印尼土地會計特征及其投資啟示

左志剛 譚觀欽

【摘要】長期以來，土地權問題一直是困擾外資企業在印尼投資的一大難題。該文在分析印尼土地權特征基礎上，進而探討了印尼土地會計特征及其背后的經濟基礎差異，并研究了它對投資估值的影響，以及外商投資土地方式的考量。

【關鍵詞】印度尼西亞；土地權；會計差異；

負面影響；投資策略

【中圖分類號】F301

印度尼西亞（以下簡稱印尼）作為G20重要成員和東盟的創始國，2017年GDP達到10 420億美元，同比增長5.2%，是世界上經濟快速增長的國家之一。隨著中國“一帶一路”倡議的不斷實施和推進，中國企業對印尼直接投資（FDI）日益增加。中國已經成為印尼最大貿易伙伴和第二大投資來源國，印尼也是中國在東盟的第一大基礎設施合作和第二大投資目的地。

長期以來，由于印尼全國的土地登記率低和土地權屬模糊、重復，導致土地所有權的爭議時有發生，國家重大基礎設施建設、城鄉公共項目、企業投資建廠等工程因此無法解決征地問題，或無法順利施工，嚴重阻礙了印尼基礎設施建設。現時印尼土地制度已經滯后于當地經濟的發展，甚至成為經濟發展的阻礙。赴印尼投資的中國企業應該注意由于土地產權制度差異而產生的土地會計差異。所以，我們通過本文向投資者介紹印尼土地權的特征和分類，解析土地會計特征，以便外資企業投資前對印尼土地權進行風險與成本的權衡。

一、印尼土地產權特征

土地所有權是土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態下土地所有制的法律表現。土地所有者通常包括公民、法人、以及非法人團體。

根據印尼《土地基本法》第1章第9條規定，只有印尼居民才能擁有完整的領土、領水和領空的權利。在印尼的國際機構、跨國公司或者外國人只能夠享有特定的一部分使用權。《土地基本法》的第11章對具體的土地權利進行了詳細規定：土地登記（第19條）、土地所有權（第20-27條）、耕種權（第28-34條）、建筑權（第35-39條）、使用權（第41-43條）、租賃權（第44-45條）等。其中，土地所有權所規定的權利最廣泛，囊括于各種權利的完整所有權，沒有土地使用年限的規定，可以買賣、繼承、贈送和抵押，僅限于印尼居民所有。

對于外資公司或外國公民擁有的土地使用權，通常包括耕種權、建筑權、使用權和租賃權四種情況。

（一）耕種權

耕種權授予印尼居民或企業在國有土地上進行農業生產，特別是種植業、漁業和畜牧業。耕種權限定了土地的農業或種植用途，并且只能是在國有土地的范圍內授予。除了外國個人或外國的社會團體外，在印尼從事農業生產的外商投資企業（包括100%全資）可以擁有耕種權。經政府批準，耕種權可以合法地轉讓、贈與、繼承和作為貸款抵押物。耕種權的首次授予期不超過30年，耕種權的首次授予期屆滿后，可以申請不超過25年的延長期。

（二）建筑權

建筑權類似于我國的建設用地使用權，授予印尼居民或定居在印尼的外國人、印尼本地企業或外商投資的企業建造、擁有房屋或其他附屬建筑物的權利。建筑權是印尼土地權中應用范圍最廣的一種。與耕種權類似，建筑權可以合法地轉讓或作抵押擔保。建筑權的首次授予期不超過30年，期滿后可以申請不超過25年的延長期。

（三）使用權

使用權是在國有土地或土地所有人指定的私人土地上進行生產經營或其他合法用途的權利。使用權由地方政府批準，國家土地事務局（BPN）負責登記，合同期間私人土地的所有權將暫時轉移到國家。國有土地的使用權在相關土地管理部門批準后，可以轉讓、贈與或繼承。私人土地的使用權轉移則視合同雙方協商約定。使用權的首次授予期不超過25年，期滿后可以申請不超過20年的延長期。

