“躺著賺錢”時代結束 郁亮稱萬科底線戰略是“收斂聚焦”

閆軍

今年的“金九銀十”行情風光不再，如同當下天氣，房地產商明顯感覺到深秋的絲絲涼意。

國慶長假期間，萬科的“活下去”三個字在地產圈及各大媒體被刷屏，甚至有評論調侃萬科從“領跑”到“領哭”。和其他房企一樣，為了回籠資金，萬科也對部分項目進行打折銷售，隨后網上瘋傳“萬科五折甩賣、前期業主每戶退款100萬元”的消息。

10月10日晚上，《投資者報》記者從萬科方面了解到，“（甩賣退款）傳言不屬實。”廈門萬科表示，該項目9月底之前簽約的產品原交付標準包含溫泉入戶，但在推進過程中經反復論證發現難以滿足實際使用要求，故該項目不引進溫泉入戶。對此，廈門萬科給出針對前期買家的兩套方案：接受無溫泉入戶的，給予20萬元補償；不接受者可選擇退房，同時萬科根據一年期定期存款利率，給予購房者一定的利息補償。

有分析人士向《投資者報》記者表示，對于房地產的悲觀論調也無需過分解讀，萬科“活下去”的照片是內部策略會議上流出，更多的應該是表達企業的危機意識。在行業周期之下，為了回籠資金，降低負債率，房企打折促銷現象還將繼續。

萬科的焦慮在于未來

房地產行業的“寒冬”真的來了嗎？

中國指數研究院統計數據顯示，2018年1～9月，受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

上述機構數據顯示，今年前三季度全國300個城市，各類用地成交樓面均價為每平方米2220元，同比下跌了8.2%，平均的溢價率為16.1%。其中住宅用地成交樓面均價為每平米3881元，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降了21.1個百分點。

雖然行業拿地、成交量以及成交額均呈現下滑趨勢，不過從今年1-9月份房企銷售數據來看，主流房企累計銷售金額同比增速有所回落，累計銷售面積同比增速則繼續上升，說明當前主流房企仍以高周轉策略為主，以價換量。

這就不難解釋今年以來包括恒大、中海、碧桂園等諸多房企喊出降價口號，值得注意的是，萬科的回款壓力同樣不小。

萬科董事會主席郁亮曾表示，6300億元回款目標的達成變得至關重要，“如果6300億回款目標未達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

房企在享受過城鎮化紅利之后，萬科認為，住房全面短缺時代已經結束了。此前很少談論房價的郁亮在今年3月份明確表示，中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。如果房地產企業還有地就買，不看價格的話，那么之前怎么賺的錢之后就會怎么還回去。

“房地產企業需要把自己看成制造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”郁亮稱。

可見，一葉知秋，萬科的焦慮，在于未來的發展。

打破剛兌疊加融資渠道收緊，房企融資成本持續上行，這對行業整體構成極大考驗。不過，對于手握1595億元現金流的萬科來講，當前似乎沒有什么可以阻擋其“買買買”的步伐。

10月9日，A股上市公司華夏幸福公告稱，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。根據公告，萬科擬通過收購華夏幸福涿州、大廠、廊坊和霸州市等5家項目公司的部分股權的方式進行合作開發。

此外，9月28日，深高速也公告稱，擬引進萬科作為戰略投資者，增資價格已確定為29億元，擁有聯合置地30%的權益。據悉，聯合置地主要業務為梅林關城市更新項目的投資、開發和經營。

轉型的聚焦與收斂

回籠資金、儲備土地，對于萬科來講，“活下去”并不是問題，而是下半場該“怎么活”。

今年年初，郁亮對萬科的定位從城市配套服務商到城鄉建設與生活服務商轉變進行了詳細地解讀。

“我們不僅要做不動產，提供服務的場所，也要直接提供服務內容。”郁亮表示，萬科從租賃住房、物業服務、物流倉儲、冰雪、度假、養老等方面拓展業務。

基于房產社區場景，房企業務拓展的領域大同小異。值得注意的是，作為早在2014年就入局長租公寓的房企，今年上半年，萬科將租賃住宅確立為核心業務。當前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務式公寓三類產品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。截至今年上半年，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間超過16萬間，累計開業超過4萬間。

不過創新業務同樣面臨諸多問題。此前有媒體報道稱，萬科首次對戰略進行了檢討。“類似自如（長租公寓）事件，以及一些小概率、高風險事件，比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發生只有關門。”

面對轉型，郁亮表示，收斂和聚焦是應對轉折點和不確定因素的最好方法，如此才能應對正在發生的轉折；“沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉折中被淘汰。這么做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”

對于轉型中非開發業務，郁亮提出了五個基本原則：投入和產出嚴重不匹配的項目必須要調整；風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整；做了三年還沒做成的業務不要再做；做了三年仍然靠萬科內部資源內生增長的業務，也不要做了；出于獎金導向建立的能力中心，可以公司化運作，但不算業務。

可以預見的是，房地產的白銀時代轉折點已至，對于后市，分析人士向《投資者報》記者表示，房企依賴原有模式維持高增長難以為繼，國家對房地產市場調控力度松動跡象不大，而希望靠房地產暴富的投資者怕是難以獲利了。