房地產(chǎn)市場金九銀十盛況不再

“金九銀十”一直是人們對樓市的一種說法，其地位不比3～5月的“小陽春”差。意在每年的9月和10月，環(huán)比同年任何一個月份其房地產(chǎn)銷售成績都好。

究其原因，其一是行業(yè)規(guī)律。進入9月也就意味著即將進入四季度，開發(fā)商面臨年底工程款項和全年銷售目標(biāo)等多方面的壓力，于是會加推房源，促進銷售。而到了11月，市場將進入寒冬淡季，對于房地產(chǎn)銷售人員來說，年底能不能賺到錢回家過年就靠9月和10月的努力。

其二是天氣。入九秋涼，相對更適合外出看房。七八月是高溫淡季，縱使行情再火熱，像山城重慶這類城市，扛著酷暑爬坡看房無疑是一種折磨。久而久之，這便成了民眾的一種購房習(xí)慣。但如果仔細(xì)觀察這幾年的市場會發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控政策的挾持下，金九銀十逐漸開始被迫失靈。

首先是2016年，這一年的金九銀十就遭遇了“政策劫”。2016年9月30日，北京推出“京八條”，隨后全國19城緊跟調(diào)控，被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控潮（如今看來只不過是撓癢癢罷了），此劫絲毫沒有沖淡國民購房的熱情，金九銀十在政策面前順利逃脫。

2017年，這一年的金九銀十再沒那么幸運，政策完全沒有給它“渡劫”的機會，直接令其消失。國慶長假前6日，熱點30城網(wǎng)簽量同比平均跌幅約8成，被評為史上最慘黃金周。一線城市簽約量極為慘淡，至于其他熱點城市，下降幅度普遍在40%以上。金九寡淡收場，銀十順利泡湯。在那個階段，各媒體的樓市頭版唯有8個字：“歡度國慶，冰凍樓市！”在政策的制約下，樓市迎來了短暫的寒冬期。究其原因，正是由于金九銀十之前，樓市遭遇了政策的“房貸利率八連殺”，購房成本的飆升成功遏制住了需求端。

2017年的金九銀十是北京房產(chǎn)中介最難熬的階段，非但沒有賺到錢回家過年，甚至面臨下崗轉(zhuǎn)業(yè)的結(jié)果，北京百萬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中近半數(shù)沒有扛過漫漫寒冬。

但事實上，大禹治水在疏而不在堵。于樓市而言，如果調(diào)控政策僅一味壓制而不去增加供給疏解需求，必然會起到反作用。

2018年3月，樓市進入小陽春。被強壓半年之久的市場需求開始報復(fù)性反彈，二、三線城市，尤其是中部城市的成交量驟升，樓市大火，房價借勢躥升起來。而此時恰逢樓市限價令，人們仿佛遇到了“天上掉餡餅”的機會，轟轟烈烈的“萬人搶房”開始以各種稀奇古怪的形式輪番上演。

2016年和2017年皆是如此，那么2018年的金九銀十將會是怎樣的光景？這可能是當(dāng)下購房剛需族最關(guān)心的問題。其實，今年的金九銀十不再是傳統(tǒng)意義上的一個概念，它或許是此輪房價周期最真實的轉(zhuǎn)折點。

政策層面

2016年，我國樓市共計調(diào)控50余次，到了2017年，近110城調(diào)控250次。而在2018年，僅8月就有45個城市發(fā)布了超過55次房地產(chǎn)調(diào)控政策，密集程度刷新了歷史紀(jì)錄，年內(nèi)累計調(diào)控次數(shù)多達315次。當(dāng)然，此輪房價周期是中國房地產(chǎn)歷史上時間最長、幅度最大的一輪，調(diào)控政策的層層加碼，次數(shù)不斷刷新也就不足為奇。

然而，最重要的是調(diào)控政策形式發(fā)生了根本變化。8月17日，管理層約談了?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州5個城市市政府的主要負(fù)責(zé)人，約談強調(diào)要綜合運用經(jīng)濟、法律和必要的行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進供求平衡，切實增加住房及用地有效供應(yīng)，嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，7月上述5城新房價格分別環(huán)比上漲2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，漲幅居70城前列。

