杭州房企業績加速跑 逆市擴張進入陣痛期

周月明

在“去杠桿”的大背景下，杭州上市房企卻紛紛選擇逆市擴張，這讓杭州房地產市場受到越來越多關注。隨著廣宇集團、宋都集團、綠城集團等杭州房企的半年報披露，從公布的數據來看，在過去的半年中，杭州上市房企總體還處于增長態勢，綠城中國、濱江集團等銷售額創出歷史新高，利潤水平較同期也大幅增長。

然而，若樓市出現長期低谷，市場整體的銷售額下降進而縮小房企的銷售空間，那些繼續擴張的公司是否會深受影響？對此，《投資者報》記者做了一些盤點和分析。

仍處高增長態勢

從綠城集團中報業績來看，上半年累計取得總合同銷售面積約為399萬平方米，總合同銷售金額約754億元，同比增長約26.7%，創歷年同期新高。銷售額的增加主要是因為項目增多，以及去化效果的提高。2018年上半年，綠城投資項目整體去化率約為62%，其中，新增去化率達80%。隨著業績的提升，綠城全年銷售目標也隨之水漲船高，達到1600億元。

除綠城外，杭州本土的另一大房企濱江集團上半年也實現銷售額405.5億元，同比增長81%，創出歷史新高。此前，董事長戚金興曾立下千億元的銷售目標。按照濱江集團目前的推盤進度，特別是隨著上海濱江公園壹號等高貨值項目的入市，完成目標也是大概率事件。

而老牌房企廣宇集團顯然已滑出一線陣營。廣宇集團上半年銷售金額僅18.43億元，較上年同期減少21.3%。此外，另一老牌房企宋都集團盡管實現了近90億元的銷售額，但從項目結構來看，明顯呈現出合作開發比重上升和外地項目數量增加的特點。

近些日子，雖然傳言中杭州房價下滑了兩至三成，但從房企業績來看，還未受到較大影響。上半年，杭州大部分上市房企均實現了利潤的大幅增長。其中，宋都集團的凈利潤同比增長達623.43%，廣宇集團也實現了335.07%的增長率，而A股房地產企業今年上半年的平均凈利潤增幅僅為37.57%，杭州房企遠遠跑贏均值。

值得注意的是，濱江集團的利潤率從偏高的24.3%同比下降到12.7%，這與營業收入實現92.33%大幅增長的情況形成較大反差。對此，濱江集團稱，其一，是因為項目結轉結構導致毛利率降低2.7個百分點，壓低營業利潤約2.6億元；其次，由于濱江開始擴張導致新增借款增多，財務費用增加2.1億元；同時，濱江合作開發項目增加，導致少數股東損益在凈利潤中的占比由24%大幅提升至53%，從而影響大股東濱江的利潤表現。

合作代建，在資金較為緊張的背景下，已成為各房企重點關注的一個領域。從綠城和濱江的盈利結構來看，代建已經成為一個重要的盈利增長點。上半年，綠城管理集團總體管控的代建項目達250個，累計合同銷售金額約280億元人民幣。而濱江集團的代建代銷業務實現營業收入4.1億元，同比增長58.8%，在總營業收入中占比達到4.3%。廣宇上半年也新增一個3.8萬平方米的代建項目，開始介入代建領域。

此外，繼廣宇杭州全景醫學影像診斷中心之后，宋都集團也開始大舉布局大健康產業。宋都與衢州市衢江區國資下屬企業正式簽訂協議，獲得3.6萬畝農地，打造種植、養殖、加工、展銷于一體的農業產業新鎮。同時，還簽訂了《武漢民生眼耳鼻喉項目合作意向書》，擬介入眼耳鼻喉專科的醫療連鎖經營領域，為未來開拓新的盈利增長點。

逆市擴張負債高企

從土地儲備情況來看，在杭州的上市房企中，土地儲備最多的當屬綠城。截至6月30日，綠城集團共有土地儲備項目106個（包括在建及待建），總建筑面積約為3297萬平方米，權益建筑面積約為2073萬平方米；總可售面積約為2323萬平方米，權益可售面積為1438萬平方米；平均樓面地價約為5239元/平方米；一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達70%。

今年上半年，綠城新增土地19宗，總建筑面積約達440萬平方米，總土地款約為248億元，其中歸屬于綠城支付的金額約為184億元，預計新增可售金額約為745億元。

值得注意的是，從綠城拿地價格看，新增土地平均樓面地價為10111元/平方米，較去年同期的11979元/平方米有所下降。

廣宇、宋都新增土地儲備規模相對較小。廣宇新增土地4宗，計容建筑面積46.13萬平方米；宋都新增土地近21萬平方米，但主要集中在富陽、巢湖、奉化、臨安等地。

不過，在眾房企儲備土地迅速擴張的同時，也帶來了凈利潤率增速的下滑和負債率的上升。隨著樓市調控持續，逆周期加杠桿，讓這些公司的未來也產生了些許隱憂。

綠城前任掌門曹舟南制定的“逆周期拿地”策略，讓綠城的土地儲備有所增加。但隨之而來的是，綠城利潤率快速下滑。綠城的利潤率從2017年6月的12.2%下降至目前的8.4%。同樣喜好逆周期投資的濱江也從24.3%下降至12.7%。

此外，綠城中國負債率維持在80%左右。濱江集團的負債率也持續上升，從2016年年底的68.25%上升至目前的77.2%。負債上升最快的當屬宋都集團，截至6月末，其負債率已經達到了與綠城相仿的近80%，而在2016年年底，其負債率僅有約60%。

從幾個公司負債結構看，杠桿率大幅提升顯示了房企做大做強的意愿。然而，這種行為明顯與行業的步調不太一致。

值得注意的是，由于逆周期擴張導致的負債率走高，開發商只能以“高周轉”來破解。7月初，綠城披露的一份內部文件要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略，加大應收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。