共享辦公的商業模式優化策略研究

夏天

【摘 要】 在全球化和移動互聯快速發展的大背景下，共享經濟在世界范圍內興起一輪新的經濟浪潮。共享辦公作為其中一種互聯網+房地產的新型商業模式，面臨盈利難、過度依賴資本、商業模式高度重復、競爭壓力巨大等問題。要積極探索符合中國市場的戰略，積極進行商業模式上的探索和變革，才能在當前瞬息萬變的市場環境中保持領先地位，在未來的挑戰中贏得競爭優勢。

【關鍵詞】 共享辦公 商業模式 共享經濟

一、共享辦公的行業背景

隨著互聯網迅速普及，借助網絡為信息平臺，共享經濟這一新型商業模式持續升溫，從根本上改變了人們的消費行為習慣，在出行、住宿、金融、辦公、餐飲等各個行業，都誕生了基于共享經濟的商業模式。

隨著“大眾創業、萬眾創新”的概念被寫入政府工作報告，在創新、創業的熱情鼓動下，小微創業企業如雨后春筍般興起，從而形成了一個龐大的辦公需求市場。而物理辦公條件是辦公場所中最重要的基礎因素，通常應保持與創新企業自身的發展階段相適應。與此同時，我國房地產行業進入存量市場，商業辦公領域也與共享經濟結合，共享辦公已成為投資的新熱點，在一線和重點二線城市迅猛發展。

然而伴隨著共享辦公的發展也存在一些問題，原因主要為沒有明確統一的行業標準，市場處于無序狀態，眾多共享辦公概念化產品匆忙面市、一擁而上，各類素質和能力的運營主體紛紛加入到該產業中來。大部分共享辦公陷入盈利難、過度依賴資本、商業模式高度重復、競爭壓力巨大等困境，部分共享辦公企業相繼退出市場。對共享辦公商業模式的探索和共享辦公商業模式創新的研究比較缺乏，導致了行業早期的不穩定。因此，對共享辦公商業模式的分析與優化顯得尤為重要。

二、共享辦公商業模式問題分析

共享辦公乃至共享經濟的大環境還在探索與飛速成長階段，當前市場上沒有太多的借鑒和參考，特別是在中國市場，共享經濟已經走在了世界共享經濟模式發展的之前，中國市場的獨特性，讓共享辦公無法完全照搬美國共享辦公的發展路徑，因而在自我探索過程中，還是面臨不少考驗。

客戶的“轉移成本”較低。無論是創業團隊，還是其他小微企業，在選擇共享辦公空間品牌時，面臨的選擇非常充分。共享辦公這類的共享辦公仍然屬于辦公室租賃，不同品牌的共享辦公空間在硬件上并沒有本質卻別，在選址、裝修風格、硬件配套等直接產品屬性上，并沒有明顯的差異。雖然辦公室租賃對于企業來說，屬于不方便更換的產品類型，然而目前共享辦公的大部分用戶為創業團隊和自由職業者，他們團隊規模小，更換辦公地點沒有太大顧慮。再加上大部分共享辦公等共享辦公都提供按月租賃的付費形式，所以用戶的轉移成本是較低的，甚至于有一些創業團隊會隨時根據共享辦公空間的優惠和價格，不停的更換辦公地點。

缺乏產生經常性收益的能力。與國內一些自持物業的共享辦公不同，共享辦公采用的是“輕資產”運營模式，核心資產辦公樓是以租賃方式獲得，因此，其現金流壓力很大，直接影響到項目的運營與新項目的開展。目前，在共享辦公的總收入中，九成為租金收入，其它收入占比極小。因此，只有保持高入駐率才能提升收益，促進項目的持續運營。而依據共享辦公當下的租金和定價水平，一個典型項目要在開業3個月內入駐率超過六成才能保本，而目前的實際情況是，我國當下創業失敗率高達八成，共享辦公的主要客戶群體正是創業企業，項目的入駐率則存在著更大的不確定性。

成長期收入和支出失衡。按照目前共享辦公的租賃模式，在獲得租金收入之前，已經要花費大量的成本在空間租賃、裝修和人員招聘上。且租金的收入比較緩慢，而空置率也將拉長成本的回收周期，期間可能還要為了招商而投入人力和營銷的費用。共享辦公需要通過迅速的規模擴張達到連鎖經營，只有這樣，才能在增值服務、社群平臺中探索更多的盈利可能性，因而共享辦公的支出仍然巨大，需要風險投資的補充。

客戶創造價值能力難以挖掘。在共享辦公模式下，辦公空間的租賃價值只是該模式的最基礎層面。共享辦公構建的應該是基于共享辦公的社交平臺，這中平臺的設計目的并非在于滿足用戶的高頻移動社交需求，而是致力于打破入駐客戶之間的找人、找資源通道，從而提升場內企業的業務活躍度和平臺黏性。由于共享辦公產業發展歷史較短，行業經驗還較為欠缺，社區內企業的交流、共享、合作活動的數量和質量都還不盡如人意，共享辦公也是如此。

