政務區、商務區、商業區的多功能協同發展

王永平

一、通州開發面臨的挑戰

問題主要表現在，通州區建設規劃經常被冰凍，頂層設計也在不斷調整，目前商務、商業活動長期處在相對較低的水平。商業方面，沒有高級別商場、沒有高層次品牌。現在萬達廣場里面剛剛進駐幾家較好餐飲品牌，但在購物中心之外還是沒有知名餐飲，老字號品牌店鋪在通州也很少，更沒有知名酒店和口碑較好的民宿。商務方面，沒有特別好的寫字樓，萬達廣場的寫字樓算是相對較好的，但也被大量散賣了，物業管理很難達到較高水平的統一性，入駐企業水平也相對較低，對區域形象提升，對區域經濟貢獻都不大。無論是金融企業還是互聯網企業、科技企業等，都沒有大企業總部進駐，可以說，商務的底子相對較薄。

二、通州開發優勢

通州除有水系、有運河，交通比較便捷，具體很多天然優勢以外，目前也正在建立很多后發優勢。我們在其他新城發展中見到的商務商業問題，可以得到盡早避免，好經驗可以充分借鑒。尤其是在當前商業發展處于一個全面轉型的大背景時期，一些新型的商業業態，為提高通州商業品質創造了可能性。

另外政策優勢在通州表現格外突出，如大量引進高品質配套醫院、學校，保留一批高品質住宅，創造一批甲級寫字樓，這些都是高端商業發展的重要支撐。但政策也需要對商業活動的特殊性進行全面考慮，以服務消費者為核心定位，在實現政務活動的同時，確保商業活動的通達性和便利性，各方面協調發展也非常重要。

商業發展的水平高低，核心是由有活力的消費者、靈活的運營思維決定，因此人口結構和人口數量就是一切發展的基礎。當前消費者的關注點可能逐漸從過去重視品牌逐步過渡轉向于品質。過去只是一部分先富起來的人群導向型的盲目崇拜、未來將慢慢出現消費自信、消費成熟、消費理性的表現。再下一步發展就是注重品位，對場景、對文化有更高的要求，我們一定要關注消費變化的趨勢。

三、未來通州開發建議

過去我們常把一個區域的商業、商務剝離區分對待。商務區是商務區，商業區是商業區，居住區是居住區，相對是分離的。比如西單大街、王府井大街，過去并沒有特別強的商務氣息，沒有特別好的寫字樓，這就導致商業區的午餐時間，不能保證客流量，而有寫字樓的商業區中午到哪兒都要排隊。但是僅有寫字樓、商務，沒有居住功能，晚餐時間則不能保證客流量，周末時間就更少。因此發展至目前，我們更提倡商業、商務、居住三方面功能融合發展，這在通州新城建設過程中，是可以充分借鑒的。

通州未來的發展，第一要體現創新性。雖然是城市副中心的定位，但絕不能成為一個城市的濃縮版，更不能是降縮版。通州商業完全可以做成創新版和示范版，雖然現在不能算一張白紙，但還有很多可涂改的空間，這就為發展提供了可能。在這里，未來的商業業態應該以針對消費者的業態為主，要奔著滿足人民美好生活的目標來布局和招商，這就區別于過去的購物中心扎堆現象。倫敦、巴黎的購物中心建設是非常緩慢的，需要精雕細琢。

一是諸如商業+大健康概念要引起重視，引進一些輕醫療的業態，符合消費者生活需求。國外很多寫字樓也實現了看牙齒、看胃病、體檢等功能。二是帶有文化主題、科技體驗感、時尚感的Mall是順應當前商業發展潮流的，要重點關注。三是一般型超市引進的意義不大，還是要集中精力引進那些真正做產品做得好的品牌，有些品牌單純做零售依然凈利潤很高，這就提醒我們并非只有餐飲、只有兒童游樂項目，雖然人氣旺，但是否賺錢確實值得商榷，北京SKP商場，一年做100億的銷售，幾乎是第二名銷售額的兩倍，全靠商品、服務、環境拉動消費，這就說明把主業做好才是生意好的關鍵。四是差異化不僅表現在商品品類，更表現在品質上，一些微小的創新有時可以形成一種新的消費偏好和消費習慣，這也是一種競爭力。

第二要注重融合性發展，即商業、商務、居住功能要一體。當前快節奏的都市生活，時間成本非常高，更強調生活的便利性和客群的匹配度。房子里面的客群和商場的定位是高度匹配的，所以期待高、客單價高，可以更好實現商業價值。

第三要強調多樣性。商業生態不止是購物中心，還要實現休閑功能，特別是在通州擁有較好水系和天然景觀的前提下，更要全面加以利用。如秦皇島有一個酒店，是一個旅游項目，建了一個孤獨的圖書館，面向大海，僅此一項使酒店的互聯網傳播率大大提升，帶來了大量客流。

第四要考慮集中性。不僅是商務、商業、居住要結合，而且不能過于分散。一方面是地理空間的集中，另一方面是商業零售和商業模式的集中，在商業發展過程中自然能夠形成適度差異。

第五要注意適度性。一個城市的商業發不發達，不是以數量來計算的，更重要的在于品質。另一方面要對商業業態的人口動量、總量進行控制，動態關注經營狀況。