而地方監(jiān)管部門也沒有松懈。8月16日，湖北省住建廳會同相關(guān)部門約談了武漢、黃石、十堰等10個城市，要求各城市政府切實擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任，盡快制定房地產(chǎn)市場調(diào)控方案。

其實，問責(zé)約談才是調(diào)控政策的終極武器。相對于2016年的調(diào)控，一個是乾坤大挪移，一個僅是扎馬步的功夫。而在此基礎(chǔ)上，管理層的這種新式武林絕學(xué)，即“數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動城市+問責(zé)過快上漲”將會成為調(diào)控政策的主流。這套組合拳打出來，博弈政策的想法將無濟于事。

因此，8月24日，三線城市呼和浩特發(fā)文言表決心，全面叫停房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施，成為第一個宣布告別去庫存的城市。但是，呼市的庫存去完了嗎？并沒有。只要在當(dāng)?shù)毓渖弦蝗蜁?，南二環(huán)明晃晃都是在建的房子。庫存沒去完，房價就漲破了1萬元，對著三四千元的人均工資和低迷的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，如何不被問責(zé)。當(dāng)然，對于這個高度依賴土地財政的城市提前宣告棚改貨幣化結(jié)束，也預(yù)示著房價將到頂，市場正式開始進入下跌通道。

那么，8月確定的調(diào)控基調(diào)由過去的地方主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橛傻胤綋?dān)負(fù)主體責(zé)任，管理層加強指導(dǎo)，這樣的力度無疑對購房者的預(yù)期造成了打擊，從8月全國房地產(chǎn)的成交量可以窺探一二。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，8月13個重點城市（北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武漢、青島、濟南、大連、長沙、西安）中，僅成都的房地產(chǎn)成交量環(huán)比小幅提升，其余12城成交量均呈現(xiàn)不同程度回落，其中7城成交量降幅環(huán)比擴大。而成都成交的回升是在5月中旬調(diào)控導(dǎo)致的成交大幅下滑基礎(chǔ)上的小幅修復(fù)，9月增速環(huán)比明顯收窄，近3個月的成交量處于2017年以來的低位。

成交量下滑的城市中，受7月末調(diào)控影響的深圳，其成交量以41.1%的降幅居各城之首，絕對水平是2017年以來（除春節(jié)月之外）的最低值，8月下旬深圳周度成交量小幅回升，9月的成交量將在8月基礎(chǔ)上稍有改善。

杭州以33.4%的降幅排在深圳之后，且近4個月其成交降幅持續(xù)擴大。大連、濟南成交環(huán)比降幅分別為29.8%和28.8%，且兩市成交量已連續(xù)5個月回落。北京成交量環(huán)比下滑20.9%，成交略好于2017年年末的水平。上海成交降幅收窄，環(huán)比基本持平，前8個月成交表現(xiàn)略好于2017年同期。

在新房市場地產(chǎn)銷售方面。8月，全國五大地產(chǎn)公司地產(chǎn)銷售面積同比增速從13.1%降至3.5%，全國前十大地產(chǎn)公司銷量增速從35.3%降至2.9%。8月全國四大一線城市地產(chǎn)銷量增速回升，但12個二線城市地產(chǎn)銷量增速從0降至-7.1%，16個三、四線城市地產(chǎn)銷量增速從-3.4%降至-13.8%，意味著全國地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)了明顯下滑。

需要注意的是，在判斷一、二線樓市行情時，主要看二手房市場，而三、四線樓市則主要看新房市場。這是由于不同的城市新房和二手房所在市場中主導(dǎo)的位置不同。由此看來，全國所有城市的成交量無論是同比還是環(huán)比（環(huán)比7月，傳統(tǒng)意義講7月也是高溫淡季），都進入下降通道，在成交量的影響下，房價勢必會受其牽連。

從業(yè)主預(yù)期來看，8月13城新增掛牌均價環(huán)比持平或下跌。杭州、成都兩城新增房源掛牌均價環(huán)比均下跌2.1%，跌幅最大。其中，杭州掛牌均價是2017年以來首次明顯下跌，成都新增掛牌均價連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，調(diào)控加碼后市場預(yù)期持續(xù)松動。

