房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題探析

阮雋

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，推動了房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮發(fā)展，但是對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管控問題一直是影響其健康發(fā)展的重要因素。目前我國針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，實施了宏觀調(diào)控，在此，房地產(chǎn)企業(yè)想要保持良好的發(fā)展態(tài)勢，就需要加強對成本的管控，進而維護其經(jīng)濟效益。本文通過對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題進行分析，并針對問題提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；預(yù)算；管控體系

近年來，在我國經(jīng)濟快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，推動房價的不斷上漲，針對這種情況，國家相繼出臺了一系列政策對房價進行調(diào)控。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，使得我國的土地資源也日益緊張，為了解決土地資源緊張問題，國家推行了土地節(jié)約的政策，強化土地使用的審批和管理，從某種意義上來說，這也促使了土地價格的上漲，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點尋求發(fā)展，將成本管控做到合理化，確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點和行業(yè)競爭狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點主要包括三個方面，分別是資金密集度高、產(chǎn)品生產(chǎn)周期長和存在較高風(fēng)險。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭狀況明顯，尤其對土地資源的競爭更加激烈。由于近年來的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，造成了我國的土地資源出現(xiàn)緊張問題，為了緩解土地資源緊張的問題，國家推行了土地節(jié)約的政策，在土地使用的審批方面加強管理，但從某種意義上來說，這也促使了土地價格的上漲，所以造成了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

眾所周知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)涉及的都是資金巨大，投入巨大的項目、施工建設(shè)需要較長的周期、成本管控牽涉大量的項目信息，并且在整個項目建設(shè)過程中存在一定的風(fēng)險性，因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面要進行科學(xué)的、合理的預(yù)算，最大程度的降低風(fēng)險，進而保證經(jīng)濟利益的最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是一項非常復(fù)雜而重要的工作，成本管控關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)成本管控問題能夠直接影響其健康發(fā)展，所以一定要認識房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性，切實做好成本管控工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題分析

（一）前期預(yù)算與實際情況不一致

對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，在對項目的實施過程中，都是采用外包的方式進行房地產(chǎn)項目的建設(shè)，所以施工單位和房地產(chǎn)企業(yè)并不是同一家。在對項目的施工期間，對于成本核算方面就會出現(xiàn)實際情況與施工建設(shè)方案中的預(yù)算不一致問題。通常在施工前期的預(yù)算過程中，發(fā)包方的房地產(chǎn)企業(yè)和承包方的施工建設(shè)單位進行了共同的洽談和商定，但是在項目具體的施工階段，施工建設(shè)單位卻按照實際的施工情況進行成本核算，這就對房地產(chǎn)企業(yè)正常工作的開展造成了不利影響。之所以出現(xiàn)這種問題，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算人員對施工項目的預(yù)算不夠?qū)I(yè)，給施工建設(shè)單位對施工材料的價格進行調(diào)整的可乘之機[1]。

（二）缺乏完善的成本管控體系

對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，在對項目的實施過程中，很多企業(yè)缺乏完善的成本管控體系。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，一直以來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控方式都是采用粗放的管理模式進行，這就對施工項目的成本管控的工作造成了負面影響，使成本管控工作出現(xiàn)混亂，這就說明當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作缺乏一定的規(guī)范性，而成本管控工作的情況沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極作用，企業(yè)成本管控問題日益突出，缺乏管理的規(guī)范化。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作缺乏完善的管控體系，造成成本管控工作流于形式，這對房地產(chǎn)企業(yè)的健康和穩(wěn)定發(fā)展造成不利的影響。

（三）施工材料成本控制問題

在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)向施工建設(shè)單位提供的材料的成本要相對多一些，大概占到整個項目建設(shè)成本的三成到五成，施工單位收到企業(yè)提供的資金后，需要繳納一部分增值稅，關(guān)于材料價格問題，通常造成房地產(chǎn)企業(yè)和施工建設(shè)單位之間出現(xiàn)糾紛，所以，房地產(chǎn)企業(yè)自身要對提供材料的價格進行科學(xué)、合理的預(yù)算，進行有效的成本管控，減少因為建筑材料價格問題發(fā)生矛盾，保證房地產(chǎn)企業(yè)和施工建設(shè)單位雙方簽訂合同的合理性。

（四）缺少細致的成本定期匯總

在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)定期都會對成本支出進行細致的匯總，雖然這是一種政策的反饋形式，然而缺少一個合理的、規(guī)范的指標對某一期的企業(yè)成本支出是否合理做出判斷，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對成本進行核算的過程中，缺乏統(tǒng)一的標準，這就使成本匯總工作失去了作用，而且在一些重要數(shù)據(jù)進行匯總后，不同的施工項目單元和過程之間的成本分配出現(xiàn)問題，尤其缺乏定期對成本匯總的細節(jié)的把握，造成企業(yè)成本管控問題頻發(fā)[2]。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控的策略探討

