租售同權政策研究文獻綜述

摘 要：近年來，政府出臺一系列促進租市場發展的相關措施，其中租售同權政策引起了廣泛關注，作為一項新政，其目前實施上存在許多問題，其是否能夠取得較高的政策績效，直接影響到住房問題是否能夠得到較好的解決，本文對租售同權政策研究的相關文獻進行綜述，分析了租售同權政策提出的背景、內涵界定、目的、面臨的挑戰、并結合文獻對政策完善提出相關建議，最后對租售同權政策的后續研究方向進行了展望。

關鍵詞：租售同權 租購并舉 房地產市場 文獻綜述

一、引言

住房問題是關系到人民群眾切身利益的大事，也是政府高度關心的民生大事，是否能夠“住有所居”在很大程度上影響著居民幸福感的提升。近年來房價過快增長、炒房現象嚴重，Masanori Kashiwagi研究發現租金比房價更穩定[1]，Adam Czerniak等人研究發現支持租賃市場的擴張、提高租賃市場份額，可以使房地產市場變得穩定和免疫，降低房地產經濟的波動性，預防房地產泡沫的產生[2]。近年來，政府出臺一系列相關措施促進租市場的發展，其中租售同權政策引起了廣泛關注，但是其作為一項新政，目前實施上存在許多問題，其是否能夠取得較高的政策績效，直接影響到住房問題是否能夠得到較好的解決，對租售同權新政進行研究，并提出針對性的政策意見變得十分重要。本文對租售同權政策相關研究進行文獻綜述，從其提出背景、內涵界定、目的分析與實施現狀進行分析并結合國外相關租房市場發展經驗，對租售同權新政進行解讀并提出相關建議，最后對相關研究進行展望。

二、租售同權提出背景

近年來房價持續上漲，炒房現象嚴重，房屋居住功能弱化。一方面房地產業在國民經濟中占有重要地位，是經濟發展的支柱產業，另一方面房屋與民生息息相關，同時與較多行業都具有相關聯性。房地產市場的發展不僅關系到經濟發展，更關系到社會的穩定。但是近十年來，我國房地產市場過快繁榮，房價持續上升，屢次調控成效甚微。當前房地產市場投機、炒作等現象嚴重[3]，房價收入比過高，房市利潤回報遠高于其他行業等問題嚴重，這使房屋正逐漸偏離于居住的基本功能：政府過度依賴土地財政；開發商傾向于快速拿地、銷售獲得巨額利潤，忽略房屋舒適性；普通百姓將房屋看做財富甚至是權力的象征，傾其所有購買房產；高收入人群將房屋作為投資、融資的工具，房地產市場扭曲現象嚴重。調查顯示31.99% 的中國家庭把房產當作投資品，百姓對連連上升的房價恐懼與熱情并生，住房貸款增多導致我國居民部門杠桿率近年不斷上升，短期經營性貸款流入樓市，潛在風險正不斷積累[4]。另外大量的炒房現象存在的同時，居住剛需卻因房價過高無法的得到滿足，貧富差距進一步加大，這種不健康的房地產市場急需調控。

近年來，中央政府出臺一系列通過促進租房來調控房地產市場的相關措施，各地方政府也紛紛響應。2015年中央經濟工作會議提出以建立“購租并舉”的住房制度為主要方向；2016年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；2017年住建部等九部委與各地方政府包括廣州、南京、上海等城市陸續出臺一系列措施鼓勵發展租房市場，提出“租售同權”，上海提出“只租不售”，北京提出“共有產權房”；十九大報告中提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購并舉”的住房制度。從中我們可以看到2015年便提出了制度改革的方向“購租并舉”，到2017年確定建立“租購并舉”的住房制度，將房屋回歸到居住屬性，一字之差，可見我國對租賃市場的重視、發展租賃市場的決心，而其中租售同權政策在一系列政策之中，將成為促進租購并舉制度的重要助推器。

三、租售同權內涵界定與解讀

本文所指租售同權，目前沒有明確的定義，僅為一個概念性的統稱，在中央發布指導性的文件后，各地政府根據自身情況與目標人群來制定租售同權具體的內涵。簡單來說是租售同權是指租房與買房有同等的享受公共服務的權利，從內涵上來看，租售同權政策屬于對供給側的改革[5]，其作為一項制度改革的一步，遵循增量制度改革的原則。

