1988年全國首塊土地批租內情

徐建剛 嚴亞南 楊曄

1988年7月8日，上海市人民政府經過嚴格的公證程序，宣布日本孫氏企業有限公司以2805萬美元獲得上海虹橋開發區26號地塊1.29公頃土地50年使用權。這是新中國歷史上第一次按照國際通行規則通過國際招標成功轉讓土地使用權。

時任上海市土地批租辦副主任王安德的口述文章，講述了全國首塊土地批租的決策過程。

醞釀

“土地批租”，只是一個約定俗成的說法，比較規范的說法，應該是土地使用制度改革、土地使用權有償轉讓，這是1987年國家土地局向國務院報告正式確定的名稱。

關于土地批租改革的研究和醞釀，上海起步是國內比較早的。上世紀80年代初期，在時任市長汪道涵的主持下，上海的經濟界、法律界就有很多理論研究和討論。但正式從組織上實施、進入啟動程序，應該是1985、1986年。最大的背景，是中國改革開放、經濟體制改革的深化。同時，上海的城市基礎設施欠賬也很嚴重，形象的說法是舊城有80萬個煤球爐、80萬個馬桶，還有幾千萬平方米的危舊房屋。這種情況下上海怎么辦？只能向改革要出路。從這個意義上說，上海的土地批租也是被逼出來的。

決策

1985年3月，我去房地產管理局開始是當助理，協助一位局長搞房租改革。房租改革分兩步，先做非居住用房租金改革，居住房租金改革放后面。那時就碰到問題，比如市百一店，產權屬于房管局，但是一樓沿馬路的一個櫥窗，租給了日本一家公司，好像是索尼，一年廣告收益比整幢房子的租金還多，達上百萬，而整幢市百一店大樓收的租金可能也就百把萬。對房管局而言，你的櫥窗是我房屋產權當中附屬的使用權，怎么處理這個交易？實際上，這就牽涉到對生產資料所有權、使用權的認定。

1986年5月29日，市委辦公廳、市政府辦公廳聯合召開會議，布置開展上海五大課題研究。會議還決定派五個課題組中的第一個小組——地產組，到香港實地考察。1986年8月22日到9月9日，由市委副書記曾慶紅擔任顧問，市政府副秘書長夏克強為團長的上海房地產考察團正式出訪香港。

9月9日，考察回來后，由俞健同志牽頭，我們就開始給市委寫第一次匯報材料。市委常委會后，俞健同志馬上組織了一個小班子修改材料，最終形成的報名被命名《關于上海試行出租土地使用權辦法的初步設想》。最后得出結論：上海有計劃、有步驟地試行土地使用權出租的辦法，是可行的。

我記得，當天市委就決定拍板試行了。

試點

11月3日，市政府召開了市長辦公會議，同意成立土地批租領導小組，由倪天增副市長任組長，蔣如高局長任辦公室主任，我是副主任。

關于第一個批租地塊的確定，我記得上過不止一次會。我們把備選地塊都列好表，這些地塊有些是我們自己定的，還有些是下面各區報上來的。最后虹橋經濟技術開發區26號地塊比較成熟，價值也比較明確。

當時有人提如何確定底價的問題，我告訴他們有三個辦法決定底價：第一是重置法（即成本法），第二是類比法，第三是市場法。最終中標的日本孫忠利用的是市場法，也就是“比日本的便宜一點”。我們自己確定底標用的是重置法，就是把開發土地的成本算出來。代表市政府投進去的標底就是開發這塊土地的成本，低于成本影響太大，政府情愿流標。

1988年3月22日，上海市人民政府召開新聞發布會，對外宣布有償轉讓上海虹橋經濟技術開發區第26號地塊的土地使用權。6月3日，上海和香港兩地共收到來自日本、美國、香港和內地6份標書。日本孫氏集團的孫忠利先生在截標前又臨時加價300萬美元，最后，他以2805萬美元獲得26號地塊1.29公頃土地50年使用權。這是新中國歷史上第一次通過國際招標成功轉讓土地使用權，在海內外引起強烈反響。

（摘自《世紀》）