美國住房租賃市場調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的啟示

付一夫 童鸞

摘要：美國通過對住房租賃市場供給端和需求端的調(diào)控，保證了廣大具有租房需求民眾的利益，同時(shí)促進(jìn)了市場的繁榮發(fā)展。分析美國成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，對我國住房租賃市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：租房；價(jià)格；調(diào)控

0引言

最近一段時(shí)間，一線城市房租的快速上漲引發(fā)了熱議。究其原因，除了受市場供需關(guān)系的影響外，更重要的因素在于中介的惡性競爭與資本力量的介入，最終導(dǎo)致了房屋租賃市場的異動。如何保障我國房屋租賃市場的平穩(wěn)、健康運(yùn)行，成為當(dāng)下人們普遍關(guān)心的話題。他山之石，可以攻玉。筆者將重點(diǎn)研究美國住房租賃市場的有關(guān)實(shí)踐，進(jìn)而尋求一些可行性路徑。

1 美國發(fā)達(dá)的住房租賃市場

作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國之一，美國擁有較為發(fā)達(dá)的住房租賃市場，無論是房屋租賃人口占比還是租賃房屋數(shù)量占比，都明顯高于中國。2017年，我國租賃人口占總?cè)丝诘谋戎貫?1.64%，而美國這一數(shù)據(jù)高達(dá)35%；在租賃房屋方面，我國2017年租賃房屋占總房屋的比重為18%，而美國這一數(shù)據(jù)為37%。

同時(shí)，觀察美國的住房自有率和出租空置率也可以證明這一點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2008年起，美國的住房自有率和出租空置率皆呈現(xiàn)走低趨勢，這從側(cè)面印證了自金融危機(jī)后，美國民眾越來越傾向于租房而非買房。盡管自2016年二季度起，美國住房自有率與出租空置率均有所回升，但到2017年年底，出租空置率再度出現(xiàn)下降，彰顯出美國人高漲的租房熱情，間接造就了美國發(fā)達(dá)的住房租賃市場。

誠然，對租房的青睞與美國人的固有思維不無關(guān)系。對美國人而言，他們不愿意被房貸所束縛，租房所付出的月均成本更低，更能享受到自己想要的生活。然而，更深層次的原因在于美國住房租賃市場的健康與平穩(wěn)?？紤]到具有租房需求的群體規(guī)模龐大，美國采取了一系列手段來健全租房的法律法規(guī)，并保護(hù)租戶的合法權(quán)益，由此得以保持房租價(jià)格的平穩(wěn)增長，也讓美國人更加放心地選擇租房而不是購買自有房產(chǎn)。

2 美國租房市場調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)

2.1供給端調(diào)控

一方面，提供多元化的房源供給渠道。美國住房租賃市場的平穩(wěn)運(yùn)行，直接體現(xiàn)在多年來房租市場沒有出現(xiàn)令人匪夷所思的暴漲或暴跌。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，當(dāng)市場需求大于市場供給時(shí)，價(jià)格必然上升，考慮到美國龐大的房屋租賃需求，勢必需要增加供給來穩(wěn)定價(jià)格。為此，美國政府著力發(fā)展多樣化的房屋供給渠道，從而確保市場供給。

具體來看，美國的房源供給渠道主要有3個(gè)：一是私人房地產(chǎn)開發(fā)商興建了大量的市場化租賃住宅；二是美國住房和城市發(fā)展部（HUD）通過給開發(fā)商提供貸款和擔(dān)保，與開發(fā)商共同合作興建出租房；三是聯(lián)邦政府興建的保障性政府資助住宅。

如此一來，多種開發(fā)方式的推出不僅從總量上滿足了市場需求，還從結(jié)構(gòu)上迎合了不同的租戶人群，無論是老年人還是年輕人，無論中產(chǎn)階層還是低收入者，都能在租房市場上找到滿意且負(fù)擔(dān)得起的房子。

另一方面，采取有效的稅收激勵政策。具體而言，稅收政策主要體現(xiàn)在4個(gè)方面。

第一，高昂的房產(chǎn)稅。美國有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)擁有者必須每年交納高額的房產(chǎn)稅，稅率在1%～2.5%，這使得物業(yè)的閑置成本極高，因此業(yè)主通常會主動將房屋出租以換取收益的平衡，這也是美國房屋閑置率較低的原因之一。