（四）租賃權

在印尼的國際機構、跨國公司或者外國人出于商業或居住目的而承租土地的權利。承租人可以選擇靈活的租金支付方式，包括一次性支付或分期支付租金，在租期前預付或期末支付租金。租賃期視合同約定，當地法律并沒有就最高租賃期進行限制。

二、印尼土地會計特征

印尼會計準則（Indonesian Financial Accounting Standards，IFAS）中，沒有專門針對土地資產的會計準則。土地資產根據企業管理者使用意圖不同，歸類為不同的資產類別，適用不同的會計準則。公司取得的自用土地資產，適用不動產、廠場和設備準則；如果企業改變土地資產用途，用于賺取租金或資本增值的，適用投資性房地產準則；企業（房地產開發）取得的土地資產用于建造對外出售的房地產，構成企業（房地產開發）主營業務，土地資產適用存貨準則。

（一）適用于不動產、廠場和設備準則的土地權

印尼會計準則規定，公司用于生產、提供商品或勞務、或為了行政管理目的而持有的土地，作為不動產進行核算，適用于《PSAK 16 不動產、廠場和設備》準則。該準則規定，符合資產確認條件的土地，應該以土地取得時的成本作為初始入賬價值。具體土地成本包括：1.土地購買價格；2.為辦理土地產權登記而發生的成本，如登記費用和支付給房地產經紀的傭金等；3.為使土地達到預定可使用狀態而發生的有關成本，如丈量、清理、平整等費用；4.永久性的土地改良工程成本，如綠化、排水系統等。

在土地的后續計量中，企業可以根據實際情況選擇固定的成本模式或重估價模式作為后續計量的依據，并將其統一地運用于企業歸類為不動產、廠場和設備準則的所有土地類型中。

1.成本模式，是指土地確認為資產后，以歷史成本為基礎進行計量。由于土地具有無限的使用壽命，不進行折舊，因此土地的賬面價值應為其歷史成本扣除累計減值損失后的余額。

2.重估價模式，是指土地確認為資產后，如果土地的公允價值能夠可靠計量，則其賬面金額應為重估金額，即該資產在重估日的公允價值減去累計減值損失后的余額。企業應該定期對土地的價值進行重估，以使土地的賬面價值接近于以公允價值反映的該項土地的價值。土地的公允價值通常是根據土地市場里合格的專業評估人員通過評估確定的市場價值。重估價引起的資產賬面金額的增加應貸記股東權益中的“重估價盈余”項目，重估價引起的資產賬面價值減少應直接確認為費用。

為了進一步明晰不動產、廠場和設備準則的土地權，印尼的財務會計標準委員會自2012年1月1日起，公布了新的會計解釋公告《ISAK 25土地使用權》，對于期滿后可以續約使用的耕種權、建筑權和使用權等三種土地權進行了詳細的規定。根據ISAK25的規定，為獲得這三種土地使用權而付出的初始成本作為固定資產的資本化成本，不予折舊。在新解釋公告實施之前獲得的記為無形資產的土地使用權停止攤銷，一并轉為固定資產，并且后續不予折舊。土地使用權期滿后，為延續土地使用權而支付的費用應予資本化，作為無形資產的入賬成本，在預計使用壽命內按照土地權限的法定期限和土地的經濟壽命之間的較低者進行攤銷。企業選擇的無形資產攤銷方法，應當反映與該無形資產有關的經濟利益的預期實現方式。無法可靠確定預期實現方式的，應當采用直線法攤銷。

（二）適用于投資性房地產準則的土地權

根據《PSAK 13 投資性房地產》的規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。融資租賃方式租入的房地產和滿足特定條件的以經營租賃方式長期租入的房地產，如果滿足投資性房地產的定義，應該歸類為投資性房地產。

1.已出租的土地使用權，是指以經營租賃方式出租的土地使用權。其中，用于出租的土地使用權是指企業將擁有完整產權的土地對外讓渡的使用權。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。