為了更深刻的理解租售同權政策內涵，我們對“租售同權”與“租購并舉”兩詞加以辨析。首先從發布的文件來看，租售同權為政策而租購并舉是一項制度。租售同權作為一項政策，其目的是促進制度的形成，而租購并舉為一項長期堅持的制度，更具有穩定性。租購并舉是長期的，有利于房地產市場長期健康發展的導向性的制度，而租售同權政策只是針對于中國當前租售比嚴重失衡、買房被賦予了過多了權利的現狀而提出的短期應對措施，在作用時效與穩定性上，租售并舉均長于租購同權，租購同權政策最終將促進租購并舉制度的形成。

關于租售同權政策中的權的內涵，不同學者對其進行了研究，認為權主要指公共服務的權利。李煒等人將所有權與租賃權進行比較發現所有權比租賃權在定義上多了占有和處分，故“同權”不是獲得與所有權完全相同的占有和處分的權利，而是為了獲得依附在在房屋上面的各種社會利益和公共保障服務[6]；黃志龍認為“權”是指基本公共服務的各項權利，在《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》中有詳細說明，但其中最重要的是子女的教育權[7]；黃燕芬研究發現租賃相比于購房，在子女入學、享受醫療資源、公積金提取等權利方面存在明顯不足，這幾方面為同權的重點[8]；朱啟兵認為“租售同權”不能一概而論，它只是一個統稱，權的具體的內涵需要各地政府根據自身需求來制定[9]。

關于租售同權政策的目的，當今學者主要分為兩種看法。一種看法認為該政策可以抑制房價上漲：向為民認為其最終目的是為了抑制和穩定房價[10]，符啟林認為該政策可以降房價[11]。朱啟兵反對這種看法，認為該政策不是為了降房價，而是意于呵護房地產市場，保持房地產市場穩定發展，從而建立房地產市場的長效機制[12]，何芳等人同樣認為該政策意于建立房地產市場的長效機制[13]。

關于該政策的效果，李嘉認為該政策將推動房屋向居住的屬性回歸，其研究發現通過一系列改革，房屋正由“十八大”期間的居住、投資屬性，向國外發達國家類似的居住和準公共物品屬性的定位轉變，房地產未來將不再是經濟發展的主要手段[14]。黃小珂認為該政策以住房為抓手，將推動社會服務的均等化，讓租房者擁有與購房者同等享受公共資源與公共服務的權利[15]，黃志龍也認為該政策將推動公共服務均等化[16]。符啟林和吳學安認為該政策可以解決中青年住房問題和解決上學、就業、養老難問題[17]；黃志龍認為該政策還可以起到吸引人才的效果，同時緩解因教育而產生的剛需買房[18]；楊羚強認為該政策主要滿足了年輕人需要，減少其創新路上的阻礙，以及將促進人口流動黃[19]；陳星認為該政策有助于促進社會公平[20]。

四、政策面臨的挑戰與建議

基于上文分析，租售同權政策通過“同權”來促進租房市場發展，從而促進房地產市場的健康、穩定發展，但是當前政策的提出面臨較大的挑戰，對文獻進行總結，主要包括當前租房市場發展滯后的挑戰、造成不同權中的歷史制度因素的挑戰、公共資源稀缺的挑戰、地方政府對土地財政依賴度高的挑戰、開發商實施租房難度大的挑戰、消費者傳統觀念挑戰等，而基于其面臨的挑戰，推動租售同權的實施需要從多方面來努力。

租售同權政策的提出面對的是我國發展滯后的租房市場。我國租房市場房源供給少，租賃供應主體個人居多機構較少，租房市場信息不對稱嚴重，租購比嚴重失衡，租房相關制度法律建設不完善，承租方各種權利得不到保障等問題嚴重。據鏈家研究院研究顯示發達國家往往具有30%左右的租賃人口比，而中國在2017年初租賃人口占比僅為11.64%。有學者認為在推動租房發展上，應充分借鑒國外的經驗。從國際經驗來看，英、日、德、美、法這些國家均做到了承租人和產權人的無差別對待，無論是從居民享有的權利種類、配套社會福利還是享受保障的質量，而租售同權政策將較好的推動這種同等對待，從而促進租房的發展。從國外立法上看，房屋自有率很低的德國，其租房市場法律健全，重點保障租客的安全感和穩定感，對于我國租房立法具有借鑒意義[21]。謝鴻飛與張國棟等人認為可以通過規范性文件切實賦予承租人與購房者同等的權利，同時擴大房源來推動租售同權的實行[22-23]

