是影響其健康發展的重要因素。目前我國針對房地產市場的發展，實施了宏觀調控，在此，房地產企業想要保持良好的發展態勢，就需要加強對成本的管控，進而維護其經濟效益。本文通過對當前房地產企業成本管控問題進行分析，并針對問題提出相應的對策。

關鍵詞：房地產企業；成本管控；預算；管控體系

近年來，在我國經濟快速發展背景下，房地產企業迅速崛起，推動房價的不斷上漲，針對這種情況，國家相繼出臺了一系列政策對房價進行調控。隨著房地產行業的不斷發展，使得我國的土地資源也日益緊張，為了解決土地資源緊張問題，國家推行了土地節約的政策，強化土地使用的審批和管理，從某種意義上來說，這也促使了土地價格的上漲，在這種情況下，房地產企業要根據自身特點尋求發展，將成本管控做到合理化，確保企業的穩定發展。

一、房地產企業的運營特點和行業競爭狀況

房地產企業的運營特點主要包括三個方面，分別是資金密集度高、產品生產周期長和存在較高風險。隨著我國房地產行業的不斷發展，使得房地產企業之間的競爭狀況明顯，尤其對土地資源的競爭更加激烈。由于近年來的房地產行業迅猛發展，造成了我國的土地資源出現緊張問題，為了緩解土地資源緊張的問題，國家推行了土地節約的政策，在土地使用的審批方面加強管理，但從某種意義上來說，這也促使了土地價格的上漲，所以造成了房地產企業之間的競爭越來越激烈。

二、房地產企業成本管控的重要性

眾所周知，大部分房地產企業涉及的都是資金巨大，投入巨大的項目、施工建設需要較長的周期、成本管控牽涉大量的項目信息，并且在整個項目建設過程中存在一定的風險性，因此，這就需要房地產企業在成本管控方面要進行科學的、合理的預算，最大程度的降低風險，進而保證經濟利益的最大化。所以，房地產企業成本管控是一項非常復雜而重要的工作，成本管控關系到房地產企業的穩定發展，對當前很多房地產企業來說，企業成本管控問題能夠直接影響其健康發展，所以一定要認識房地產企業成本管控的重要性，切實做好成本管控工作。

三、房地產企業成本管控存在的問題分析

（一）前期預算與實際情況不一致

對于很多房地產企業來說，在對項目的實施過程中，都是采用外包的方式進行房地產項目的建設，所以施工單位和房地產企業并不是同一家。在對項目的施工期間，對于成本核算方面就會出現實際情況與施工建設方案中的預算不一致問題。通常在施工前期的預算過程中，發包方的房地產企業和承包方的施工建設單位進行了共同的洽談和商定，但是在項目具體的施工階段，施工建設單位卻按照實際的施工情況進行成本核算，這就對房地產企業正常工作的開展造成了不利影響。之所以出現這種問題，主要是因為房地產企業成本核算人員對施工項目的預算不夠專業，給施工建設單位對施工材料的價格進行調整的可乘之機[1]。

（二）缺乏完善的成本管控體系

對于很多房地產企業來說，在對項目的實施過程中，很多企業缺乏完善的成本管控體系。在當前房地產企業發展過程中，一直以來，很多房地產企業的成本管控方式都是采用粗放的管理模式進行，這就對施工項目的成本管控的工作造成了負面影響，使成本管控工作出現混亂，這就說明當前的房地產企業成本管控工作缺乏一定的規范性，而成本管控工作的情況沒有對房地產企業的發展產生積極作用，企業成本管控問題日益突出，缺乏管理的規范化。由于很多房地產企業成本管控工作缺乏完善的管控體系，造成成本管控工作流于形式，這對房地產企業的健康和穩定發展造成不利的影響。

（三）施工材料成本控制問題

在一般情況下，房地產企業向施工建設單位提供的材料的成本要相對多一些，大概占到整個項目建設成本的三成到五成，施工單位收到企業提供的資金后，需要繳納一部分增值稅，關于材料價格問題，通常造成房地產企業和施工建設單位之間出現糾紛，所以，房地產企業自身要對提供材料的價格進行科學、合理的預算，進行有效的成本管控，減少因為建筑材料價格問題發生矛盾，保證房地產企業和施工建設單位雙方簽訂合同的合理性。

（四）缺少細致的成本定期匯總

在通常情況下，房地產企業定期都會對成本支出進行細致的匯總，雖然這是一種政策的反饋形式，然而缺少一個合理的、規范的指標對某一期的企業成本支出是否合理做出判斷，因此，房地產企業在對成本進行核算的過程中，缺乏統一的標準，這就使成本匯總工作失去了作用，而且在一些重要數據進行匯總后，不同的施工項目單元和過程之間的成本分配出現問題，尤其缺乏定期對成本匯總的細節的把握，造成企業成本管控問題頻發[2]。

