建立房地產長效機制的幾點思考

林志勇

摘要：2017年中央經濟工作會議，于2016年12月14日至16日在北京舉行，會議確定2017年是實施“十三五”規劃的重要一年，是供給側結構性改革的深化之年，要繼續深化供給側結構性改革，其中在促進房地產市場平穩健康發展時強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

關鍵詞：房地產泡沫；供給側改革；去庫存限購；長效機制；投資投機

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）012-0346-03

引言

在《淺議經濟新常態下房地產經濟在國民經濟中的地位作用》一文中，我著重論述了經濟新常態下房地產經濟在國民經濟中的地位和作用不變，它在經濟中的支柱產業、基礎性和先導性地位不變，仍然發揮著減輕就業壓力、推動城鎮化建設、支撐新常態下國民經濟發展的重要作用，保持房地產經濟的適度平穩發展，對保持國民經濟的穩定具有重要的意義。

一、為什么要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位

有穩定居住的地方才能安心干事業，安居樂業是深深扎根于中國人民心中的傳統追求，對于每個人和家庭來說，居住都是頭等大事。讓城市低收入群體住得上自己的房子，讓改革發展成果更多更公平惠及全體人民，更是構建和諧社會、實現中國夢的重要內容；同時，習近平總書記在黨的十九大報告中也指出：“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”，因此，發展也要兼顧人民美好生活的需要，滿足改善居住條件住得更好的愿望；既要讓百姓買得起房子，又要讓百姓買得起好房子，在這雙重要求下，就要求房子既要價格合理，與居民的收入水平相協調，又要供應充足類型豐富，滿足不同消費群體的需求。堅持房住不炒定位主要有以下幾個好處：

1.有利于房地產市場的健康、穩定和可持續發展

由于房地產擁有居住屬性和保值增值的投資屬性，有的人買房主要是為了解決居住的問題，有的人買房則是為了投資賺錢，如果有投資房子想法的人多了，都想著靠房地產賺錢，就變成了投機，投機就是要短期內利益最大化，最后房子短時間內越建越多，房價越來越高，形成房地產泡沫，泡沫積累到一定程度，就產生質變，產生難以控制和預料的結果，不僅使資源得不到充分利用，而且透支未來的發展空間。因此必須控制好二者的關系，讓房地產回歸居住屬性，抑制投資屬性，在中國13億人口的支撐下，讓房地產市場朝著穩定和可持續的方向發展，為中國特色社會主義市場經濟服務。

2.有利于經濟結構均衡發展，促進國民經濟健康運行，提高抵御經濟風險的能力

1998年我國結束了實物分房的歷史，實行貨幣化分房，開啟了房地產市場化之路，我國房地產經濟由此迅速發展壯大。在發展的初期由于行業集中度較低，房地產開發企業百花齊放，處于起步階段普遍缺乏資金，開發的資金大多來自銀行及其他金融機構的貸款和借款。伴隨著我國改革開放、城市化和城鎮化建設進程的加快，對房地產產生了巨大的需求，推動房地產市場進入繁榮高速發展階段，房地產開發投資節節升高，在銀行的支持下開發商瘋狂攻城掠地，有的省份房地產投資甚至占到固定資產投資50%以上，成為當地的支柱產業，可見，地方經濟對房地產經濟的依賴程度之高讓人瞠目結舌。加上房地產高額的利潤，有的上市企業一年的利潤還不如深圳買一套房子的利潤，更是不斷吸引各路資金投入房地產，有些人甚至放棄手中利潤微薄的工廠，改行投資房地產，如果企業家不能安心搞實業，加上用工、資金、原材料等成本上升造成利潤下降，企業無意擴大生產或轉型升級，對中國實體制造業是一個毀滅性打擊，國民經濟面臨嚴重的“空心化”風險。如果房子能夠回歸居住屬性，讓房地產回歸理性，則有利于引導資金流向需要的行業，促進經濟均衡發展，提高抵御經濟危機的能力。

