探討經濟適用房發展問題及改革措施

劉丹妮 姜楠

摘要：隨著城鎮化建設的快速發展，我國經濟適用住房的需求量也將穩步上升。經濟適用住房的興起既能直接推動我國住房消費的增長，也能緩解困難家庭的購房壓力，同時也是擴大內需發展的有效方式。然而，在發展經濟適用住房的二十幾年中，產生了一系列不可避免的問題。文章通過分析我國經濟適用房在發展中的問題以及原因，并且借鑒其他地區發展優勢，提出了改善經濟適用房的發展意見。希望通過此研究，能有益于我國經濟適用住房的持續穩定發展。

關鍵詞：經濟適用住房；社會保障；住房政策；中低收人家庭

在經濟發展新常態下，經濟適用住房的興起有益于住房消費的提高從而促進經濟的穩步上升。大力發展經濟適用住房既能夠改善城市居住環境，又能保障低收入者的生活水平，減輕其購房負擔，同時也在一定程度上抑制了房價的不斷攀升。

一、經濟適用房的概述

隨著城市化的快速發展，房地產行業開始回暖，住房價格也開始不斷上升。然而城鎮中能夠購買商品房的家庭只占少數，仍然會有一些貧困家庭存在著住房困難的問題。政府為了解決這一問題，從而開發建設了經濟適用住房。

（一）經濟適用住房的簡介

1998年以后房地產行業進入了快速上升時期，住房發展逐漸向市場化靠攏，住房政策的設立也緊跟社會主義市場經濟的步伐。在20世紀末，由于經濟發展緩慢，大部分家庭并不富裕，無力負擔商品住房，因此國家組織建設了經濟適用住房出售給經濟條件較差的家庭。如平價房、安居房、解困房等等。經濟適用住房也由此產生，并成為了社會主義市場經濟條件下房地產市場房源的重要構成之一。所謂經濟適用房就是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅，由國家統一下達計劃，用地實行行政劃撥的方式，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。[1]

（二）經濟適用住房的發展歷程

經濟適用住房起源于二十世紀五十年代的北京。從1991年開始起步，國務院在《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中曾提出：要優先解決困難家庭的住房問題，使其生活得到保障，因此要全力支持經濟適用住房的發展。這一通知為經濟適用住房的發展提供了更強有力的支持。到了1998年，進入全面發展時期，由于城市中一些貧困家庭不能負擔商品房的售價，政府為了緩解這部分人的居住困難問題，開始全面促進經濟適用住房的發展。1999年，經濟適用住房快速發展起來，具體表現在數量增加，且周邊基礎設施開始完善，城市中貧困家庭的住房需求得到了保障，緩解了一定的社會矛盾。然而，自從到了2005年，經濟適用住房在發展中就出現了一系列問題，如購買困難、周邊基礎設施建設落后、住房空置等等，直到現在這些問題都還沒有得到根治。因此自2005年至今，經濟適用住房一直處于完善改革當中。

（三）建設經濟適用住房的意義

1.經濟適用住房的發展有利于保證城市居民住有所居。經濟適用住房的銷售價格一般是投入原材料成本確定，相比于商品房的銷售價格，經濟條件較差的家庭也能負擔。它是有利于保障居民生活水平，且具有經濟、實惠性質的商品住宅，經濟適住房政策，是讓家庭成員自行負擔一部分購買資金，政府再以一定的優惠政策幫助不富裕的家庭，使得城市中貧困家庭也能購買房子，使其住有所居。

2.經濟適用住房的發展有利于穩定房價，抑制房價攀升。由于我國城市化發展較快，房價也處于一個上升趨勢，并且這個趨勢將持續很長一段時間。經濟適用住房的發展緩解了大中城市里多數新產生的城市家庭的住房壓力。

3.經濟適用住房的發展有利于促進資源合理分配，緩解社會矛盾，為社會和諧健康發展創造了條件。就目前形勢來看，對于像西安、成都、重慶、武漢、深圳、北京等大城市來說，經濟適用住房的推廣仍具有積極作用。

二、經濟適用房的購買政策

隨著新型城鎮化持續發展，城市中經濟適用住房的申購體系也應得到改善，為提高對適用住房合理開發、規范經營的監督力度，規范城市化住房建設的發展，并促進我國經濟適用住房的持續穩定發展，國家制定了相應政策。

