論專項物業維修資金管理中存在的問題及解決對策

詹麗梅

摘 要 維修資金關系到基層普通群眾的根本利益，是維系社會關系平衡的關鍵要素。隨著房屋使用年限的增長，建立專項維修資金至關重要。我國在物業管理方面的起步時間較晚，發展相對滯后，尚未建立完善的維修資金管理制度，在實際應用過程中存在諸多亟待解決的問題。本文結合行業發展的實際情況，深入剖析物業維修資金管理的典型問題，并提出了切實可行的指導意見。

關鍵詞 維修資金 管理 指導意見

如今，人們對居住環境的關注度和實際要求越來越高。在這樣的大環境下，住宅物業管理逐步趨向精細化。隨著住宅建筑使用年限的增長，受到多方面因素的影響，建筑存在不同程度的破損，這給居住者的日常生活帶來了極大的不便，甚至威脅生命財產安全。在過去，住宅建筑的公用基礎配套設施和公共空間的維修責任劃分不明確，加之資金來源有限，使得住宅建筑維修工作難以取得實質性的進步，這也是行業一直以來致力于解決的難題。

一、當前維修資金管理存在的不足

（一）維修專項資金歸集率低

在收繳住宅維修資金的過程中存在諸多突出性問題，具體表現在以下幾個方面：其一，對住房專項維修資金的管理工作落實不到位，各地區由于形勢政策的本質差異，在繳存主體、繳費標準、管理體系等方面的相關標準各不相同，且部分關鍵環節存在較大的漏洞；其二，部分城市僅僅針對已購公有住房或商品房設立專項維修資金，住房集中管理效率低下；其三，目前由房地產開發商代收業主首次預存商品房的專項維修資金，這為部分開發商私自挪用公款提供了機會，使專項維修資金無法被利用到實處，且追繳困難。

（二）專項資金未能充分利用

眾所周知，住宅專項維修資金的實際用途是保證物業能夠在保修期內為業主提供建筑維修保養的服務，更具體地說，就是用于優化和完善基礎配套設施，以及對公共空間的維修保養。針對未及時成立業主大會的小區，社區居委會要將所有的維修項目專項資金交由社會服務部門或物業管理公司代為保管，但需要注意的是，社區居委會要主動征求業主的意向，在保證有超過半數以上業主同意的前提下才能實施代管。并且在開展日常工作的過程中，部分業主通常抱有事不關己高高掛起的態度，這給維修資金的建立和使用帶來了極大的難度。

（三）資金籌集及收繳難度大

在銷售房屋時，由于籌集的維修專項資金額度有限，加上實際維修頻率較高，使得資金儲備無法充分滿足住宅維修的實際需求。為了最大限度地給后期房屋維修提供保障，要在合適的時間節點內籌集維修資金。當下，大多數業主對維修資金的重視度嚴重不足，使得資金管理工作缺乏公開透明化，難以調動業主的主觀能動性。而住宅維修是在房屋使用過程中無法避免的，但資金儲備不足，極大地加劇了物業與業主的矛盾沖突，給雙方的基本利益都帶來了影響。

（四）針對維修專項資金的管理落實不到位

通常，縣級以上地方政府建筑主管部門是區域內住宅專項維修資金的主要引導者和監督者，而同級別的財政部門也具有同樣的權限。上文提到過，該項資金的實際用途是物業在維修期限內對公共空間進行維修養護，對公共基礎配套設施更新換代，滿足業主的實際需求。所以為了確保維修資金能夠用到實處，相關部門要制定完善的管理和使用條例，從根本上杜絕私自挪用等不法行為，維護業主的基本利益。

二、強化物業管理的具體措施

（一）建立健全維修專項資金的法律條例

從某種角度來說，住房維修專項資金是國家的一項基本政策，要確保住房維修資金的高效管理和合理使用，需要建立健全法律制度，并針對資金的預算、收支流動、投資及政府采購等環節，設立專項條例，嚴格約束各環節的實際行為。

建立完善的法律體系，應遵循如下幾個原則：其一，明確專項資金監督管理的范圍和職責權限劃分；其二，提高監督管理質量，高效、合理地利用現代信息技術手段，為資金的監督管理提供優質服務，提高工作效率；其三，要逐步完善專項法律條例，讓宏觀政策能夠落實到基層工作中。

（二）加大對施工建設單位的管理力度

當下，造成物業維修專項資金過度浪費的根本原因是施工建設單位監督管理工作落實不到位，未能選擇資質優良的維修施工單位，且監督管理工作存在嚴重漏洞。針對此，物業企業應在使用維修專項資金前期，嚴格審核施工建設單位的資質，經過內部統一磋商后，簽訂法律合同，杜絕與沒有施工資質的單位簽訂合作。同時，在合同中要明確劃分雙方的職責范圍，提高對工程質量的重視，特別是在施工的前期準備階段，監管施工單位也是很有必要的，并要明確物業管理過程維修資金使用的去向，不給不法行為留有可乘之機。關于工程建設過程可能存在的問題，則要采取科學合理的考核制度，逐步優化完善，讓物業管理企業能夠依法行事，提高資金的使用效率，強化實際效果。

（三）優化完善維修資金審批程序

必須嚴格審查住宅專項維修資金的監管和使用過程。首先，明確行政主管部門的審批程序，加大監督力度，創建系統化、立體化、公開透明化的制度體系，且定期向業主公布維修專項資金的流動和賬戶動態，這也是保障業主根本利益的表現。其次，行政主管部門要建立維修資金的相應制度條例，接受公眾的監督。

（四）加強維修專項資金的可持續性

隨著住宅逐步趨向老齡化，應用住宅維修專項資金的頻率也隨之提高。為保證專項資金的充足，相關部門應當制定一系列有針對性的制度條例。其一，拓寬維修專項資金籌集渠道；其二，針對未收繳住宅專項維修資金的住宅，要根據實際情況，采取補繳措施；其三，建立二手房住宅專項維修資金。

三、結語

隨著人們對居住環境標準要求的提高，住宅維修專項資金的使用頻率也隨之提升，所以相關政府部門要給予高度重視，建立健全相關法律條例，以此維護基層群眾的根本利益。

（作者單位為廣東白天鵝物業經營管理有限公司）

參考文獻

[1] 葉金鳳.專項物業維修資金管理中存在的問題及解決對策[J].工程技術（文摘版），2016（11）.