從調(diào)價來看，13城調(diào)價中漲價占比全面下降，其中杭州、長沙及西安下降明顯，環(huán)比分別下降18、15和14個百分點。13城有10城調(diào)價中漲價占比連續(xù)3個月下滑，業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動。

正常情況講，如果為炒作市場，那么房價對交易量變化相對敏感，如果市場是剛需市場，房價對交易量變化相對遲鈍。

簡單來說，交易量代表市場流動性，如果流動性加速下滑，會造成空置房持有者（投資客）的房價預(yù)期破碎。因為投資的基礎(chǔ)是保證流動性，誰也不希望房子被套牢在自己手上。因此，在全國進入房價下跌預(yù)期通道的開始，哪個城市的房價波動的幅度大就說明哪個城市的投機屬性更強，剛需購房者可以對這樣的城市做長期觀察，因為他們的觸底可能會更大一些。

利率層面

利率是觀察樓市行情的關(guān)鍵指標(biāo)之一。筆者曾在上半年預(yù)言，按照經(jīng)濟環(huán)境的形勢反推，管理層 必然會繼續(xù)嚴(yán)控貨幣進入房地產(chǎn)，下半年的房貸利率也會隨之上升，可能將誤傷一大批剛需購房者。

8月23日，四川將二套房首付比例調(diào)整至50%，其中成都部分地區(qū)的二套房首付甚至被調(diào)整到70%。此前，根據(jù)融360數(shù)據(jù)，7月全國533家銀行中，146家上浮基準(zhǔn)利率10%，173家上浮15%，115家上浮20%，28家上浮25%，25家上浮30%，4家上浮30%～40%。

8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.161倍，自2017年1月以來連續(xù)20個月上漲，同比2017年8月首套房貸利率5.12%上升11.13%。

如果目前以5.69%的利率貸款100萬元，以30年等額本息還款方式計算，共需要支付利息108.71萬元，比2017年同期累計多還13萬元。或許13萬元對于投資客來說并不算什么，但是對于剛需購房者來說，無疑是一筆不菲的支出。

從歷史層面來看，目前5.69%的房貸利率依然屬于谷底反彈值，和2015年房價上漲起點數(shù)值屬于同一個水平。因此，未來利率大概率將繼續(xù)上漲，不過漲速將逐漸放緩。

綜上，在調(diào)控政策加碼、利率不斷上升，以及交易量導(dǎo)致的市場預(yù)期不斷下降的情況下，2018年的金九銀十繼續(xù)失靈，其慘狀不弱于2017年。基于此，筆者對現(xiàn)階段的購房者有如下幾點建議。

第一，對于關(guān)注新房市場的一線城市剛需購房者來說，國慶假期不乏是入場的好時機。因為目前房地產(chǎn)市場不景氣，大量房企甚至采取裁員的方式保命。因此，在國慶促銷階段，開發(fā)商大概率會“以價換量”拋盤出市。而關(guān)注二手房市場的剛需購房者則可等銀十之后再入場，議價空間會更大。

第二，熱點二線城市的房價由于此前上漲過猛，會成為此輪下行周期的主角。無論是有潛力的還是沒有潛力的城市都會出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，屬于大漲小跌階段的后者。急于在此階段出手的剛需購房者務(wù)必關(guān)注核心地段房價的變化，跌幅永遠(yuǎn)是由外向內(nèi)傳導(dǎo)。而對于仍有時間觀察的剛需購房者來說，可在金九銀十后入場，年前房價不失為一個很好的淘筍時機。

第三，由于三、四線城市二手房市場交易流動性低，雖然價格在下跌，但表現(xiàn)不會太明顯。需要一段時間有價無市的市場調(diào)整，投資客徹底對房價預(yù)期失望后，房價會逐步下調(diào)。對于剛需購房者來說，可多關(guān)注當(dāng)?shù)刎泿排锔幕笜?biāo)，一旦結(jié)束，會有一批房源立減拋售，至于為什么，你應(yīng)該能猜到。

本文由子木聊房（zimuliaofang）供稿。