第二，免收增值稅。該制度允許美國個(gè)人的主要住宅，在房屋交易時(shí)享受2.5萬～5萬美元免收增值稅，不過免稅的前提是業(yè)主在持有房屋所有權(quán)的任意5年內(nèi)，至少2年住在本房屋中。因此，絕大多數(shù)業(yè)主都會選擇“自住2年，出租3年”的模式，這樣既可以在房屋出售時(shí)享受免稅政策，又能周期性地為市場提供房源。

第三，折舊抵稅政策。根據(jù)美國稅法，租賃房屋的維修費(fèi)用和各項(xiàng)使用維護(hù)支出都可以用來抵稅，同時(shí)租賃住房還可以享受折舊沖回政策，即房屋每年折舊的部分可以用來抵稅，這使得租賃房屋獲得了較大力度的減稅優(yōu)惠，從而間接增加了市場供給。

第四，稅收抵免計(jì)劃。20世紀(jì)70年代后，美國政府直接修建公共住房的做法逐漸被稅收抵免計(jì)劃替代，其本質(zhì)是通過PPP模式鼓勵政府與社會資本合作開發(fā)住房項(xiàng)目。在這種模式下，地方政府為節(jié)省成本，通常會以極低的價(jià)格將土地出售給房地產(chǎn)開發(fā)商。此外，稅收抵免指標(biāo)還可以在二級市場進(jìn)行交易，從而為開發(fā)商帶來額外收益。從該計(jì)劃的實(shí)施效果看，2006年，全美共有7.5萬套住房享受稅收抵免計(jì)劃，2009年超過150萬套，而到了2015年，稅收抵免租房達(dá)到300萬套，成為美國保障性租賃住房的重要供應(yīng)渠道之一。

2.2需求端調(diào)控

一方面，制訂嚴(yán)格的低收入家庭資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。美國住房和城市發(fā)展部基于不同地區(qū)家庭的平均收入水平，制訂了收入水平表，以此來進(jìn)行低收入家庭的資格認(rèn)定。

另一方面，通過租房券給予低收入家庭適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。租房券是美國政府針對低收入家庭實(shí)施的極為重要的貨幣化補(bǔ)貼政策。該政策給予低收入家庭自由選擇住房的權(quán)利，允許住戶根據(jù)自己的意愿選擇不同房租水平的住房：選擇條件好的住房，則超出補(bǔ)貼部分的租金由住戶自己承擔(dān)，但最高不能超過家庭收入的40%；如果選擇便宜的住房，則節(jié)省的資助結(jié)余可以保留。此外，該政策還允許租房券持有者在全美任何地方使用該券，增強(qiáng)了租房券的流動性和交易性。

此外，美國政府還在金融政策方面予以支持，特別是通過大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）來促進(jìn)住房租賃市場的繁榮。這不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了暢通的融資渠道，還大大盤活了存量住房并加以有效利用，更能通過專業(yè)化的住房租賃運(yùn)營管理來規(guī)范市場，從而保障租賃各方的合法權(quán)益。

3對我國租房市場的啟示

在美國的成功實(shí)踐中，以下幾方面可作為我國租房市場調(diào)控路徑的參考。

第一，完善相關(guān)法律體系，充分借鑒美國及其他發(fā)達(dá)國家的立法經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)租賃市場的法律空缺，著重保護(hù)承租人的利益，讓各項(xiàng)措施有法可依。還可以考慮在稅收減免方面做文章，變竭澤而漁為從長計(jì)議，切實(shí)減輕參與主體的負(fù)擔(dān)，激活住房租賃市場。

第二，正視國人收入差距過大的現(xiàn)實(shí)，并在此基礎(chǔ)上倡導(dǎo)住房梯度消費(fèi)的理念。特別是在確保中低端住宅供給方面予以發(fā)力，充分利用城市舊房和正規(guī)小產(chǎn)權(quán)房、放慢城市舊房拆遷速度、對過剩的住房推廣租售并舉等渠道，從而盤活錯(cuò)配和閑置的房源。

第三，推動政府與市場的協(xié)調(diào)配合。要使政府這只有形的手抓牢公共住房，可以考慮適度采購一批優(yōu)質(zhì)房源作為公共住房，筑牢保障底線，讓公共住房起到穩(wěn)定住房租賃市場價(jià)格、引導(dǎo)市場預(yù)期的作用。并要通過市場的力量合理配置資源，讓更多主體參與到市場競爭中來，從而確保更加多元化的住宅供給渠道。

第四，嘗試從金融支持角度做好產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。結(jié)合我國實(shí)際的國情和市場狀況，積極開展REITs等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)試點(diǎn)，從而為住房租賃市場提供金融服務(wù)方面的保障。