3.有利于增加個人和家庭可支配收入，釋放個人消費需求，增強跨越“中等收入陷阱”的能力

以本地區漳州市2016年的統計數據為例進行分析，本市屬于三線城市，2016年城鎮在崗職工平均工資61085元（月均5090元），平均每戶家庭人口3.46（人），平均每戶就業人數1.9（人），城鎮居民人均可支配收入30726元，人均生活消費支出21467元，扣除支出人均剩余可支配收入9259元，每戶家庭平均可支配收入剩余32036.14元，2016年本地區商品房銷售均價7325元/平方米，也就是說如果每戶家庭將剩余收入全部買房一年可買4.37平方米；2016年漳州人均住房面積40.9平方米，以戶家庭人口3.46人計算，每戶家庭住房面積141.51平方米，如果年均家庭剩余可支配收入可購買4.37平方米住房，則需要32.38年，也就是說一個普通家庭所有成員要為買套房子節衣縮食32.38年，這還是在不考慮子女校外教育培訓支出、婚姻、養老、疾病、通脹等良好狀態下才實現的。如果以按揭來算，141.51平方米商品房，每平米7325元，總共1036560.75元，首付30%需310968.225元，尚需貸款725592.525元，以公積金貸款20年等額本息還款計算，每月需還貸4115.53元，而城鎮在崗職工月平均工資僅為5090元，扣除房貸每月僅剩974.47元，這些錢要用于生活、水、電、氣的支出根本就是杯水車薪，更不用說其它消費，而龐大的工薪階層是我國消費的主要群體，很明顯，由于他們被住所累，必然要壓縮其它消費支出。如果能夠減輕他們的房貸負擔，這龐大的中等收入群體所產生的巨大市場需求，將使消費成為拉動中國經濟增長的強大引擎，有助于中國成功跨越“中等收入陷阱”。據華盛頓郵報2018年1月份的報道：“2018年，中國的零售額預計將會和美國持平，甚至超過美國，這將是有史以來的首次，這意味著中國正向‘消費強國轉變，消費升級和多樣化將給中國經濟帶來更優質更強勁更持續的增長動力”。

4.有利于節約土地和資源，推進生態文明建設

中國始終非常重視生態環境建設，歷次黨代會都非常重視保護環境和生態建設，特別是黨的十八大報告首次單篇論述生態文明，首次把“美麗中國”作為未來生態文明建設的宏偉目標，提出了要把資源消耗、環境損害、生態效益納入經濟社會發展評價體系，建立體現生態文明要求的目標體系、考核辦法、獎懲機制，建立國土空間開發保護制度，完善最嚴格的耕地保護制度、水資源管理制度、環境保護制度。把生態文明建設擺在五位一體的高度來論述，也彰顯出中華民族對子孫、對世界負責的精神。要實現真正的國富民強，必須守住“綠水青山”。那么，如何實現“美麗中國”？即我們必須著力推進綠色發展、循環發展、低碳發展。房地產行業是一個高耗能的行業，一方面開發房地產需要占用大量的土地，其中一些是寶貴的耕地、草地、林地，而且土地是不可再生資源，隨著開發的增加土地只會越來越少，要解決13億多人口的吃飯問題，需要緊緊守住耕地保護紅線，合理開發利用每一寸土地資源；另一方面建設過程中消耗大量鋼鐵、水泥、沙石、木材等礦產資源，并且與房地產相關聯的建材、家電、機械等行業也需要消耗大量資源，高速發展的房地產，帶動了鋼鐵、水泥產能的突飛猛進，導致產能過剩，據統計2017年我國的粗鋼產量8.317億噸，占全球產量的49.2%，水泥產量為23.16億噸，這些資源的生產和開發如果沒有采取嚴格的保護措施，不僅破壞環境，而且產生大量廢物、廢氣、廢水，與生態文明建設格格不入。

5.有利于控制房地產金融風險，防范和化解金融風險

眾所周知，美國次貸危機爆發的直接原因是房地產泡沫的破滅，而美國房地產泡沫的產生，則是美國政府期望通過允許低收入群體加杠桿買房來緩解貧富差距的冒險。黨的十九大把防范化解重大風險作為決勝全面建成小康社會三大攻堅戰的首要戰役，金融風險是當前最突出的重大風險之一。為了防范和化解風險，2018年初銀監會提出要從“遏制房地產泡沫化以及配合地方政府整頓隱性債務等十個方面入手，深入整治市場亂象，有效控制風險引爆點，有序化解重點領域風險，堅持標本兼治，突出‘質量建設，大力彌補制度短板，建立風險防控長效機制。”

二、提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，房地產市場的反應

1.投資情況：2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%。其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。（詳見圖一）

2.開發情況：2017年，房地產開發企業房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%。其中，住宅施工面積536444萬平方米，增長2.9%。房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%。其中，住宅新開工面積128098萬平方米，增長10.5%。房屋竣工面積101486萬平方米，下降4.4%。其中，住宅竣工面積71815萬平方米，下降7.0%。2008年以來房屋新開工面積累計1624989萬平方米。

3.土地供應和儲備：2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%；土地成交價款13643億元，增長49.4%。綜合全年來看，一季度，土地市場總體平穩，熱點城市堅持調控，一線城市供應劇增，二線城市回歸理性；二三季度熱點城市調控深化，平均溢價率同比普遍下降，需求外溢至周邊三四線城市；四季度整體供應量攀升至年內高位，出讓金同比增加近四成，平均溢價率繼續下行。