在我國歷史中形成了不同于發達國家的城鄉二元制度、其所衍生的戶籍制度與產權掛鉤等，也成為了現今阻礙租售同權政策實現的一大挑戰，主要體現在權利分配不平等上，公共服務與戶籍制度掛鉤，而戶籍制度與產權掛鉤，成為當前租賃與買房產生巨大權益差異的原因。何芳認為若想實現公共服務方面同權必須對戶籍制度進行改革。除此之外，“權”主要指公共服務，但是我國人口眾多，公共資源稀缺，優質公共資源更為緊缺，與發達國家現狀相差甚遠，達到發達國家的同權可能性較小。但是同權方向正確，這要求國家增加公共資源的供給來推動租售同權，通過資源配置制度的頂層設計來推動租售同權[24]，優化住房制度的頂層設計防范化解市場風險，從根本上促進房地產市場平穩健康發展。

其次關于中央頻頻下發的房地產調控政策，地方政府由于自身利益（GDP指標、事權與財權分離），對其執行力度不大造成了房地產市場的屢次調節，越調越高的局面，這也成為租售同權政策真正落實的一大挑戰。若想真正實現租售同權，地方政府應擺脫對土地財政的依賴，經濟上實現去房地產化，這要求中央上對于上層制度構建進一步完善。

實施租售同權對開發商的挑戰同樣較大。相比于出售，租賃對開發商提出了更高的要求，要求其長期持有經營、管理。對此政府應對實施租賃的開發商進行相應的鼓勵措施，朱啟兵認為應發揮國企在租房市場中的主導作用。除此之外，當今消費者傳統的買房觀念也成為租售同權政策推行的一大挑戰。這一觀念的轉變需要多管齊下，除了加強宣傳外，還應切實加強租房立法，使租房真正方便大眾生活、同時積極抵制社會中的炒房、投機風氣，多種方式同時推行最終使大眾接受租房的新方式。

對于租售同權的政策的完善，除以上幾個主要方面還有學者有其他思考：胡旭認為應著重于提升租房品質，由于該政策受眾主要是青年[24]；馬光遠認為解決租賃問題主要靠市場而不是政府[25]；劉洪玉認為政策的實現需要多管齊下：打造良好的租賃市場環境，改善住房租賃市場的供給與服務，發展專業化的機構，完善相關立法，提高租賃市場透明度等[26]；黃志龍認為應該通過供需雙方來影響房地產市場[27]；王紅玲認為應通過立法、擴投資、征收房地產稅、擴大住房供給來完善租售同權政策[28]；嚴榮主張通過房地產稅來推動租售同權等[29]。

五、總結與展望

從我國現狀來看租售同權政策雖面臨較大挑戰，但是其提出具有創新意義，是我國戶籍制度和產權制度的重大創新和突破，有助于促進我國房地產市場穩定健康的發展。2017年中旬開始陸續有租售同權相關文章，至今共60余篇，已有文獻全部為政策解讀性質文章，重點分析了立法與該政策對房價的影響，不同學者從不同角度對租售同權政策進行了分析，包括租售同權政策的目的、權的內涵、政策效果、實現方法等方面。但是當前文獻研究全部為理論分析，對租售同權政策實施效果的實證分析較為缺失、對政策實施績效評價等研究缺失。租售同權政策作為一項新政，其政策績效的高低決定了該政策是否能較好的發揮其政策目的，未來對租售同權政策的研究可以從實證分析入手，探尋該政策受眾群體的政策訴求等方面，根據政策訴求有針對性的對政策提出完善意見，來切實提升該政策的政策績效，使該政策切實發揮其作用。除此之外，總結前人研究，未來對租售同權政策的研究可以對權的內涵進行重點研究，尋找買房與租房中“同權”的平衡點；另外現有研究對租售同權政策績效評價缺失，未來研究可以通過績效評價來發現該政策的現存問題由此來提出針對性意見并進行

完善。

參考文獻：

[1] 張金艷.長效機制下的我國房地產宏觀調控：現狀、困境與出路[J].稅務與經濟，2018（01）：8-15.

[2] 劉中顯，榮晨.房地產市場調控長效機制的建立與完善[J].宏觀經濟研究，2017（12）：92-105+128.

[3] 黃小珂.小議“租售同權”對學區房的影響[J].經貿實踐，2017（20）：60.

作者簡介：李夢微（1997-），女，籍貫（河北省保定市），土地資源管理專業本科生，在讀學士，