業主建筑物區分所有權問題研究

董佳睿　董佳慶

摘 要 房地產事業的蒸蒸日上，掀起了購房熱潮，也使得人們對自己購房后的權益有了更多的關注。本文首先介紹了建筑物區分所有權的基本內容，然后結合實務中比較常見的問題，從專有部分和共有部分兩方面，進一步的作出分析和研究，旨在對現實生活中出現類似問題有一個初步的引導。

關鍵詞 建筑物區分所有權 專有權 共有權

作者簡介：董佳睿，東華理工大學法律碩士；董佳慶，武漢工程大學，執業律師，研究方向：民法。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.09.231

一、 建筑物區分所有權概述

（一）概念

我國《物權法》第七十條定義了建筑物區分所有權：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。” 建筑物區分所有權，更像是一種復合權利，集三種不同權利于一體。

（二）內容

1.專有部分的單獨所有權

建筑物里面可以單獨隔開無需依靠其他部分便能為個人所使用的獨立空間，便是專有部分。它的特點是獨立，即獨立構造與獨立使用兩方面。

專有部分的單獨所有權含有四大基本權能，也具備絕對的排他性。業主只要在不侵害他人的合法權益的前提下，可隨意的使用。也正因此，業主的單獨所有權，亦不難對其他業主的單獨所有權造成妨礙。此外，因為建筑物構造復雜特殊，每個專有部分并不是絕對的“獨立”，它們之間相互牽連。業主如果想進行改良使用時，需要考慮到是否影響其他業主，若有影響則需要經過其他業主的同意，不可自行為之。

業主若將房屋出租、借用給他人時，租借人等使用權人就承繼了所有權人的大部分權利義務關系，若與業主另有約定的依照約定，但違反法律法規的強制性規定的除外。

實務中會遇到需要認定專有部分和建筑物總面積，業主人數和總人數等，這些最高法在司法解釋中都作出了詳細規定。專有部分以不動產登記簿為準；如果還沒有辦理過戶的，以測量機構的實際測量面積為準；若連測量數據都沒有，就以購房合同上記載的面積為準。建筑物總面積，即是將上述各項數據加總。業主人數，按每戶一人計，若一個買受人有兩戶以上，仍然按一人計。房地產開發商還未售出及未交付的，均按一人計算。總人數，把上述各項數據加總即可。

2.共有部分的共有權

排除了專有部分，剩余的建筑物部分便是共有部分。共有部分主要包括兩類：第一類是全體業主共同共有，第二類是部分業主共同共有。建筑物的基本結構、公共通行的道路，消防等安全設施還有設備間等就屬第一種。各相鄰房屋之間的承重墻，某一單元共用的樓梯、走廊等就屬第二種。

共有分為按份共有和共同共有，通說認為建筑物區分所有權是一種“特殊的按份共有”。 要想一個整體權利中的部分權利能夠不受阻礙地進行交易，則這一部分權利必須和整體有著較大程度上可分的可能性，這樣一來就能使得它在被轉讓處分時，不會過多的影響到整體權利。這種特殊的按份共有如下特征：第一，不能被分割，因為有一個整體的目的，單獨使用便無意義；第二，共有部分具備一定的從屬性，當專有部分轉讓時，其對應的共有部分的權利和義務也一并被轉讓。例如，共有的娛樂休閑設備就類似于專有部分的從屬物，如果簽訂抵押合同，抵押權的權利中將會包含對該設備的使用權益。

3.成員權

成員權又稱共同管理權。指的是業主們是一個整體，他們聚集到一起，成立一個業主大會、管委會，來制規定約，然后委托物業公司對建筑物進行管理，通過這些方式達到對整體大環境的管理，進而行使這一權利的目的。成員們之間除了共同的財產關系還有管理關系。

二、專有部分問題研究與分析

（一） 關于專有部分的界定問題

《物權法》的第六章并沒有對建筑區劃內專有部分的具體范圍做出界定。只是在第七十條概括表述為：“建筑物內的住宅、經營性用房等”。這里就體現了一個問題，首先這個概念的界定不夠全面，其次涉及專有部分的屬性特征也沒能體現出來，而這就有可能會給具體的司法實踐上帶來一系列操作困難。實際上，專有部分并不是僅僅局限于住宅和經營性用房，還有很多其他的形態。

綜上，對于專有部分的概念界定要把注意力集中到一個關鍵詞“獨立”。首先是空間結構上的獨立，建筑物的各個專有部分是能在客觀上分離出來的，這種分離既是和其他專有部分的分離也是和公共空間的分離。其次是使用價值的獨立，這一般表現為業主對自己專有部分功能的不同利用，而且這種利用還不需要依賴小區或建筑物的其他部分的功能，如獨立的部分可以作為住宅使用，也可打造一個休閑娛樂空間等。最后是法律地位上的獨立。也就是說，通過辦理登記、過戶等，可以將此業主的所有權與彼業主的所有權區分開，也能將所有權與共有權、成員權區分開。

（二） 關于“住改商”問題

所謂“住改商”，是指改變原有的住房財產，用于餐飲、娛樂和其他商業活動，或者用于公司和企業等辦公活動。這種行為統稱為“住改商”。實際生活中，“住改商”存在多種形式，有的只是單純改變房屋的使用性質，有的不僅改變使用性質，還變動了房屋原有的建筑結構。一般而言，《物權法》對于業主私下將住房改為商用的行為是不予支持的。同時，《物權法》還規定了一些例外，即業主可以進行“住改商”，前提是要符合有關法定程序，而且還必須征得其他利害關系人的同意。