四、加強房地產企業的成本管控的策略探討

（一）提升業務素質，前期預算與支出保持一致性

對當前的房地產企業來說，企業成本管控問題能夠直接影響其健康發展的重要因素，也就意味著企業成本管控人員的業務能力和素質與企業的發展具有重要關系。在房地產企業發展中，要重視業務人員的工作能力，要不斷提升工程預算的工作人員業務素質。可以通過培訓的方式或者進修的方式，讓企業的工程預算人員提升業務水平。除此之外，對企業的財務人員的業務也要給予足夠重視，因為財務工作人員對企業成本管控也起到重要作用，所以，財務專員的業務知識和工作能力也同樣重要，財務人員能夠對企業成本進行分析，利用專業的財務管理知識能夠對成本管控問題進行分析，能夠及時發現施工項目建設中出現的財務問題，比如，對施工的各項信息的成本費用進行對比，能夠對企業整個運營情況做出詳細分析，進而為企業管理高層提出可靠的成本控制的有效方案。

（二）加強控制體系建設，細化支出成本

隨著房地產企業的蓬勃發展，房地產企業在與同行的競爭中，要不斷提自身的實力，不斷擴大規模，進而提升在房地產市場中的份額。這一過程中，為了有效降低成本，房地產企業應該做好成本控制體系建設，對支出成本進行細化管理。在房地產企業發展的過程中，要通過與自身實力相當的行業進行比較，取長補短，總結自身存在的問題，并在統一的標準下，選擇適合自身發展的方向，對項目資金的支出要進行科學管理，不僅如此，房地產企業還要針對施工項目的順利進行，要對投入的資本進行跟蹤，對每一筆支出進行細化，制定科學的標準，讓自身企業的所有成本支出有一個明確的記錄，以便在以后的企業成本控制工作中能夠有針對性的解決問題，實現有據可查，讓每一筆支出清晰明了[3]。

（三）加強預算控制，做好材料價格控制

在很多房地產企業的發展過程中，為了提升建筑項目的施工質量，預算控制對成本控制有著重要的影響，通常對施工建筑材料的采購價格成本給予過高預算，大多數情況下，都是采購一些價格較高的施工建筑材料，導致了成本的增加。所以在這個過程中，就需要對材料價格進行嚴格的預算控制，保證前期預算和后期支出一致，進而保證房地產企業成本更好的支出。一方面，在采購施工材料之前，要做好科學的、合理的采購計劃，按照施工進度和項目成本預算制定人員的建議，完成對材料的采購數量和價格的確定工作，而且加強對采購環節的審核，明確采購人員的職責，防止出現違法和違規的行為出現。另一方面，材料采購完成后，要按照制定的采購計劃進行核實，對出現超支或者節省成本的采購項目進行原因的總結，進而提升成本管控效率。

（四）實現動態監督，做好成本匯總

隨著信息技術和互聯網技術的發展，隨著企業的成本管控工作的水平越來越高，在實際的房地產建設項目中，通過利用先進的科技手段，結合成本管控業務，通過完善的成本動態管理系統，可以實現對正在建設的建筑項目的所有信息的動態監督，這樣能夠對運行的成本進行實時跟蹤和監督，以及對施工中的房地產項目的成本進行動態管理，然后根據反饋到系統的信息進行歸納和分析，進而可以整個建設項目的整體造價進行預估，結合前期制定的成本預算計劃，對出現資金緊張的項目信息進行及時補償，或者加大成本的支出，并對成本預算計劃進行改正，進而保證施工的建筑項目能夠順利的進行。

五、結束語

綜上所述，對于我國日益發達的房地產企業來說，房地產開發建設的項目種類繁多，但目前在很多房地產企業發展中，都會遇到成本管控工作不完善問題，影響很多房地產企業的穩定發展，鑒于這種情況，通過對企業成本管控問題的分析，采取有效的策略諸如完善成本管控體系、提升成本管控工作人員的業務素質等，有效的解決了成本管控問題，進而保證房地產項目建設的順利進行。

參考文獻：

[1]南曉剛.新時期背景下房地產財務管理中的問題與對策探析[J].經貿實踐，2017（21）：85.

[2]陳凱燕.新會計準則對房地產企業的影響探析[J].中國國際財經（中英文），2017（21）：27-28.

[3]劉向華.房地產企業內部審計存在問題及對策探析[J].中國國際財經（中英文），2017（13）：141-143.