4.銷售情況：2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%。其中，住宅銷售面積增長5.3%，辦公樓銷售面積增長24.3%，商業營業用房銷售面積增長18.7%。商品房銷售額133701億元，增長13.7%。其中，住宅銷售額增長11.3%，辦公樓銷售額增長17.5%，商業營業用房銷售額增長25.3%。（詳見圖二）

5.庫存情況：2017年末，商品房待售面積58923萬平方米，比11月末減少683萬平方米，去化周期約6個月。其中，住宅待售面積減少670萬平方米，辦公樓待售面積增加118萬平方米，商業營業用房待售面積減少215萬平方米。

6.融資情況：2017年，房地產開發企業到位資金156053億元，比上年增長8.2%。其中，國內貸款25242億元，增長17.3%；利用外資168億元，增長19.8%；自籌資金50872億元，增長3.5%；其他資金79770億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款48694億元，增長16.1%；個人按揭貸款23906億元，下降2.0%，2008年以來個人按揭貸款累計132740億元。

7.景氣指數：2017年12月份，房地產開發景氣指數為101.72。

8.70個大中城市住宅銷售價格統計：從2017年12月國家統計局公布的銷售數據看，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現，熱點城市新建商品住宅價格總體穩定，一線城市房價同比漲幅持續回落，二三線城市房價環比微漲，房地產市場總體保持穩定。

從提出房住不炒后，僅2017年全國就有將近110個城市與部門（縣級以上），陸續發布調控政策次數多達200次以上，從以上數據可以看出，在各地紛紛加碼限購政策后，房地產價格瘋狂上漲的勢頭得到有效控制，增幅普遍回落，房地產的開發速度處于適度發展的區間，但是房地產只是放緩了上漲的幅度，價格并沒有明顯下降仍處于高位，而且地區分化嚴重，隨著限購政策的退出，房價仍有可能出現報復性上漲，因此，需要建立更具市場化的長效機制，促進房地產市場長期穩定健康發展。

三、建立有效的房地產長效機制的幾點建議

1.加快實施房產稅、空置稅等有關房地產稅的進程，發揮稅收的市場調節功能，增加投資投機的成本

經常可以在電視、報紙上看到有關擁有十幾甚至數十套住房的房叔房嫂的報道，更有曝出專門炒房的炒房團。身邊也有不少人擁有三套以上住房，可是真正用來自己居住的多數只有一套，即使考慮子女婚后與父母分居，也僅需要一套110平方米左右，一套60平方米左右，兩套就夠住了，多出來的房子，主要就是為了投資。這些投資投機加上開發商的炒作，造就了房地產的虛假火熱行情，房價自然節節升高。如果能夠盡快實施房產稅和空置稅，必將增加投資投機的成本，讓投資投機無利可圖，這樣才有利于讓房子回歸居住屬性。

2.加快政府主導的經濟適用房、保障房、廉租房、公租房投資建設力度

李克強總理2014年在政府工作報告中提出“三個一億人”，即促進一億農業轉移人口落戶城鎮；改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村；引導約一億人在中西部地區就地城鎮化。2016年2月2日在《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》國發〔2016〕8號文中，再次強調著力解決好“三個1億人”城鎮化問題，全面提高城鎮化質量。要解決好這些人的居住問題，就是一個浩大的工程，如果將這部分需求全部由政府承擔，會造成地方政府的巨大負擔；如果全部推向市場，必然造成短期市場的劇烈波動。所以，要解決好“三個1億人”城鎮化問題，既要控制好城鎮化的速度，過快的話配套跟不上；又要理順好政府和市場的關系，一部分人由于經濟原因無力購買商品住宅的，需要政府承擔的，就由政府主導的經濟適用房、保障房、廉租房、公租房來解決；一部分經濟條件允許的人，該由市場承擔的就由市場承擔，這樣在推進城鎮化過程中才不至于過度助長房地產的無序上漲。

3.適時退出去庫存激勵措施，在拆遷中平衡貨幣補償安置、安置房安置和安置地安置的方式

2015年中全國庫存達到歷史高點水平，2015年底中央財經領導小組第十一次會議首次提出要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展；年底中央經濟工作會議又進一步將“化解房地產庫存”作為2016年經濟工作五大任務之一。2017年則提出分類調控，因城因地，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。經過兩年的去庫存，2017年底全國整體庫存已去化到2012年左右水平，三四線城市整體庫存水平也已得到有效去化。以本地為例，在提出房地產去庫存后，政府加大拆遷貨幣安置力度，一有拆遷，周邊樓盤就應聲上漲，從2016年6月份起到2017年初，僅僅大約半年時間本地區的房價就上漲了一倍。拆遷貨幣安置是去庫存最有效最直接的措施，但是在庫存得到有效緩解的時期，就要及時退出，以免對房地產市場產生過度刺激。

