房地產經濟探討

徐彩霞

摘 要 作為第三產業，房地產業在國民經濟和社會發展中占據相當重要的地位。它是國民經濟發展的一個基本生產要素，為國民經濟發展提供重要的物質條件，改善人們的居住和生活條件，優化了投資環境。本文對房地產經濟理論進行了較為詳細的分析闡述。

關鍵詞 房地產經濟 理論 意義 影響 構想

一、引言

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產。然而，在傳統經濟理論中，房地產一直被認為是一種最重要的實物資產，屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但現實經濟中的“房經背離”和房地產泡沫等種種現象又說明僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

二、房地產業與國民經濟

房地產業作為第三產業，在國民經濟和社會發展中占據相當重要的地位。它是國民經濟發展的一個基本生產要素，為國民經濟發展提供重要的物質條件，改善人們的居住和生活條件，優化投資環境。房地產業對國民經濟增長的貢獻較其他行業更大，更具有推動經濟增長的能量。在發達國家和地區，房地產業提供的社會財富在國民生產總值中所占的比重都已經超過10%，甚至高達20%以上，它已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業的價值大、需要剛性、附加值高，并具備隨城市化、現代化的發展升值的特點，使房地產業有極強的投資吸引力。而房地產業作為高附加值產業，利用土地開發、房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經濟的發展。

房地產業在現在的市場經濟條件下起著其他產業不可替代的作用，所以當今世界許多經濟發達的國家和地區，房地產業已經成為經濟繁榮的基本支撐點，是國民經濟發展的基本要素。因此，研究房地產業的變化和發展，尋求房地產業可持續發展的規律，對加快我國的工業化、城市化、信息化和現代化，改善消費結構，提高人們的生活質量，優化房地產資源配置，促進房地產業和國民經濟的可持續發展都具有現實和長遠的意義。

三、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

第一，房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。

第二，對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。

第三，從價格的角度研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系，即房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生的影響。

第四，從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。

第五，指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。

第六，案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

四、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。

五、宏觀調控政策對房地產市場的影響

第一，房地產投資增幅持續減緩，已基本回落到前三年水平。

第二，房地產開發用地供應過快的增長勢頭得到遏制，土地購置面積增幅明顯回落。

第三，房地產信貸投放得到有效控制，開發貸款增速持續下降。

第四，城鎮房屋拆遷規模明顯縮減，有效抑制了住房的剛性需求。

第五，商品房供求增幅持續回落，銷售面積繼續高于竣工面積。

第六，商品房控制面積進一步減少，但西部地區有所增加。

第七，商品房價格同比增長較快，但環比增長趨緩。

上述情況表明，中央宏觀調控政策的實施取得了較為明顯的成效，房地產市場的發展水平進一步上升，但總體發展水平是平穩的。這些政策的成效對于房地產開發商來說并不是件利好的事情。首先是對于本文論述的中心問題房地產融資上對房地產開發企業產生了重大的影響。很多開發企業由于政府宏觀調控政策陷入困境，存在無地無錢、有地無錢、有地受限等種種情況，加速了房地產企業的洗牌。因此，對于現有的房地產開發企業而言，擴大資金的來源渠道，提高自身的生存能力成為一個至關重要的問題，迫使房地產開發企業想方設法擴大融資渠道。

六、啟動我國房地產業的構想

繼續實施反衰退和調節經濟周期的政策措施，啟動房地產，我們認為應區別一般政策措施和針對實際的特別方略。無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續貫徹執行這些政策措施。要較快啟動房地產，除繼續實施刺激國民經濟發展的一般政策之外，還必須從實際出發，有針對性地實施一些特別的方略。

有針對性地啟動房地產的近期方略。抓住收入水平較高的群體，以稅收配合啟動房地產。抓住高校服務體系社會化，開發學生公寓及其生活配套設施啟動房地產。用房地產業的廣義概念發展房地產業，啟動房地產。對貨幣購房全面理解來啟動房地產業，拉動經濟增長。

（作者單位為菏澤市東明縣房地產管理局）