房屋優先承租權問題探討

陽勇

【摘 要】由于在房屋租賃關系中，承租人相對于出租人往往處于弱勢，合法權益更容易受到侵害。基于此，文章結合房屋優先承租權的現狀，從民商法的角度分析其性質，并提出房屋優先承租權的完善建議，為保障承租人的合法權益提供法律依據。

【關鍵詞】房屋;法定優先承租權;法律性質

一、房屋優先承租權的現狀

近年來，隨著房屋價值屬性的不斷提升，房屋租賃成為人們的新選擇，因優先承租導致的租賃合同糾紛案件呈現上升化趨勢。在法律體系上，我國對于房屋優先承租權仍存在很大的優化空間，例如《民法典》七百三十四條：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物……享有以同等條件優先承租的權利。”其中對部分法律詞語的定位較為模糊，導致在司法實踐中適用困難，如缺乏對"同等條件"的司法解釋等。導致各地法院在面對房屋優先承租權相關案件時缺乏明確的法律適用，出現各地規范不一，甚至存在同案不同判現象。由于目前我國法律體系中對房屋優先承租權制度立法的空缺以及部分法律條文的適用性問題，導致房屋優先承租權在很多地方性法律中予以體現，如廣東、上海、浙江等地分別規定了房屋出租條例，對房屋優先承租權予以進一步還規定。由于房屋優先承租權在法律體系上適用不足，而且內容模糊，范圍較窄，法律依據不足，法律規范保障不夠完善，可借鑒的國際立法經驗也較少，缺乏統一規范的指導經驗的困境，而這一現狀又是由于對優先承租權定位不清，理解模糊，所以筆者希望理清思路，準確定性優先承租權，以期為我國立法、司法實踐提供參考建議。

二、基于法律層面分析房屋優先承租權存在的合理性

首先是房屋優先承租權對承租人生存權、生命權具有保護意義。在“衣食住行”四項人類生存的基本條件中，住房對人類的生存尤為重要。房屋優先承租權有利于維護承租人的生存權和生命權。生存權在人所有的權利中排第一位，所有的人權都是基于生存權而產生的，缺乏穩定的居住條件必將導致公民流離失所，進而危及生存權。生命權是人們的第一權利，而居住對于保障人的生命的意義不言而喻，承租人如果沒有一個穩定的居住地方就會流離失所，其生命安全也難以保障，自然無從談及其他民事權利。

其次是房屋優先承租權對城市發展穩定秩序的重要價值。為了穩定城市生活經濟秩序、有效保護城市弱勢群體的合法權益，從立法角度出發對承租人的優先承租權進行專門立法予以特別保護已經顯得尤為必要。該權利之所以被雙方確定，在一定程度上就是為了穩定雙方的經濟合作關系，實現雙方經濟上的互信與長期合作，如不能給予司法保護，與雙方約定的初衷相悖。從實際情況看，承租人多會在約定了優先承租權后，對租賃物投入大量的物力，最突出的就是進行高額的設計規劃與裝修投入，如不對優先承租權給予充分的保護，或造成承租人與出租人利益上的不公平，或造成大量物資不能物盡其用，發生實質上的浪費。

第三是房屋優先承租權對法治社會建設的價值。承租人的優先承租權保護也是對其生存權、生命權的法律保護，也是法治社會人權制度建設不可缺少的基石。只有法治化地保障人權，人們才更能通過立法執法司法等環節注重人權，才能更加守法，加快法治社會的建設。人權不是虛無縹緲的權利，它依賴于法治的土壤的根治和培育，依賴于運用法律手段加以調控和保障。合理保障居民住房條件是落實深化住房制度改革要求的重要舉措，對于滿足居民住房需求、實現住有所居的目標加快城市化建設的重要意義不言而喻。承租人只有一個穩定的居住地方能才談及生命權，生命權得到保障才能談及生存權，進而才能談及其在社會中持續發展的權利，良好的法律制度是構建法治社會的基礎，否則面對租賃問題無法解決勢必影響社會穩定，阻礙法治社會、法治國家的推進。此外，《民法總則》規定“民事活動應當遵循自愿、公平、等價、誠實信用的原則”，承認承租人享有“優先承租權”并給予司法實踐上的切實保障，有助于傳播“誠實信用”法治理念，更利于法治社會的建立。

三、對房屋優先承租權的完善建議

首先是擴大司法解釋提升適用性。《民法典各分編（草案）》第525條規定了承租人具有優先承租權，但是對于其行使條件并未作出詳細規定，基于此，可以進一步擴大該項的司法解釋，細化完善優先承租權的行使條件。對于優先承租權的期限上，可在司法解釋上規定在租賃合同結束后一個月以內，承租人享有房屋的優先承租權。與此同時，對于相關法律體系中部分法律詞語的適用有必要進一步作出解釋，例如《民法典》中"同等條件下享有優先承租的權利"的"同等條件"，在保障房屋承租人有限租賃權的基礎上也應充分考量房屋出租人的處分權，可將親屬關系、房屋用途、租賃期限等條件納入"同等條件"的考量范圍。劃定一個合適的、普適性的范圍有助于減少雙方對法律條文的誤讀以及濫用現象。

其次是明確侵權賠償的范圍和標準。為了保障承租人房屋優先承租權不被侵犯，可在現行的法律體系中予以規定，如建議《民法典》在侵權責任中加入如果法定優先承租人的優先承租權在受到侵害的情況下，出租人應根據實際情況承擔相應的賠償責任，同時應制定具體科學的賠償范圍和賠償標準。為限制出租人隨意侵犯承租人的優先承租權，可以將承租人的搬家費，臨時安置費以及將造成其他損失等納入賠償范圍，并根據當地和糾紛案件的實際情況制定不同的賠償比例范圍。通過對侵權賠償制度進行完善可有效的保障承租人基本的生存權利，促進房屋交易的有序健康發展。除此之外，法律也要對租賃合同的違約責任予以明確，對于原合同對出租人違反優先承租權有明確責任約定的，則承租人提出的具體請求則依據合同條款，法院也支持其訴訟請求。對于承租人的法律責任也應予以規制，如果是因為承租人出現違約現象導致出租人的原有利益受到侵害，那么出租人可以單方面解除現有合同且出租人不侵犯承租人的房屋優先租賃權。對于承租人的違約條件，應設置前置條件，如承租人惡意長期拖欠租金、經催告后一個月承租人仍未支付租金、或違反合同條款違規使用電器飼養寵物等，雖然出租人在合同到期前未提出解除合同，但同樣可以作為合同到期后出租人排除承租人優先承租權的正當理由。

【參考文獻】

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