（一）經濟適用住房的買賣政策

1.經濟適用房住房的持有人必須自購買合同生效之日起住滿5年才能將經濟適用住房進行買賣。若不滿五年因其他特別因素需要轉手的，則應該由國家住房保障機構按住房原來的銷售價格購回。

2.經濟適用住房的持有人若要完善適用房的產權或者將住房進行買賣則需要繳納增值收益，并且繳納收益不得低于經濟適用房的原價與計征單價差額的五分之三。用于補交土地收益等相關價款。

3.已經得到政策性住房支持的貧困家庭，若需要申購住房的，其已經得到政策性補助的住房面積，應全額上繳計征單價與住房原價的差額。

4.夫妻雙方離異，則雙方不再享有經濟適用住房的住房權。若重組家庭，并且重組的家庭成員符合申請購房條件的，則可再次申購住房。

（二）經濟適用住房的相關優惠政策

對于居民，政府對周邊建設服務費用等相關稅費會實行免征政策，而家庭水電等稅費則實行減半征收政策。對于開發商，建設經濟適用房所占用的土地直接由行政劃撥，并給予優先辦理業務的政策支持。另外，經濟適用房建設管理費只限于1%-3%，市場利潤被限在3%以下，切實保障了中低收人家庭的生活水平。

三、國內外經濟適用住房發展情況

經濟適用住房的實施，保障了貧困家庭的住房權益，同時也在一定范圍內提高了社會保障程度，促進了經濟以及社會的和諧發展。但在經濟適用住房的發展改革過程中，不可避免的會產生一些相應的矛盾。

（一）我國經濟適用住房的發展現狀

1.經濟適用房周邊的學校、醫療、交通等配套設施發展滯后。政府曾明確規定有“經濟適用房要進行整體規劃，把城市里低收入家庭對醫療、學校等周邊配套設施的需求放在首要位置，對區位布局進行合理規劃”，但這些在實際發展中卻并不容易落到實處。多數的經濟適用住房還仍處于郊區地帶，地處偏僻，交通不利，周邊缺少配套的基礎設施如學校、商場、醫院等，居住環境差。

2.經濟適用住房的供求結構不平衡。在我國有凌晨4點排隊仍購買不了住房的現象，每一年被政府投放到市場上進行買賣的住房數量是小于貧困家庭的住房需求量的，而要增加經濟適用住房的數量，則要擴大住房的建筑規模，這將導致占用更多的土地。然而大部分地方的收入主要通過土地買賣來獲取，因此政府在促進經濟適用住房發展方面投入力度不足，這也導致每年政府投放到市場上的住房供應量有限。

3.住房戶型面積不符合要求。在我國經濟適用房的管理條例中對住房的面積有相應的規定，主要是以中小型為主。面積在八十平米上下為中型住房，面積在六十平米左右為小型住房，但很多開發商卻不遵守規定，將住房面積建到了一百平米以上。在戶型超標的同時，建筑的總面積也隨之擴大，最后會導致住房的建設成本上升，從而增加了中低收人家庭的購房壓力。

4.經濟適用住房分配不合理。目前，高收入階層購房現象嚴重，中低收人人群棄購現象普遍。而現在住房供需不平衡，這是因為經濟適用住房的房源大多數流人了富裕家庭的手里。政府為了解決貧困家庭住房困難問題的想法得不到落實。并且又因為一些經濟適用住房的選址偏僻，交通不便利，基礎設施建設滯后等諸多問題，中低收人人群放棄購買經濟適用住房，這又間接的導致了經濟適用住房空置率上升。

（二）其他國家住房發展情況

1.法國住房法律的發展。“居者有其屋”是法國福利體系的一個部分，法國政府始終把解決低收人家庭住房困難問題放在重要位置上。因為法國的經濟適用住房制度的完善發展，使得法國的房地產行業一直穩步發展。法國主要通過立法來促進經濟適用住房的快速發展，在十九世紀末，由于工人們的住房問題愈演愈烈，因此法國政府為緩解這一問題，推動了經濟適用住房的發展，切實保護工薪家庭的住房利益，設立了相關的法律制度，如《國家住房承諾法》、《可抗辯居住權法》等。這些法律的實施，使得經濟適用住房的數量大大增加，同時也表示居民可通過法律途徑來維護自身權益。

