通州副中心城市理解與展望

王茂君

世邦魏理仕1988年進入中國，是全球最大的商業地產顧問公司，業務涵蓋寫字樓、商鋪的物業管理和交易，以及大宗交易、項目管理等，因此，對每一個新區的發展以及預測都特別關注。我與大家分享幾個國際上耳熟能詳的案例，基于此，共同討論通州未來商業方向。

一、案例分享

案例一：華盛頓的職住平衡問題。

華盛頓是美國聯邦政務服務中心，白宮附近還有一條K街，全美的游說行為都在這條街上發生。華盛頓有100萬人口，這條街上集合了約3萬到4萬的說客，國會等政府部門工作過的人，以及很多智庫會集中在這里開展咨詢工作，這里聚集了財團的利益、政治的利益、軍隊的利益等。這屬于聯邦政務核心區里面的重要功能，當然也包括老城居住功能。另外這座城市還有一個商業環境改善區，大量企業聚集，市民在此地上班，回到核心區居住。職住平衡對于通州來講也是一個課題，值得我們共同探討。

案例二：倫敦金絲雀碼頭的開發歷程與困境。

金絲雀碼頭是倫敦的一個新的CBD，與通州核心區類似，建造在河邊，自1988年開始施工，到現在發展三十年，異常光鮮亮麗。擁有25棟寫字樓，約125萬平方米的體量，還有很多跨國公司的總部。其中僅匯豐銀行一家公司就租用10萬平方米，摩根斯坦利公司租用了7萬平方米，瑞士信貸租了19萬平方米，相比國貿大廈一座也才7萬平方米。在其開發過程中也遇到了非常大的阻力，也許從中我們可以有所啟發。

啟示一：財政問題。與通州發展的政策性導向不同，金絲雀碼頭開發初期遇到較大財務問題，所以很多項目的開發和運營不夠完善，通州也有部分項目存在此類問題，需要引以為鑒。

啟示二：基礎設施趕不上新城建設問題。國際上項目開發方面，先有規劃再施工的成功案例，是芝加哥。但同樣也有很多新城的開發伴有基礎設施趕不上施工建設的進度。在北京，望京、麗澤區域，以及國貿對面一片小核心區在開發過程中均遇到基礎設施問題，是非常普遍的現象。金絲雀碼頭解決這一問題用了非常長的一段時間，對于通州開發，解決這些問題也是個時間的問題。

啟發三：供應集中問題。通州新城開發寫字樓有131萬平方米的建筑體量。依據通州目前的總環境，即使我們再提倡減量規劃、減量發展，留白增綠，城市升級，資產管理等，新體量依然巨大，消化需要時間。金絲雀碼頭開發初期也面臨這種供大于求的問題。

啟發四：新城開發集中在工作層面，居住層面較弱就會帶來夜間“死城”的問題，通州也不例外，需要綜合考慮改善。

二、通州發展形勢分析

通州區具備如下特點：一是亞洲城市CBD區域開發，通常都伴有水系，如香港中環、上海浦東、廣州天環等，唯獨北京的CBD是沒有的，因此通州CBD開發對于北京來講也是一個機遇。二是通州歷史悠久、人杰地靈，眾多文化古跡有待進一步挖掘，并融入到新城開發中去，同時還包括文化主題，如以前的彩虹門，現在的三塔等建筑將作為副中心地標，不再是對外租賃的寫字樓，另外還有博物館、大劇院、文化中心等配套建設；綠色主題，我們需要更多關注的是如何將綠色概念融入資本運營中；智慧主題，我們應當更多將此概念輸入到單體建筑中去，多層次體現。三是通州短期內將面臨案例中所講的職住平衡問題。

通州作為副中心，現有140萬人口，商務氣氛、居住環境都很好，未來要集中考慮三點綜合功能方向的問題：一是政務活動，二是居民活動，三是商務活動。相比全球新城建設案例更多集中在第三項商務活動的功能，但前兩項功能是通州不同于其他新城的特點，必須予以關注，特別是政務活動方面，以設置亞投行、國家會議中心二期等項目，帶動發揮國際交往中心的作用。商務方面，更多表現在產業集群、人才匯集、資本融合等。當前政府對產業聚集的導向是高精尖方向，具體表現在一是T MT行業（高科技、通訊和媒體），通州的租金、成本優勢會吸引大量該行業企業進駐；二是金融產業，包括商業銀行和保險機構；三是聯動產業，主要集中在咨詢行業，目前該行業在城區的市場占有率極大，但伴隨前兩類產業紛紛到副中心開辦分支機構，也會有越來越多咨詢行業從開辦分支機構，伴隨客戶行業發展共生。這三大產業將是通州未來的產業基礎。但也伴隨一個痛點，即在2020年之前，這些產業群主要還是以購買行為為主，2020年后，慢慢會有更多的租賃行為產生。

目前，中央及北京市級政府領導人都要求通州各個項目，沒建成的要確保建設質量，建成的要確保管理質量。現在大家參觀樓宇管理主要還是參考香港、美國、歐美的樓盤，五年后，通州一定會成為業內爭相學習的焦點，美好生活在寫字樓里應該是什么樣子，就是我們現在研究開發的重點，有頂尖的資產管理團隊在通州進行樓宇管理，我對通州的樓宇經濟非常有信心。

最后在解決通州職住平衡問題上，還要補充一點，與其他新城相比，通州的居住活動相對豐富，學校、購物、醫療等配套相對非常全面，目前我認為尚缺少一個體育產業。在我們開始分享的案例中，金絲雀碼頭有幾個非常有意思的主題型俱樂部，通州目前有各種馬拉松活動，有鐵人三項的比賽，如何與樓宇經濟更好結合，在城區的外環邊沿舉辦相關賽事活動是很有可能的。

總之，通州只要解決好政務活動、居民活動、商務活動等三個維度的設計組合問題，就不再只是以前通常定義中的CBD，而一定是有機、可持續發展的新城。