公共租賃住房特性分析及教師等群體對其需求研究

摘 要：當前，我國正處于城鎮化和工業化快速發展時期，住房市場供求關系長期處于緊張狀態，部分城市房價出現較快上漲，住房問題日益突出，有相當一部分城鎮家庭支付能力不足，在短期或相當長的時期不具備通過市場購買自有住房的能力，不能解決自己的住房困難。本文探討分析了公共租賃住房的特性，研究了北京高校教師等群體對公共租賃住房的需求狀況。

關鍵詞：公共租賃住房；特性；教師；需求

一、公共租賃住房的特性

公共租賃住房屬于租賃類保障住房，屬于政策性租賃房，側重滿足居民尤其中低收入人群住房權益的公共性質，是滿足居民住房需求的一種重要途徑。

1.準公共物品特性。根據公共產品理論，消費中的非競爭性和技術上的非排他性是公共產品最基本的特性。保障性住房需要政府提供政策支持，需要公共資源支持才能有效進行。所以，保障性住房具有公共產品屬性，屬于準公共產品范疇。保障性住房主要供應中低收入階層，政府通過對保障住房供應對象進行限定，可以排除中高收入戶對公共資源的擠占。公共租賃住房申請者之間一般不存在競爭性，但當消費者的增加引起相應成本的增加，使用人數超出住房的可容載量時，其消費在某種程度上會呈現一定的競爭性。但總體來看公共租賃住房具有公共產品屬性，屬準公共產品范疇。

2.正外部性。公共租賃住房是由政府直接負責提供或由政府主導下的公共機構、企業所提供的保障性住房。公共租賃住房項目的實施，不僅可以使低收入人群、“夾心層”等保障群體受益，提高他們的居住環境和生活質量，而且與城市舊城改造等項目結合有助于消除城市“棚戶區”和臟亂差現象，改善城市的生產生活和治安環境，促進城市和諧友好發展，讓周邊的居民受益。因此，公共租賃住房的生產和消費具有正向外部性。

3.準經營特性。公共租賃住房在租賃經營期采取“只租不賣”方式，承租人在保障期限內僅僅擁有使用權。租賃期滿后，公共租賃住房按照約定可以移交給政府，或者轉讓給開發商，或者銷售給承租人，因此，無論是公司與政府，還是政府與租戶，對公共租賃住房的產權關系都是明晰的。公共租賃住房有收費機制和資金流入，具有一定的收益潛力。公共租賃住房的保障對象屬于數量大且穩定的群體，市場風險相對較低；運營期間的租金由政府財政做保證，信用等級較高，收益風險相對小；一般可獲得政府如土地劃撥、稅費減免、租金保證、利率優惠、貸款擔保等相關優惠政策，還可能允許開發商在公共租賃住房項目中配建一定數量的商業用房。因此，根據項目區分理論，公共租賃住房是一種準經營性項目。

二、公共租賃住房的需求分析

根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊的統計，北京市2010年的常住人口達1961.9萬人，戶籍人口達1257.8萬人，平均每人每年可支配收入為29073元。公共租賃住房面向中等以下收入人群，北京市中低收入人群占總人口比例約為60%，常住中等以下收入者有1177.14萬人，戶籍中等以下低收入者有754.68萬人。其中大體上，約有三類人群存在對公共租賃住房的潛在需求：第一類人群為低收入住房困難家庭，此類人群屬于“底線民生”范疇，是住房保障的核心目標人群，其主要特征為家庭年人均收入低、人均居住面積不足15平方米；第二類人群為新就業的“白領”，包括機關事業單位人員，如教師等，這類人群主要特征為收入雖然不低，但因為剛參加工作不久，個人積蓄不多，還不具備購買自有住房的能力，大多是通過市場租房居住，承受著較大的住房壓力，但是隨著工作資歷的積累，這類人群中的大部分人會逐漸成長為中高收入者，那時就可以通過市場來解決自身住房問題；第三類人群為有一段工作經歷的中等偏下收入無自有住房群體，這類人群屬于強烈反應“房價高、買不起”的“熱點民生”群體。由此估算公共租賃住房潛在需求人口數量大約為600萬人。各類公共租賃住房需求細分如下。

1.符合“三房”條件家庭需求匡算

因為目前正在輪候廉租住房、經濟適用房、限價房的家庭都可能成為公共租賃住房的潛在需求者，所以從目前申請廉租住房、經濟適用房、限價房的家庭統計數據來看，北京對公共租賃住房的潛在需求已達27.16萬套，每戶按2.5人計算，潛在需求人口數為67.9萬人。

2.低收入群體需求匡算

北京市城鎮低收入群體約為300萬人，其中北京市城鎮每年享受城市最低生活保障的居民約為14.1萬人。

3.特殊群體需求匡算

（1）園區需求匡算

北京市高科開發園區的從業人員數量已經達到260萬人，年輕人居多，他們工作時間短，缺少購買商品住房的積累，對公共租賃住房需求較大。如果從業人員中有50%需要解決住房，則公共租賃住房的潛在需求在130萬人左右。（如表1）

（2）公務員、教師等特定群體需求匡算

根據北京市教委調查，目前教委系統內有公共租賃住房需求的員工約4.1萬人。（如表2）

根據北京市建委公務員住房問題研究課題小組調查，全市機關事業單位共有無房職工14.9萬人，其中市級8.8萬人，占全市機關事業單位職工總數的18.96%；區屬機關事業單位共有在職職工319966人，區縣無房職工6.1萬人。按照購買和租賃并舉的方式，需購買自住住房的職工約8.94萬人，需租賃住房的職工約5.96萬人。

（3）其他群體

一部分是北京市引進人才。針對城市的發展對引進人才、來京創業人員的住房問題也應有相應的住房保障措施。這部分人群主要特點是沒有北京市戶口，但長期穩定在我市工作，是我市社會經濟發展特別是現代服務業發展所需要的人才。另一部分是新增就業人口。北京市2006年—2011年每年平均新增就業人口41.48萬人，這些人多為剛畢業的大學生，面臨成家立業的壓力，因此，也成為公共租賃住房的潛在需求者。

作者簡介：陳鈺，女，遼寧沈陽人，副研究員，研究方向：高等教育管理研究。

（責任編輯：王 瑜 黃天駿）