競爭壁壘較低。從產品層面，也就是共享辦公提供的辦公空間來說，共享辦公的共享辦公模式并沒有明顯的競爭壁壘，預計2021年中國共享空間數量將達到11，640家。在我國政府的大力支持和新經濟模式的情形下，國內的共享辦公行業迅猛發展，形成了行業的無序發展狀態，盈利模式單一，競爭的急劇必然導致一些原先依靠政府補貼生存的企業的退出。因此，共享辦公需要不斷的更新迭代自己的商業模式，進行商業模式的變革和創新，一次建立競爭壁壘，在資本參與后激烈的共享辦公行業中生存壯大。

三、共享辦公的商業模式優化建議

1、廣泛運用新技術

共享經濟商業模式的爆發，得益于智能手機、移動互聯網和移動支付的普及。而共享辦公雖然是傳統房地產行業中的一個分支，但是房地產+互聯網，才是共享辦公商業模式得到追捧和認同的重要原因。因而在技術層面的創新，對于共享辦公來說也非常重要，無論是基礎設施還是軟件系統可以利用智能化技術，前者如云服務、智能會議室、人臉識別技術等，后者如具備連接國際網絡功能的軟件系統等，實現網絡智慧化辦公。例如，越來越多的社會團體、政府機構、入駐企業的商業合作伙伴等角色來到共享辦公中進行商務訪問，對于共享辦公互聯網平臺來說，這些訪客都是共享辦公重要的潛在客戶資源，可以利用訪客系統，用戶可自主、便捷的使用APP進行來訪預約，在釋放運營管理者對訪客管理成本的同時，更加高效的將訪客信息匯總沉淀在線上系統中，通過人臉識別的智能設備輔助，讓來訪者更直接的感受到共享辦公帶來的自由感知和科技體驗。

2、為入駐者提供增值服務

共享辦公管理人員除了日常運營管理，要具備創業輔導師或創業導師服務能力，熟悉創業和企業管理、具備一定專業背景。共享辦公空間的輔導老師要具備為創業者提供孵化服務的能力，協調創業資源，幫助創業者解決創業過程中遇到的問題。這類共享辦公空間應該聘請天使投資人、企業家、成功創業者、技術專家、行業專家等擔任創業導師，形成專業化導師隊伍。管理人員可以提供免費的咨詢和幫助，還可以幫創業者牽線搭橋、對接資源，幫他們快速成長。在增值服務項目方面，除了基礎的注冊代理、政策對接、路演等方面，還可以提供人力、推廣、法務、媒體、資源開放等方面服務。

3、挖掘新市場

共享辦公誕生以來，中小微企業、創業者和自由職業者一直都是其目標客戶。但是在中國市場環境下，中小微企業和創業者的規模、購買能力和潛在購買能力都非常有限，特別是自由職業者，與美國的市場環境完全不同。追求規模化、連鎖化的共享辦公如果仍然以中小微企業、創業者為主要目標客戶，其自身發展也將受到限制。因此，共享辦公可以提高大公司的客戶比例，為大客戶提供定制化的空間。據調查，超過六成的大型企業都表示出對租賃共享辦公空間的極大興趣，他們列舉出這種辦公方式的多種優點，如，能夠極大地降低辦公樓的租金和裝修成本。同時，靈活的租賃形式也便于企業根據自身的業務規模進行辦公空間調整。此外，開放的辦公空間有利于促進上下游企業之間的合作，從而推動企業的創新發展。因此，共享辦公可以吸引大公司進入第三方辦公空間，提升共享辦公整體的商業估值和行業聚合能力。

4、輸出管理模式

在空間租賃成本上，共享辦公和業主方嘗試單項目的股權合作，業主方負責提供寫字樓資源，并和共享辦公分攤裝修費用；作為回報，共享辦公會視情況轉讓不同比例的項目股權給業主方，從而實現以股權換場地的合作方式。共享辦公雖然是通過輕資產模式來獲得用于共享的辦公空間，但是如果要形成規模化和連鎖化，租賃成本將成為一大負擔。而通過管理輸出，也就是把自己積累的豐富的線上線下社區運營和服務商管理經驗，以及共享辦公的品牌價值輸出給擁有閑置物業空間的物業持有人，通過連鎖的模式，能夠以更低的成本迅速實現規模化。

在供給側改革的背景下，市場上存在大量的房地產閑置資源。作為共享辦公管理輸出的進階方案，共享辦公可以開展樓宇托管業務，把自己的運營模式和品牌價值輸出到整棟現值的寫字樓、商場，共享辦公通過提供專業的商業規劃及策劃定位、設計咨詢及裝修指導、經驗豐富的運營團隊、標準化的招商體系及因地制宜的招商解決方案、全套聯合辦公管理系統、品牌影響力及美譽度、共享辦公的服務商體系、業內領先的辦公服務移動端平臺等。這對于共享辦公成本的降低、規模化提升以及盈利能力的提升，都有很有利的影響。