4.加強打擊房地產銷售違法操作的力度，維護房地產市場健康穩定

俗話說上有政策，下有對策。政府推出的各項房地產調控、限購政策，出發點和落腳點都是好的，都是為了確保房地產市場的健康穩定發展，但是在執行過程中卻容易走樣變形，房地產開發商會采取針對性措施規避政策來抵消調控的影響，比如說普遍流行的“陰陽合同”，既一房三價成交價、評估價、網簽價現象；成交價是銷售合同的銷售價，這是比較真實的價格；網簽價，因為涉及繳稅問題，通常將此價格做低，一般低于成交價；評估價，涉及到銀行貸款，為了拿到更高的貸款額度，實際操作中將此價格做高，一般高于成交價；雖然這樣有利于降低購房者的負擔，但是它不僅造成國家稅收的損失，而且也增加了銀行的風險，也相當于降低了房地產投資的門檻。

5.建立跨部門協調交流機制，信息共享，及時掌握房地產市場發展動態

一方面，2017年中央經濟會議指出：“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的的定位，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。”。另一方面，房地產的銷售涉及廣告營銷、房產評估、買賣合同、按揭貸款等行為，既有開發商參與也有中介參與，這些行為和主體相對應的管理部門就有工商、稅務、國土、公證、住建部門和銀行，目前如一房三價、轉讓公證（為了規避出讓年限規定）、虛假廣告、虛假銷售等問題，主要是由于各掃門前雪，只顧各管各的缺少一個統一的協調交流平臺，才給了投機者可乘之機，如果能建立一個跨部門的協調交流機制，實現信息共享全國共享，采取一致行動的話，可以給投機者有效的震懾。

6.加強宣傳引導，樹立正確的投資理念，正確對待市場的波動

買漲不買跌是很多中國人的投資理念，但是市場有自己的發展規律，沒有只漲不跌的商品，根據市場經濟規律價格上漲到一定程度，必然影響需求，需求的減少又反作用于價格。房地產是一種特殊的商品，在形成價格泡沫后，最終也是會破裂的，只不過是軟著陸，還是硬著陸的問題，所以，要讓房地產投機者清楚地知道，要對自己的投資風險負責，理性對待房地產價格波動。

7.創造良好的營商環境和創業環境，鼓勵創新創業，拓寬投資渠道，讓從房地產市場撤出的資金有合理的去處

經過四十年的改革開放，2017年我國的GPD達到827123億元人民幣的新高，綜合國力明顯增強，中產階級迅速壯大，也產生了一批先富起來的第一代創業者，民間積累了巨量的個人財富，雖然我國有較高的儲蓄率，但是有些人顯然不滿足于銀行利息。這部分閑余資金所到之處必然引起市場的反應，如前幾年的“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你軍”；如果進入股市，股票就像坐過山車一樣。如果要擠干房地產市場的水份，讓房地產回歸居住屬性，就需要給從房地產市場擠出來的這些資金再找個新家，引導這部分資金注入到最需要它的地方。

8.發揮國有經濟主導作用，以國企和央企作為商品房地產市場開發主體，主導商品住宅開發，開發收益按比例劃入社保，彌補全國社保缺口

2015年11月23日中共中央政治局馬克思主義政治經濟學基本原理和方法論進行第二十八次集體學習，習總書記主持學習，在論述社會主義經濟制度時強調：“要堅持和完善社會主義基本經濟制度，毫不動搖鞏固和發展公有制經濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展，推動各種所有制取長補短、相互促進、共同發展，同時公有制主體地位不能動搖，國有經濟主導作用不能動搖，這是保證我國各族人民共享發展成果的制度性保證，也是鞏固黨的執政地位、堅持我國社會主義制度的重要保證。”

發揮國有經濟的主導作用，就是要在關系國計民生的領域大有作為，房地產特別是住宅更是關系人民群眾幸福生活的重要載體，更是需要由國有經濟來主導，一是可以控制好開發節奏；二是可以杜絕目前房地產的一些違規操作；三是可以較好的控制房價；四是帶來稅收以外的收益，國企央企的開發收益按比例上繳財政，取之于民，用之于民，劃入社保，彌補全國社保缺口，造福全國人民；五是符合中國特色社會主義市場經濟要求。

綜上所述，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，就是為了讓房子回歸居住的屬性；為了讓全體人民住有所居；為了保持房地產市場健康穩定和可持續發展。而要實現這個目標，需要全國上下一心，各部門相互協調密切配合，靈活應對；需要探索、建立和完善一套行之有效的房地產市場長效機制。