通說，只要是原本的生活居住狀況因為其他業主的“住改商”行為而被改變的業主，都應屬于上述涉及的“有利害關系的業主”，而不是僅僅按照建筑構架表面的分布結構來界定。《建筑物區分所有權解釋》中將“有利害關系的業主”解釋為“本棟建筑物內的其他業主”，也就是將建筑區劃內會受到影響的，但本身不是本棟建筑物業主的人，排除在外了。若是想主張權益，就需要該業主自己拿出證據證明其已受到的或可能受到的不利后果，如果不能證明則要承擔敗訴的責任。此外，有利害關系的業主的同意不適用默示，即所謂的在一定期限內不表示反對的情形，這里必須是明確的意思表示，并且是采用書面形式。此外，多數有利害關系的業主同意不能推定為同意，必須是全體業主的書面同意。根據相關司法解釋，受影響的業主有權將擅自進行“住改商”的業主訴至法院，請求消除危險、排除妨害、恢復原狀或者賠償損失。 這就給了被私下“住改商”行為影響的業主司法救濟的渠道。

此外，有關“商改住”的處理辦法并未在《物權法》中作出規定。對此，筆者認為可以比照《物權法》中對“住改商”的規定來處理，以體現出私法領域范疇下的公平性。

三、共有部分問題研究與分析

（一） 關于共有部分收益、費用如何分配的問題

1.收益分配

《物權法》第八十條規定了共有部分收益的分配原則。即以當事人的意思表示為先，有約依約，若無約定或約定不明，則按業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

在此要注意一個問題，假設某小區的某一棟某一個房間有人在外面做了廣告，所獲利益是在該樓還是全小區的業主之間分配呢？對此，最高法院給出指導意見：如果小區內只有一棟樓，則直接按照上述第八十條的規定處理；如果是構架完整的住宅區，則該建筑物的公共部分所產生的收入應該由此住宅區內的全體所有人共同分享。

2.費用分攤

同理，借鑒上述的收益分配的原則，費用處理的一般規則就是分攤。全體共有的就由全體業主按各自比例分攤，部分共有的就由部分業主按持有份額分攤。根據《物權法》的規定，這些費用除了常見的修繕、管理、維護等費用，還有翻修馬路、墻面，更換安全設施、娛樂休閑設備等的開銷，以及管理事務的開支、稅收等。

一般來說，權利與義務是相對的，沒有無權利的義務，也沒有無義務的權利，放棄權利意味著可以不履行義務。但《物權法》第七十二條是個例外，即不得以放棄權利為由拒不履行義務。這就是說，對共有部分，以不享受權利來進行排除義務的抗辯是無效的。舉個例子，業主對小區內外墻面、管道等共有財產享有權利，有的業主通過在外墻做廣告掙得的收益，部分共有人有權分一杯羹，但如果此時外墻或出現損壞，共有人不得以拋棄對外墻面權益為由而拒不承擔維修義務。

（二）關于車位、車庫的歸屬問題

《物權法》第七十四條規定小區車位、車庫應當首先滿足業主的需要。這是一個頗具爭議的法條。對于該條的理解應注意以下問題：

第一，關于“首先”的理解。首先不等于優先，所以業主對車庫和車位享有的并不是優先購買權。優先購買權有一個前提即“同等條件下”，假設有其他非業主的第三人支付了更高價格，就能夠購買到車位、車庫，而這顯然與《物權法》第七十四條的立法目的相違背，對業主權益的保護也是不利的。因此，這里的首先是指要求開發商必須把業主的需求放在首位，可以考慮在簽訂購房合同時對業主們的車位、車庫需求做一個調查，然后把數據整理出來，要給業主預留出足夠的購買空間。

第二，關于滿足業主的需要，這個滿足的程度是什么。這是一個爭議比較大的問題。觀點一，只要業主能支付相應的對價，其愿意買多少就買多少，對此不應該加以限制。觀點二，滿足業主的需要是有限制的，對這需要須加以限制既有時間限制，也有數量限制。王利明教授也是持此種觀點，其認為這里的需要須進行限縮解釋，必須是合理的需要，不可無節制的購買車位。因為實際生活中有的業主購買力較大，購買許多車庫然后出租給沒有購買到可用車位的業主，來賺取租金，這顯然是不可取的。

第三，關于開發商擅自將車位、車庫轉讓給他人，業主的需求得不到滿足是否享有撤銷權。首先，這違背了《物權法》第七十條的強行性規定，該民事行為當然無效。其次，開發商建成的車庫、車位，業主具有共有權，開發商是無權擅自處分的。

此前，《建筑物區分所有權解釋》征求意見稿規定過，此種情形下業主享有撤銷權，可以請求法院確認該合同無效。還規定了其他業主超額購買車庫、車位，導致部分業主的停車需求不能實現時，未分配到車庫、車位的業主，可以請求合同超出部分無效。 雖然《建筑物區分所有權解釋》正式文本刪除了上述規定。但在新的規范出臺前，如遇到此種情形，建議可以參考征求意見稿的規定處理。

注釋：

于芳. 共有用益物權的侵權構成及法律責任探究.中國海洋大學.2009.

龔玲.論業主權利的有效實現.華東政法大學.2013.

王維宇.住宅小區建筑設施所有權歸屬研究.西南政法大學.2012.

閔敢. 車位、車庫沒有“首先滿足業主的需要”法律責任相關問題.政治與法律.2010（6）.157-163.

參考文獻：

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[2]許念、楊正禮、嚴華.淺析小區車庫、車位的權屬.湖北警官學院學報.2012（3）.