3.由于投資性房地產產生很大現金流量，國際會計準則和印尼會計準則都對融資租賃方式租入的土地使用權和滿足特定條件的以經營租賃方式長期租入的土地使用權單獨進行認定。根據實質重于形式的要求，這兩種租賃方式租入的土地使用權使用公允價值計量時，承租人才可以將其持有的該項土地計入投資性房地產。

投資性房地產的后續計量分為成本模式和公允價值模式。投資性房地產的成本模式采用歷史成本為基礎進行計量。印尼會計準則鼓勵企業采用公允價值計量模式。企業應當在每個會計期間末期對投資性房地產的公允價值重新進行估值，重估值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以將投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式，在轉換日應對土地權進行估值，重估值與原賬面價值的差額一律計入當期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產不能轉為成本模式進行計量。

應該注意的是，根據印尼會計準則《PSAK 48 資產減值》規定，對固定資產、成本模式下的投資性房地產等非流動資產計提的減值準備，允許在原計提的范圍內轉回，直接計入當期損益。由于資產的市場價值和估值模型計量假設的變化，會引起資產的可收回金額高于其賬面價值，允許計提的減值損失的轉回，有利于實時地反映資產最新的公允價值，企業投資者客觀地評價企業財務狀況和經營成果。

（三）適用于存貨準則的土地權

作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分土地及地上所附屬的建筑物屬于房地產開發企業的存貨，其建造、銷售構成企業的主營業務活動，房地產銷售是其主要收入來源，土地成本及房屋建筑物成本構成企業的主營業務成本。因此，具有存貨性質的房地產使用存貨準則。

（四）中印土地會計準則差異分析

在印尼會計準則體系中，企業自用的土地權計入不動產、廠場和設備，并且不計提折舊。我國的會計準則要求，企業自用的土地權計入無形資產，在土地使用權的期限內計提攤銷。有關土地的確認差異產生的根本原因，就是由于不同的經濟基礎導致不同國家的經濟實體擁有不同的土地產權：印尼企業資產中作價入賬的土地是實物土地以及私有制下對土地完全支配的權利，而我國企業資產中作價入賬的土地實際是土地使用權。

在印尼，土地實行私有制。業主依法無限期使用土地，并且享有土地的占有權、使用權、收益權和處分權四種權能的完全占有，對土地享有任意支配轉讓的權利。在這種情況下，土地作為客觀存在的有形資產，成為單獨的會計主體，符合固定資產的定義和確認標準。因此，印尼會計準則基于土地私有制的經濟基礎將土地列為固定資產進行核算處理。

在中國，由于實行社會主義土地公有制，城市市區的土地所有權屬于國家所有，農村和城市郊區的土地所有權屬于農民集體所有。通過土地使用權出讓方式取得的土地使用權，根據不同的使用用途，其最高出讓年限也不同：居住用地為70年；工業用地為50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；商業、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。企業作為一個法人實體只能擁有土地的使用權，并不擁有所有權，其所有權屬于國家或集體。國家可以根據建設的需要，在給予適當的補償后，擁有對企業占有的土地征用的權力。因此，企業無法對土地使用權實施完全的控制。另外，企業所獲得的土地使用權僅僅是單位對國有土地或集體土地的占有、使用、收益和有限處分的權利，這些權利是無形的，它們的存在必須依賴于土地這一實物載體。是否具有實物形態，是固定資產與無形資產重要區分標準。因此，我國會計準則將土地使用權列為無形資產進行核算處理。

在中國，承租人通過租賃取得有限和有期限的土地使用權，并不能取得完全的土地所有權。而且我國實施嚴格的土地流轉法律制度，“地隨房走，房隨地走”，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓、抵押。因此，承租人不能按照印尼準則中融資租賃或經營租賃土地的方式，將租賃標的物土地確認為投資性房地產。

總體而言，除了會計解釋公告《ISAK 25土地使用權》中關于三種土地分類的特殊會計處理外，印尼會計準則與國際會計準則IFRS中關于土地的會計處理實質上一致。中國與印尼在關于土地的會計準則上的差異，是由于不同土地所有權制度在會計處理上的體現。以上有關土地的會計準則差異比較詳見表1。