（一）提升業(yè)務(wù)素質(zhì)，前期預(yù)算與支出保持一致性

對當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)成本管控問題能夠直接影響其健康發(fā)展的重要因素，也就意味著企業(yè)成本管控人員的業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)與企業(yè)的發(fā)展具有重要關(guān)系。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，要重視業(yè)務(wù)人員的工作能力，要不斷提升工程預(yù)算的工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)?？梢酝ㄟ^培訓(xùn)的方式或者進修的方式，讓企業(yè)的工程預(yù)算人員提升業(yè)務(wù)水平。除此之外，對企業(yè)的財務(wù)人員的業(yè)務(wù)也要給予足夠重視，因為財務(wù)工作人員對企業(yè)成本管控也起到重要作用，所以，財務(wù)專員的業(yè)務(wù)知識和工作能力也同樣重要，財務(wù)人員能夠?qū)ζ髽I(yè)成本進行分析，利用專業(yè)的財務(wù)管理知識能夠?qū)Τ杀竟芸貑栴}進行分析，能夠及時發(fā)現(xiàn)施工項目建設(shè)中出現(xiàn)的財務(wù)問題，比如，對施工的各項信息的成本費用進行對比，能夠?qū)ζ髽I(yè)整個運營情況做出詳細分析，進而為企業(yè)管理高層提出可靠的成本控制的有效方案。

（二）加強控制體系建設(shè)，細化支出成本

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在與同行的競爭中，要不斷提自身的實力，不斷擴大規(guī)模，進而提升在房地產(chǎn)市場中的份額。這一過程中，為了有效降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好成本控制體系建設(shè)，對支出成本進行細化管理。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，要通過與自身實力相當(dāng)?shù)男袠I(yè)進行比較，取長補短，總結(jié)自身存在的問題，并在統(tǒng)一的標準下，選擇適合自身發(fā)展的方向，對項目資金的支出要進行科學(xué)管理，不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還要針對施工項目的順利進行，要對投入的資本進行跟蹤，對每一筆支出進行細化，制定科學(xué)的標準，讓自身企業(yè)的所有成本支出有一個明確的記錄，以便在以后的企業(yè)成本控制工作中能夠有針對性的解決問題，實現(xiàn)有據(jù)可查，讓每一筆支出清晰明了[3]。

（三）加強預(yù)算控制，做好材料價格控制

在很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，為了提升建筑項目的施工質(zhì)量，預(yù)算控制對成本控制有著重要的影響，通常對施工建筑材料的采購價格成本給予過高預(yù)算，大多數(shù)情況下，都是采購一些價格較高的施工建筑材料，導(dǎo)致了成本的增加。所以在這個過程中，就需要對材料價格進行嚴格的預(yù)算控制，保證前期預(yù)算和后期支出一致，進而保證房地產(chǎn)企業(yè)成本更好的支出。一方面，在采購施工材料之前，要做好科學(xué)的、合理的采購計劃，按照施工進度和項目成本預(yù)算制定人員的建議，完成對材料的采購數(shù)量和價格的確定工作，而且加強對采購環(huán)節(jié)的審核，明確采購人員的職責(zé)，防止出現(xiàn)違法和違規(guī)的行為出現(xiàn)。另一方面，材料采購?fù)瓿珊?，要按照制定的采購計劃進行核實，對出現(xiàn)超支或者節(jié)省成本的采購項目進行原因的總結(jié)，進而提升成本管控效率。

（四）實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)督，做好成本匯總

隨著信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，隨著企業(yè)的成本管控工作的水平越來越高，在實際的房地產(chǎn)建設(shè)項目中，通過利用先進的科技手段，結(jié)合成本管控業(yè)務(wù)，通過完善的成本動態(tài)管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)對正在建設(shè)的建筑項目的所有信息的動態(tài)監(jiān)督，這樣能夠?qū)\行的成本進行實時跟蹤和監(jiān)督，以及對施工中的房地產(chǎn)項目的成本進行動態(tài)管理，然后根據(jù)反饋到系統(tǒng)的信息進行歸納和分析，進而可以整個建設(shè)項目的整體造價進行預(yù)估，結(jié)合前期制定的成本預(yù)算計劃，對出現(xiàn)資金緊張的項目信息進行及時補償，或者加大成本的支出，并對成本預(yù)算計劃進行改正，進而保證施工的建筑項目能夠順利的進行。

五、結(jié)束語

綜上所述，對于我國日益發(fā)達的房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目種類繁多，但目前在很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，都會遇到成本管控工作不完善問題，影響很多房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，鑒于這種情況，通過對企業(yè)成本管控問題的分析，采取有效的策略諸如完善成本管控體系、提升成本管控工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)等，有效的解決了成本管控問題，進而保證房地產(chǎn)項目建設(shè)的順利進行。

參考文獻：

[1]南曉剛.新時期背景下房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題與對策探析[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（21）：85.

[2]陳凱燕.新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響探析[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（21）：27-28.

[3]劉向華.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在問題及對策探析[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（13）：141-143.