論保障房的精細化管理

文/何伉

隨著上海保障性住房的大規模開發建設，在運營、管理上也出現了許許多多的新問題，例如門檻審核不嚴謹、后期管理運維不精細、住房空置、轉租等違規現象偶有發生、相關法律制度體系不健全等。本文從實際出發，對當前保障房的精細化管理相關問題進行了深入探索和研究，從而找到相關問題的解決對策，供有關部門決策參考。

一、上海保障房管理的現狀

住房是民生之本，自1998年我國住房體制改革以來，商品房市場的迅速發展雖然大幅提升了居民的居住水平，但也使房價不斷提高，使中低收入群體的住房需求無法得到滿足。為從源頭解決這一問題，上海自2008年起開始逐步建立城鎮中低收入家庭住房保障體系，以解決這部分群體的住房問題。《上海市住房發展“十三五”規劃》中提出，要“順應國際大都市住房發展規律，保障住房基本權益，提升居住生活品質，推進房地產市場供給側結構性改革，堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，聚焦住房市場體系和保障體系，深化以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主，優化廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房、征收安置住房‘四位一體’的住房保障體系，完善購租并舉的住房體系，健全房地產業健康平穩發展長效機制”。不僅如此，《上海市住房發展“十三五”規劃》還明確提出，要提供租賃住房用地1700公頃、保障性住房用地1800公頃，提供租賃住房4250萬平方米、約70萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%；新增保障性住房4500萬平方米、約55萬套。這充分表明了上海市政府建立健全“四位一體”保障房體系的決心，切實保障了上海社會弱勢群體和中低收入群體的居住權益，向實現“居者有其屋”的目標邁進了一大步。

保障性住房，顧名思義，即保障居民居住權益的住房。在不同的國家和地區，保障性住房有著不同的名稱，美國稱其為公共住房，英國則稱為合作住房，新加坡則將其命名為公共組屋。盡管各國對保障性住房的命名各有不同，但是這些保障性住房具有的特點是大致相同的，即一般由政府直接或間接投資建設，住房價格和標準由政府制定，只面向符合要求的城市中低收入家庭開放。上海的保障性住房分為四種，即廉租住房、公共租賃住房、共有產權住房和征收安置住房。不同的保障性住房保障水平不盡相同，建設標準也各不相同，所服務的對象也迥然不同。一般而言，廉租住房和公共租賃住房的準入要求相對較高，這兩類住房屬于租賃住房，前者主要針對本市低收入家庭，因此相對門檻較高，后者則主要面向來滬工作人員和新畢業大學生。兩者的對象不同，申請門檻也不同。前者需要對家庭財產狀況和收入狀況等進行全面詳細的調查研究，而后者則只需要提供租住者的勞動合同和社會保險繳費憑證。共有產權房和征收安置房屬于產權房，對于購房者的資格審查較為寬松，對于前者，購房家庭持有一定比例的房屋產權，后者的購買家庭則完全擁有房屋產權。

二、上海保障房管理存在的問題

縱觀當前上海的保障房管理領域，不難發現，其矛盾的焦點主要集中在資格審核、配套管理兩個方面。在實際的操作管理中，這兩個方面衍生出了許多具體的問題。

（一）保障性住房后續管理有待完善

隨著保障性住房建設的不斷推進，目前上海已經建有包括寶山顧村等在內的六大保障房基地和包括嘉定新城在內的九個大型居住社區。如何對這些已經落成的保障性住房進行管理已經成為一個日漸重要的課題。具體而言，保障性住房的后續管理主要可以分為兩個部分，其一是入住家庭的服務管理，其二是被保障家庭的監管管理。前者涉及開發公司和物業企業，后者涉及居委會和政府。目前，這兩方面的管理都較為松散，前者的服務水平與商品房物業管理存在一定差距，而后者則無法切實發揮管理的作用，對于入住后的資格審核和監管無法起到應盡的作用，尤其是對于房屋居住情況的動態監管，更是乏善可陳。

（二）保障性住房資源管理有待細化

保障性住房的空置、轉租問題往往出現在征收安置房領域。大量由市中心區域安置到市郊區域的居民，在市區還有其他房產，所以不會到市郊的房屋居住，因而將市郊的房屋空置或者轉租，這樣雖然沒有違反相關規定，但是卻降低了房屋的利用率，未能使房屋被最需要房屋的家庭獲得。而大量空置的房屋也會使社區的管理等產生隱患，不利于居委會和當地政府進行管理。此外，轉租的房屋會加大社區治安管理的難度，尤其是短期的頻繁轉租更是使居委會、派出所無法有效掌握社區流動人口的狀況。

（三）保障性房屋配套法規制度有待健全

法規制度是確保保障性住房管理的基礎。目前，上海的保障性住房管理依據只有《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》，其他配套制度大多關于資格審核、租金調整、租賃補償模式等。因此，房屋的供后管理方面還需要進一步加強制度管理，明確房屋的供后管理細則，厘清相關部門機構的職責界限，確保居民居住的舒適度。此外，制度的執行落實方面也有所欠缺，現有制度只對如何回購等事宜予以明確，對其他事宜的規定則相對比較模糊，對主管部門的日常管理指導意義不強，無法發揮應有的作用。