三、對外資企業投資的若干啟示

（一）土地會計差異對投資決策的影響

相對于舊的會計處理把土地權記為無形資產并且要求在一定期限內進行攤銷，新的土地權解釋公告把土地權計入固定資產并且不計提折舊，差異的土地權折舊攤銷額將會增加企業稅前利潤以及最終的凈利潤。

假設某上市公司總資產為1 000萬，其中負債400萬，所有者權益600萬。公司當年銷售額為400萬，主營業務成本為360萬，經營利潤為40萬，自用土地資產賬面價值為100萬，所得稅比例為25%，當年相同地段的土地資產價值上漲20%。

1.如果該公司按照原有的會計準則，把土地計入無形資產，假設土地使用權的期限為20年，公司當年應計提攤銷額100÷20=5萬，相應調減土地資產5萬，企業當年所得稅費用為（40-5）×25%=8.75萬，凈利潤為（40-5）×（1-25%）=26.25萬，資產總額為1 000+400-365-8.75=1 026.25萬，所有者權益總額為600+400-365-8.75=626.25萬，凈資產回報率為26.25÷626.25×100%=4.2%。

2.如果該公司執行新的會計解釋公告《ISAK 25 土地使用權》，把土地計入不動產、廠場和設備，后續計量采用重估值模式，土地資產價值增加20萬應直接計入股東權益中的“重估價盈余”，采用同上面相同的計算方法，可以得出企業當年所得稅費用為40×25%=10萬，凈利潤為40×（1-25%）=30 萬，資產總額為1 000+20+400-360-10=1 050萬，所有者權益總額為600+20+400-360-10=650萬，凈資產回報率為30÷650=4.6%。

表2匯總了以上分析結果，通過比較銷售凈利率、總資產周轉率和杠桿系數的變化，來詮釋不同會計處理方法下凈資產回報率ROE的差異。

由表2可以看出，執行新的會計解釋公告《ISAK 25 土地使用權》的公司，不動產、廠場和設備中的土地資產無須計提折舊，如果采用重估值模式，由于土地資產增值調增股東權益，會導致報表中的土地資產、所有者權益、總資產和凈利潤都優于執行原有會計處理的情況。在進一步的分析中，執行ISAK 25會計解釋公告后，公司的盈利狀況銷售凈利率提升0.9%，資本結構狀況杠桿系數下降2.4%，由于資產規模增大而導致資產運營效率總資產周轉率下降0.9%，總體而言，新的會計處理會使公司的凈資產回報率提升0.4%。

從以上的分析可以看出，采用執行ISAK 25會計解釋公告后的公司，資產規模更大，凈資產回報率等財務指標更優。財務報表使用者在進行不同年份財務數據對比分析時，需要注意這僅僅是由于會計政策變更而導致報表數據的差異，并非公司實際營運能力和獲利能力的提升。

（二）外資企業投資印尼土地權的持有方式權衡

在印尼投資的外國公司，應該考慮持有土地的方式。相對而言，如果外商通過租賃權的方式來取得土地使用權，不僅可以避免可能存在的土地權屬爭議，還不必一次性支付大額的出讓金和土地稅收。企業支付的土地租金，可以計入經營成本，對于企業的利潤水平影響不大。另外，租賃土地使用權并沒有在資產負債表中反映，少計了資產和負債，降低了資產負債率，提高了凈資產收益率。在這種情況之下，財務報表所提供的會計信息相關性降低，這必然對投資者的決策產生不利影響。需要注意的是，如果土地使用權到期后，土地所有者沒有及時地在政府土地登記管理部門申請延長權限，或者單方面取消土地租賃合同，企業將失去經營場所，導致營業中斷的經營風險。

因此，外資企業應該在投資前，應做好充分的盡職調查，確認土地的權屬登記完整，處理好印尼土地收購或租賃中應關注的重點問題和文件，盡可能避免在印尼持有土地而產生糾紛。

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