2.西班牙租售同行制度的實施。西班牙憲法第四十七條規定，居民的住房權利應該得到政府的保護。因此西班牙政府為保障中低收人人群能有住房而實施了經濟適用住房租售并舉這一政策制度。西班牙有直接出售的經濟適用住房，同時還存在租賃型的經濟適用住房，到目前為止，租賃型的住房比例正在日益上漲。關于租賃型住房，若租住滿7年，則居民可以選擇繼續租住或者按照約定條件購買。這種可租可售的運行模式在更大的程度上保障了中低收人家庭的生活水平。而且在西班牙，與經濟適用住房有關的活動，如，改造、翻新、開發等等，政府都會給予一定的支持，同時還給開發商一些資金補貼，政策支持等等。

3.韓國租房實行傳貰房制度。傳貰房指的是，房客將租房押金交付給房東以后，訂立一個租房合同，而這個押金就叫“傳貰金”。在合同期滿以后，若是房客不再續約，房東則要將押金原數退還租房者。在合同有效期內，房客對房屋的使用權以及對“傳貰金”的所有權均受法律保護，韓國的《民法》對此有明確規定。“傳貰金”一般占房屋總值的三分之一到二分之一之間，若是所在城市房價不高，那么“傳貰金”所占比例會相對較高。而且在韓國，一些公司可以允許員工在租住房屋時向公司申請1.5億韓元以下的貸款，優惠利率為2%，比普通銀行的利率要低很多。

四、我國經濟適用住房改革措施

經濟適用房是國家為保證貧困家庭住房權益而推出的一種具有創造性的住房類型，因此改革完善適用住房具有重要意義。我國經濟適用住房的發展需要借鑒其他國家的優點，最終形成符合我國國情的改革之路。

（一）科學規劃，合理利用資源，優化經濟適用住房選址

政府對住房位置、配套設施等方面應該重點把控，并且在對城市進行規劃改造時，應在基礎設施較為完善的位置為適用住房留有一席之地，切實提高中低收人家庭的生活水平。對于建設在郊區地帶的經濟適用住房，政府可以學習西班牙政府給予開發商、建筑公司等一定的資金補貼，政策支持，鼓勵他們對經濟適用房周邊的環境進行改造，完善周邊的基礎設施建設。

（二）完善經濟適用住房的購買政策，推動租售同行制度的發展

若適用住房只能出售，考慮到城市中貧困家庭的收入情況，仍然有一部分家庭無力負擔住房價格。如果學習西班牙政府的租售并舉制度，改變經濟適用房只能售賣的制度，實行既可租賃又可售賣或者先租賃后售賣等多種措施，貧困家庭就可以根據自身的家庭經濟情況選擇適合自己的方式，保障其住房需求。

（三）嚴格把控住房面積，按規定開發建設經濟適用房

政府應按照規定，把住房面積嚴格限制在六十至八十平米以內，控制住房建筑面積，優化資源配置，推動經濟適用住房快速穩定發展。

（四）訂立一套完善的購房資格審核機制

對于申請購買經濟適用住房的城市家庭，應審核家庭財產收入以及其他限制條件是否符合規定，盡量減少高收入人群購房的現象，減少住房空置率，保障中低收人家庭的利益。

不同的國家，對經濟適用住房的政策制度都會有較大的區別。如西班牙的租售并舉、韓國的傳貰房、新加坡的組屋、泰國的仁愛屋、俄羅斯以及澳大利亞的公共住宅、德國的住房儲蓄金融體系等等，每個國家都有符合自己國家國情的經濟適用住房制度，他們有缺點，但優點也是不可忽視的，我國需要取其精華，去其糟粕。

五、總結

隨著城鎮化發展步伐的加快，經濟適用住房還存在一定的發展提升空間。本文通過對經濟適用住房發展中存在的矛盾進行探討，結合法國、西班牙等國外地區住房的發展情況，提出了一些改革意見。相信在今后的發展改革中，相關部門會一步步的解決經濟適用住房發展中的問題，經濟適用房將健康持續發展。這將切實保障城市中低收入家庭的生活水平，促進房地產行業的發展，促進國民經濟的穩步提高。

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