（四）保障性住房退出機制有待優化

在實際操作中，一些申請保障性住房的家庭隨著時間的推移，其家庭收入會逐步增加，進而不再屬于保障的范圍。一般情況下，從廉租房到公共租賃房的過渡，大部分家庭會由于住房條件的改善而選擇接受，而從公共租賃房到共有產權房的過渡，甚至失去公共租賃房待遇，則會使相關家庭難以接受。一些家庭因此虛報瞞報家庭收入，甚至采取一些欺騙性措施。盡管上海市相關職能部門已經出臺了《上海市廉租住房保障家庭復核管理試行辦法》、《市籌公共租賃住房準入資格申請審核實施辦法》等相關制度，但在具體執行上卻困難重重。究其原因，主要有三個方面：其一是“取證難”，正如上文所言，在申請家庭的收入調查方面，難以取得可靠數據。其二是“認定難”，難以對屬于申請家庭，但不在其名下的財產進行準確認定，無法完全掌握申請家庭的財務狀況。其三是“執行難”，由于房屋管理部門并非執法部門，對房屋的清退等執行力度較弱，需要借助公安、法院等相關部門的力量。

三、加強保障性住房管理的對策建議

（一）建立大一統的居民經濟狀況聯網信息系統

準入資格的審核問題歷來是影響保障房管理的重要問題。在保障性住房的日常管理中，做好資格審查工作、杜絕虛報瞞報等現象發生是保障性住房管理的基礎。2009年，上海在國內創造性地建立了“居民經濟狀況核對系統”，該系統的上線，首次將人社、民政、稅務、房管、金融等機構的數據整合在一起，通過對申請人各方面信息的收集整合，進行全方位的電子信息比對。然而在實際的操作中不難發現，政府相關部門的數據較易采集匯總，而金融機構的信息采集則相對困難，且實施程序繁瑣，難以提供及時精準的申請人信息狀況。此外，一些數據被沉淀在系統之外，沒有進行有效采集匯總，使數據沒有得到最大化地運用。一些數據雖然采集了，卻沒有得到使用，例如空房的水電消耗等。這些能夠反映客觀情況的數據由于缺乏微觀使用價值而被舍棄，沒有被納入宏觀數據分析的范疇。在進入大數據時代的當下，任何數據的存在都是具有其特殊價值的，因此，在運用大數據和云計算技術采集數據的同時，要建立大一統的居民經濟狀況聯網信息系統，不能“因數據采數據”，而要宏觀與微觀相結合地收集數據、分析數據，從而既完成對個人資格的審核，又全面掌握全市居民的經濟狀況，進而形成有效序列。

（二）加強保障性住房工作統籌

保障性住房具有特殊性，因此，要對保障性住房的供后進行有效管理，尤其是對房屋以及配套進行管理。在解決中低收入弱勢群體基本住房問題的同時，改善其居住環境和居住水平，提升其生活質量。一般而言，首先是確保住房質量的提升，做好房屋的物業配套和社區配套，滿足入住居民對房屋和社區的軟硬件需求，這需要社區所在的街道政府與物業企業通力協作。此外，還需要協調相關部門，健全入住居民的社會公共服務配套，確保入住居民的子女教育問題和醫療保障問題得到解決。近年來，上海在市郊的保障性住房社區建立和發展了大量的優質教育醫療資源，如盧灣一中心實驗小學、中科院上海實驗學校、上海交通大學醫學院附屬瑞金醫院北院等，這些優質教育醫療資源的引入大大提高了保障性住房區域的社會公共服務質量，提高了入住居民享受的公共社會服務水平。未來可以進一步通過區域合作的模式，由所在區政府與市直機關和市中心區政府合作，將市內優質社會資源與市郊區域共享，健全保障性住房工作的統籌平臺。

（三）加大對保障性住房資源的管理力度

社區居委會、物業企業要積極與房管部門、供水機構、供電機構等進行合作，建立全方位的大數據采集通道和穩定的溝通渠道，全面了解保障性住房社區的入住情況，通過云計算分析技術，及時掌握保障性住房的空置情況，在確認房屋入住情況的前提下，聯系空置的保障性住房產權所有人，將空置房屋收回或出租，最大限度地發揮保障性住房的作用。同時，對部分特殊困難家庭，可以在掌握實際居住開支情況的前提下，向相關房管部門申請減免房屋租賃費用。

（四）健全保障性住房管理法規制度

目前，上海的保障性住房管理規章制度在宏觀層面已較為完備，能夠對全市保障性住房的管理做到全覆蓋，但在具體的實踐操作層面還有所欠缺，可操作性有待加強。未來，政府主管部門需要進一步明確保障性住房的流程管理細則，幫助基層管理部門找到執法依據，明晰執法尺度，使保障性住房的管理能夠有法可依，真正做到住房管理的全過程、全細節、全天候地有序執法、合規執法，從而幫助基層管理部門切實解決在管理中遇到的問題。同時，基層部門要積極向主管部門反饋在實際管理中遇到的問題，完善法規制度，進一步加強對弱勢群體的保護和對違規人員的懲處，使保障性住房的管理更加有序，使其能夠發揮更大的作用。

（五）完善保障性住房的退出機制

保障性住房的退出一直是實際管理中問題最多的一個環節，它既關系到保障性住房的公平問題，也關系到保障性住房資源的分配利用問題。在實際的操作中，往往由于缺乏明確的實施細則而使基層部門無法有效行使管理權責，使房屋的退出管理甚為艱難。因此，未來在完善制度的同時，要加大執法力度，建立房管、公安、法院、社區的聯動管理機制，對于不愿清退房屋的不符合條件家庭，予以堅決清退，切實保障保障性住房資源的公正公平使用。

保障性住房是上海住房社會福利的重要組成部分，要切實加強保障性住房的管理和維護，通過多部門協同配合，使保障性住房政策能夠發揮最大功效，保障性住房資源能夠惠及更多人群，使上海的中低收入家庭早日實現“居者有其屋”的目標。