公允價值計量在投資性房地產中的應用

【摘 要】 本文以我國財政部在 2014 年發布的《企業會計準則第39 號—公允價值計量》為背景和切入點，首先，闡釋了公允價值的定義和投資性房地產的核算現狀；接著，分析了公允價值在投資性房地產中的應用困境的成因；最后針對困境的具體成因提出了相應的建議。

【關鍵詞】 公允價值 投資性房地產 計量屬性

1.公允價值相關準則背景

我國財政部在 2014 年發布了《企業會計準則第39 號—公允價值計量》，需要企業披露公允價值層次、估值方法、輸入值等。準則對一些相關定義、非金融資產的公允價值計量等做了比較詳盡的解釋。

2.公允價值及其定義

CAS39 將公允價值定義為“是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。”對其定義我們應當重點把握以下兩點：（1）公允價值是退出價格而非進入價格。（2）公允價值的虛擬性。

3.投資性房地產核算現狀

基于和國際會計準則趨同的趨勢以及我國房地產產業迅速發展的國情考慮，我國財政部于 2006 年發布了《企業會計準則第 3 號—投資性房地產》，投資性房地產第一次以單獨的會計科目出現，從固定資產、存貨中分離出來。對于投資性房地產的后續計量，準則允許企業以歷史成本計量或是以公允價值計量。由于歷史成本容易取得而且受到謹慎性原則的影響，大多數企業選擇了成本模式計量投資性房地產。公允價值模式在會計信息相關度上具有優越性，但是在可靠性方面上又比歷史成本模式稍遜一籌。

4.公允價值計量在投資性房地產中的應用困境分析

4.1投資性房地產準則和公允價值準則限制嚴格。CAS3 對企業運用公允價值計量投資性房地產提出了兩個要求，即：“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。”活躍的市場要求有大量的房地產交易，而且這些房地產的交易時間、交易價格等信息還要是公開的，能夠被企業獲得。這些條件在我國較為發達的地區比較容易達到，但是在一些中小城市卻很難滿足。CAS3 對于投資性房地產的后續計量還規定，成本法可以變更為公允價值法，但反之則不行，而且同一家公司不能同時使用兩種計量方法。這就迫使一些擁有多處投資性房地產而且地處發達地區和不發達地區的企業放棄運用公允價值計量投資性房地產的機會。CAS39 對于企業運用公允價值做了更清楚細致的規范，對于主要市場、最有利市場、市場參與者、公允價值層次、估值技術都做了詳細的定義，同時對于公允價值的披露也作出了更為嚴格的要求。

4.2投資性房地產公允價值計量成本較高。如果沒有活躍的房地產市場或是無法得到同類或類似房地產的價格，管理層就需要運用估值技術對公允價值進行估算。而一般來講管理層并不具備房屋建筑物或是土地使用權的具體估值方法的專業知識，此時就需要聘請具有專業評估資質的外部評估機構。而且為了更好地運用公允價值核算，企業還可能定期對會計人員進行相關的培訓，改進財務軟件等。這樣一來聘請評估師和企業為公允價值計量做的相關工作加大了投資性房地產公允價值計量初始成本。

4.3會計計量理念轉變困難。相比于歷史成本計量，公允價值計量在我國出現較晚，經歷也比較曲折。我國在1998年首次出現公允價值計量模式，而后進行了小范圍的應用。但是由于當時的經濟環境并不適合大規模地推廣公允價值計量模式，市場機制還沒有完全成熟，估值技術還沒有被廣泛掌握，2001年起我國對于公允價值計量采取的是回避態度。直到2006年我國才又開始使用公允價值計量，其中就包括投資性房地產。又因為公允價值不易獲得且獲得成本較高，而歷史成本計量起來比較容易，數據可獲得性強，會計人員從運用歷史成本到運用公允價值計量資產或是負債的理念轉變是比較困難的。

5.優化投資性房地產公允價值計量的建議

5.1搭建全國房地產交易信息平臺。擁有活躍的房地產交易市場，企業才有可能運用公允價值計量投資性房地產。我國應當促進房地產市場的發展，規范房地產交易的程序，孕育出有序活躍的房地產市場。同時我國相關政府部門可以聯合起來，共同建立一個全國房地產交易信息平臺，共享房地產市場的各種交易信息。企業從全國房地產交易平臺中可以知曉不同地理位置的房屋建筑物的新舊程度、配套設施等因素，為企業或第三方評估機構對投資性房地產進行估值提供依據。

5.2企業更加完善地披露公允價值運用情況。企業應當緊跟準則的披露要求，尤其是對于公允價值層次是第二層次或是第三層次的企業。由于這類型企業本身估值結果可靠程度相對于輸入值是第一層次的企業就比較低，因此需要披露更多的信息來加以彌補。企業披露的信息越清楚越詳細，會計信息的可信度也就越強。

5.3提高會計人員職業素養。一方面，政府或是企業應該針對會計人員開展相關方面的培訓，定期組織會計從業者進行投資性房地產公允價值計量的案例學習，增強實操經驗。與此同時還要注重對會計人員職業道德的培養，使其正確對待運用公允價值計量投資性房地產的結果。另一方面，會計人員自身應該注重會計理論的建設，學習有關公允價值的知識，關注準則的變化與要求，積極參加相關的講座與培訓，提升自己的職業素養。

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作者簡介：張思雨（1992，10-），女，漢，山西省汾陽市，碩士研究生，研究方向：會計理論